Mutlak tarım, özel ürün, dikili tarım ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim dışında kullanılamaz; yalnızca alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla sayılı hâllerde Bakanlık izin verebilir (5403 sayılı Kanun m. 13). Tarlada ev, depo ya da başka bir yapı yapmak istiyorsanız yapının tarımsal amaçlı olup olmadığı ve valilik izni belirleyicidir. İzinsiz yapıda valilik işi durdurur, idari para cezası verir ve gerekirse yıkım için süre tanır (m. 21).
Bu yazı, tarım arazisinin hangi şartlarla başka amaçla kullanılabileceğini, tarımsal amaçlı yapı için gereken izni, izinsiz yapının sonuçlarını, tapu kaydındaki beyanı, fiilî hisse satışının cezasını ve büyük ova koruma alanlarını anlatır. Ceza tutarları her yıl değiştiği için bu yazıda tutar verilmez; güncel tutarı resmî kaynaktan kontrol edin. Konuya pratik açıdan yaklaşan tarım arazisine yapı cezası yazımız da var.
Bu yazıda
- Tarım arazisi tarım dışı amaçla kullanılabilir mi?
- Tarımsal amaçlı yapı için hangi izin gerekir?
- İzinsiz yapı yaparsam ne olur?
- Tapuya kayıt ve beyanlar hanesi
- Fiilî hisse satışı ve zilyetlik devri
- İmar planında korunacak tarımsal alan
- Büyük ova koruma alanları
- Cezaları kim verir, nasıl itiraz edilir?
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Tarım arazisi tarım dışı amaçla kullanılabilir mi?
Kural olarak hayır. Mutlak tarım, özel ürün, dikili tarım ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim dışında kullanılamaz. İstisna olarak, alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla savunma, kamu yararı kararı alınmış yatırımlar gibi sayılı hâllerde Bakanlık izin verebilir. Bu izin yetkisi valiliklere devredilebilir (m. 13).
Dolayısıyla "tarlam benim, istediğimi yaparım" yaklaşımı hukuken geçerli değildir. Arazinizin sınıfını öğrenmeden satın alma, kiralama veya yatırım kararı vermeyin. Bir alıcının "sonradan izin alırım" sözü, bugünkü sınırlamaları kaldırmaz; satıştan önce arazinin resmî durumunu kontrol edin.
Tarımsal amaçlı yapı için hangi izin gerekir?
Tarımsal amaçlı yapılar için, projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izniyle kullanılır. Sera, mandıra, depo ve çiftlik atölyesi gibi tesisler Kanunda tarımsal amaçlı yapı olarak tanımlanmıştır (m. 3, 13).
Burada iki kelime önemlidir: "ihtiyaç duyulan miktarda" ve "projesine uyulması". Üretiminizle orantısız büyüklükte bir yapı ya da tarımla ilgisi olmayan bir kullanım, tarımsal amaçlı yapı sayılmaz. Tarlaya prefabrik ya da konteyner koymak da izin gereğini ortadan kaldırmaz; yapının taşınabilir görünmesi tek başına belirleyici değildir. Projeye başlamadan önce ilgili idarelerden arazi kullanımı ve imar durumunu doğrulayın.
İzinsiz yapı yaparsam ne olur?
Valilik işi tamamen durdurur ve idari para cezası verilir. Ceza tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurup gerekli izinleri alırsanız işin tamamlanmasına izin verilebilir. Başvurmaz veya izin alamazsanız izinsiz yapıları yıkmanız ve araziyi eski haline getirmeniz için iki ay süre verilir (m. 21).
Bu sürelerin kritik olduğunu unutmayın. Tebliğ tarihini not edin ve süre dolmadan Tarım ve Orman il veya ilçe müdürlüğüne yazılı başvurun. Başvuru yapılmadan veya izin alınamadan süre geçerse, yıkım ve eski hale getirme yükümlülüğü gündeme gelir. İdari yargıda dava açma süresi ayrıca İdari Yargılama Usulü Kanununda düzenlenmiştir; kararın tebliğ tarihini mutlaka kaydedin (m. 22).
Tapuya kayıt ve beyanlar hanesi
Denetimlerde aykırılık tespit edilirse bu durum, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine yazılmak üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılık giderildiğine dair bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz (m. 19).
Bu şerh, taşınmazı satmak, ipotek etmek veya devretmek istediğinizde karşınıza çıkar. Alıcı olarak bir tarlayı alırken tapudaki beyanlar hanesini mutlaka okuyun. Satıcı olarak aykırılığı gidermeden şerhin kalkmasını beklemeyin; kaldırma, aykırılığın giderildiğinin bildirilmesine bağlıdır.
Fiilî hisse satışı ve zilyetlik devri
Tarım arazilerini tescili mümkün olmayan fiilî hisseler oluşturarak ve bir özel hukuk tüzel kişisiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak zilyetliğini devretmek ya da buna aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünü bozanlara bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörülmüştür (m. 21).
Sosyal medyada ve ilanlarda sıkça görülen "hisseli arsa" ya da "tarla yatırımı" modelleri bu kapsama girebilir. Size "tapuda hisseniz görünmese de tarlanın bir parçasını kullanırsınız" denilerek bir üyelik veya ortaklık sözleşmesi sunuluyorsa, hukuki sonuçlarını sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol edin. Yazılı bir sözleşmeniz veya ödeme belgeniz varsa saklayın.
İmar planında korunacak tarımsal alan
İmar planlarında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılan yerler ile kamu yararı kararı alınarak tarım dışı amaçla kullanım izni verilen yerler, yeniden izin alınmaksızın bu amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz (m. 13). Bu nedenle böyle bir yerde başka bir kullanım düşünüyorsanız önce yetkili idareden yazılı izin alın.
Büyük ova koruma alanları
Tarımsal üretim potansiyeli yüksek ve toprak kaybı hızlı gelişen ovalar Cumhurbaşkanı kararıyla büyük ova koruma alanı ilan edilir. Bu alanlardaki tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz; yalnızca alternatif alan bulunmaması ve uygun görüş şartıyla sayılı istisnalarda izin verilebilir (m. 14). Arazinizin böyle bir alanda kalıp kalmadığını Tarım ve Orman il veya ilçe müdürlüğünden sorun.
Cezaları kim verir, nasıl itiraz edilir?
Bu Kanunda yazılı idari cezalar mahalli mülki amir tarafından verilir (m. 22). Ceza ve yaptırım kararlarına karşı idari yargıda dava açma süreleri ayrıca İdari Yargılama Usulü Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunda ayrı süre yoksa dava açma süresi idare mahkemelerinde altmış gündür; süre, işlemin yazılı bildirim tarihini izleyen günden başlar (İYUK m. 7). Dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz; telafisi güç zararlar doğacak ve işlem açıkça hukuka aykırıysa mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verebilir (İYUK m. 27).
Tarla almadan veya yapı yapmadan önce kontrol listesi
Sorunların çoğu işlem yapıldıktan sonra fark edilir; oysa önceden yapılacak birkaç kontrol ciddi zararları önler. Aşağıdaki adımları sırayla izlemeniz yararlı olur:
- Arazi sınıfını öğrenin. Mutlak tarım, özel ürün, dikili veya sulu tarım arazisi olup olmadığı, kullanım serbestisini doğrudan etkiler (m. 13).
- Tapudaki beyanlar hanesini okuyun. Daha önce tespit edilmiş bir aykırılık varsa orada görünür (m. 19).
- İmar planı ve koruma durumunu sorun. Taşınmaz tarımsal niteliği korunacak alanda ya da büyük ova koruma alanında olabilir (m. 13, 14).
- Yapının tarımsal amaçlı olup olmadığını belirleyin. Sera, mandıra, depo ve çiftlik atölyesi gibi tesisler bu kapsamda tanımlıdır; ancak proje ve ihtiyaç ölçüsü şarttır (m. 3, 13).
- Yazılı izni alın. Valilik izni olmadan inşaata başlamayın; sözlü bir "sorun olmaz" cevabı yeterli bir güvence değildir.
Denetim ve tebligat sürecinde nelere dikkat etmelisiniz?
İdare denetim sırasında aykırılık görürse işi durdurur. Bu aşamada yapacağınız şey paniğe kapılmak değil, evrakı düzenlemektir. Tebliğ edilen yazının tarihini, kimin tarafından imzalandığını ve hangi fiile dayandığını okuyun. Ceza tebliğinden itibaren bir ay içindeki başvuru hakkınızın bu tarihten işlediğini unutmayın. Başvurunuzla birlikte proje, arazinin tapu kaydı ve ihtiyacı gösteren belgeleri sunmak, değerlendirmeyi kolaylaştırır.
İzin alınamazsa ya da başvuru yapılmazsa iki aylık yıkım ve eski hale getirme süresi başlar. Bu süre içinde yapıyı kendiniz kaldırırsanız, sonradan zorla yıkımın ek yükünden kaçınmış olursunuz. Öte yandan idari işlemin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, dava açma süresini ve yürütmenin durdurulması talebini birlikte planlayın; dava tek başına işlemi durdurmaz.
Sık yapılan hatalar
- Arazi sınıfını öğrenmeden "bağ evi" ya da depo yapmaya başlamak.
- Valilik izni ve proje olmadan, ihtiyaçtan büyük bir tarımsal yapı kurmak.
- Tebliğ tarihini kaydetmeyip bir ay ve iki aylık süreleri kaçırmak.
- Tapudaki beyanlar hanesini okumadan arazi almak.
- Fiilî hisse veya üyelik modeliyle tarla parçası satın almak.
Kaynaklar
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m. 3, 13, 14, 19, 21, 22)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (m. 7, 27)