2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; genel bütçeli daireler, katma bütçeli idareler, özel idareler ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerine uygulanır (m. 1). Bu kanunda geçici teminat tahmin edilen bedelin yüzde üçü, kesin teminat ise ihale bedelinin yüzde altısı oranındadır (m. 25, 54). Komisyon kararları ita amirlerince karar tarihinden itibaren en geç 15 işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir (m. 31, 32). Kamu İhale Kanunu kapsamına giren işlerde ise 2886 uygulanmaz.
Bu yazı Devlet İhale Kanunu'nun kapsamını, ihale usullerini, katılma yasaklarını, taşınmaz satış ve kiralama ihalelerinde şartname ve ilan sürelerini, teminat oranlarını, onay ve sözleşme süreçlerini, tescil yükümlülüğünü, iş artışı sınırını, itiraz hakkını ve sözleşme devrinin sonuçlarını anlatır.
Bu yazıda
- Kimlere uygulanır ve Kamu İhale Kanunu ile ilişkisi
- İhale usulleri ve yarışma
- İhaleye katılamayacak kişiler
- Taşınmaz satış ve kiralama ihalesi: şartname ve ilan
- Teminatlar
- Komisyon kararı, onay ve ihaleyi yapmama serbestliği
- Sözleşme, tescil ve teminatın kaybı
- İş artışı, kira süresi ve sözleşme devri
- İhalede hazır bulunmayan itiraz edebilir mi?
Kimlere uygulanır ve Kamu İhale Kanunu ile ilişkisi
2886 sayılı Kanun, genel bütçeli daireler, katma bütçeli idareler, özel idareler ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerini kapsar (m. 1). Pratikte kamu taşınmazlarının satışı ve kiralanması ihaleleri bu kanuna göre yapılır. Kamu İhale Kanunu (4734) kapsamındaki işlerin ihalelerinde ise Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanmaz; hangi kanunun geçerli olduğu için işin türüne ve idareye bakın. 4734'ün genel çerçevesi için kamu ihale ilkeleri yazımıza göz atabilirsiniz.
İhale usulleri ve yarışma
Kapalı teklif, belli istekliler arasında kapalı teklif, açık teklif, pazarlık ve yarışma usulleri bulunur. Tekliflerin gizli verilmesini sağlayan kapalı teklif usulü esastır; diğer usuller kanunda gösterilen işler için kullanılabilir (m. 35, 36). İdareler her türlü etüt, plan, proje ve güzel sanatlara ilişkin işleri gerekli görürlerse yarışma ile yaptırabilir; bu işlerin mesleki kontrollük hizmetleri, projesi uygulanacak olan yarışmacıya pazarlıkla ihale edilebilir (m. 52).
İhaleye katılamayacak kişiler
İhaleyi yapan idarenin ita amirleri, ihale işlemlerini hazırlayan, yürüten, sonuçlandıran ve denetleyenler, bunların eşleri ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, ortakları ile kamu ihalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar ihalelere katılamaz (m. 6). Bu yasağın kapsamını teklif vermeden önce kontrol edin.
Taşınmaz satış ve kiralama ihalesi: şartname ve ilan
Taşınmaz satış ihalesinin şartnamesinde taşınmaz malın tapu kayıtlarına göre yeri, sınırı, yüzölçümü, varsa pafta, ada ve parsel numarası ve durumu ile tahmin edilen bedel, geçici teminat miktarı ve kesin teminat şartları gösterilir; ihale kararının onay süresi gibi bilgiler de yer alır (m. 7). Bu nedenle şartnamedeki parsel bilgisini tapu kaydıyla karşılaştırın.
Taşınmaz kiralama ihalesinin ilanında, ihalenin yapılacağı yerdeki gazete ve internet haber sitesinde yapılacak ilk ilan ile ihale günü arası 10 günden, son ilan ile ihale günü arası 5 günden az olamaz; gazete çıkmayan yerlerde Basın İlan Kurumu İlan Portalı kullanılır (m. 17).
Teminatlar
İsteklilerden ihale konusu işin tahmin edilen bedelinin yüzde üçü oranında geçici teminat alınır; pazarlık usulüyle yapılan ihalelerde teminat alıp almamakta idareler serbesttir (m. 25). Kesin teminat ise ihale bedeli üzerinden hesaplanmak suretiyle yüzde altı oranında alınır; sözleşme yapılmasından önce müteahhit veya müşteriden istenir ve teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilir (m. 54). Teminat tutarlarının hesabını şartnamedeki bedelle karşılaştırın.
Komisyon kararı, onay ve ihaleyi yapmama serbestliği
Komisyon tarafından alınan ihale kararları ita amirlerince karar tarihinden itibaren en geç 15 işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir; iptal hâlinde ihale hükümsüz sayılır. Onaylanan karar 5 işgünü içinde üzerine ihale yapılana bildirilir (m. 31, 32). Komisyonlar gerekçesini belirtmek suretiyle ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir ve ihaleyi yapmama kararı kesindir; karar gerekçeleri ihale kararında yazılır (m. 29, 30). Yani idare, ihale kurallarına uyulsa bile ihaleyi yapmak zorunda değildir.
Sözleşme, tescil ve teminatın kaybı
Sözleşme yapılması gereken hâllerde müşteri, ihale kararının onayının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi idareye vermek zorundadır; satışlarda ihale bedelini ve giderleri de yatırmalıdır (m. 57). Müteahhit veya müşteri süresinde teminat ve sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmezse protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmadan ihale bozulur ve varsa geçici teminatı gelir kaydedilir; satışlarda ihale bedelini yatırmamak da aynı sonucu doğurur (m. 57). Taşınmazı satın aldıysanız bedeli, vergi, resim, harç ve diğer masrafları ödemiş olmak şartıyla şartnamede yazılı süre içinde taşınmazı adınıza tescil ettirmek zorundasınız; aksi hâlde hasar, zarar, fuzuli işgal gibi sebeplerle idareden talepte bulunamazsınız (m. 58).
İş artışı, kira süresi ve sözleşme devri
Yapım işlerinde keşif ve sözleşmede öngörülmeyen iş artışı veya eksilişi zorunlu olursa müteahhit, keşif bedelinin yüzde 30'una kadar olan değişikliği, süre hariç, sözleşme ve şartname hükümlerine göre yapmakla yükümlüdür (m. 63). Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi on yıldan çok olamaz; turistik tesis ve belirli enerji ile doğal gaz tesislerinin arazileri gibi istisnalar vardır ve üç yıldan fazla kiralamalarda önceden Maliye Bakanlığından izin alınması gerekir (m. 64).
Sözleşme ita amirinin yazılı izniyle devredilebilir ve devir alanlarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devir yapılırsa sözleşme bozulur ve müteahhit veya müşteri hakkında sözleşmenin bozulmasına ilişkin hükümler uygulanır (m. 62, 66).
İhalede hazır bulunmayan itiraz edebilir mi?
İhale sırasında hazır bulunmayan veya noterden tasdikli vekâletnameyi haiz bir vekil göndermeyen istekliler ihalenin yapılış tarzına ve sonucuna itiraz edemezler (m. 34). İhale günü hazır bulunmak veya yetkili bir vekil göndermek bu nedenle önemlidir.
Satış ihalesinde adım adım süreç
- Şartnameyi inceleyin: tapu kaydı, pafta-ada-parsel bilgisi, tahmin edilen bedel, geçici ve kesin teminat şartları ve onay süresi (m. 7).
- Katılma yasağını kontrol edin: kendinizin, eşinizin, yakın hısımlarınızın veya ortaklarınızın idare ile bağlantısı ve ihale yasağı durumu (m. 6).
- Geçici teminatı yatırın: tahmin edilen bedelin yüzde üçü oranında (m. 25).
- İhaleye katılın veya vekil gönderin: hazır bulunmayan ve noter vekâletnamesi olan vekil göndermeyen istekli sonuca itiraz edemez (m. 34).
- Onay ve bildirimi izleyin: onay kararı 15 işgünü içinde verilir ve 5 işgünü içinde üzerine ihale yapılana bildirilir (m. 31, 32).
- Sözleşmeyi ve bedeli tamamlayın: bildirimi izleyen günden itibaren 15 gün içinde noterlikçe tescil edilmiş sözleşme, kesin teminat ve bedel (m. 57).
- Tapuda tescil ettirin: bedeli ve harçları ödedikten sonra şartnamede yazılı süre içinde (m. 58).
Kamu İhale Kanunu ile karıştırılan noktalar
Kapalı teklif usulünün esas olduğu, geçici teminatın yüzde üç, kesin teminatın yüzde altı olduğu, sözleşmenin noterlikçe tescil ettirilmesinin ve komisyonun ihaleyi yapmama kararının kesin olduğu gibi kurallar 2886'ya özgü kurallardır. Kamu İhale Kanunu'nda ise yaklaşık maliyet, ihale komisyonu, şikâyet ve itirazen şikâyet gibi farklı mekanizmalar vardır; bu yüzden bir kamu taşınmazı satış ihalesindeki itiraz hakkınız ile bir mal alımı ihalesindeki şikâyet hakkınız aynı kurallara bağlı değildir. İlgili idarenin hangi kanunla ihale yaptığını ilan ve şartnamede mutlaka kontrol edin.
Sık yapılan hatalar
- Şartnamedeki tapu bilgilerini ve teminat şartlarını kontrol etmeden teklif vermek.
- Onay bildirimini izleyen süre içinde sözleşmeyi ve teminatı tamamlamamak.
- Satın alınan taşınmazı şartnamedeki süre içinde tescil ettirmemek.
- İhaleye katılmayıp sonradan sonuca itiraz etmeye çalışmak.
- Sözleşmeyi izinsiz devretmek.