Tarım arazisi, sahibinin dilediği amaçla kullanabileceği bir taşınmaz değildir; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz, yapılaşmada valilik izni ve toprak koruma projesi aranır (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 13, 21). Güneş enerjisi santrali (GES) için arazi kiralayacaksanız bu kuralların kira sözleşmesinin kapsamını da belirlediğini bilmelisiniz.
Bu yazı tarım arazisinde izin ve yaptırımları, asgari arazi büyüklüğünü, büyük ova koruma alanlarını, toprağın kirletilmesini, toprak koruma projesini, yenilenebilir enerji yatırımı için izni, GES için arazi kiralarken sözleşmede neler yazılması gerektiğini ve kaçak elektrik tutanağına itirazda hangi belgelerin toplanacağını anlatır. Tarım arazisine yapı yapmanın cezasını ayrıca tarım arazisine yapı cezası yazımızda bulabilirsiniz.
Bu yazıda
- Mutlak tarım arazisi başka amaçla kullanılabilir mi?
- Asgari arazi büyüklüğü ve bölünme
- Tarımsal yapılar ve izin
- İzinsiz yapı ve proje ihlalinde yaptırımlar
- Büyük ova koruma alanı, tapu beyanı ve toprak kirliliği
- Toprak koruma projesi ve itiraz
- GES için arazi kiralarken sözleşmede neler yazılmalı?
- Yenilenebilir enerji yatırımı için tarım arazisi izni
- Kaçak elektrik tutanağına itiraz için belgeler
Mutlak tarım arazisi başka amaçla kullanılabilir mi?
Kural olarak hayır. Kanun m. 13’e göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Yalnızca alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla; savunma, kamu yararı kararı alınmış yatırımlar, madencilik gibi sayılan hâllerde izin verilebilir. Arazinizin hangi sınıfta olduğunu tapu ve toprak etüdü kayıtlarından öğrenmeden “bu araziye şunu yaparım” planı yapmayın.
Asgari arazi büyüklüğü ve bölünme
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Belirlenen büyüklüğe erişen araziler bölünemez eşya niteliği kazanır (m. 8). Mirasçılar arasında paylaşım veya satış planlıyorsanız parselin bu sınırın altına inip inmediğini önceden kontrol edin.
Tarımsal yapılar ve izin
Tarımsal amaçlı yapılarda izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur. Tarımsal amaçlı yapılar için, projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izni ile kullanılır (m. 13 ve 21). Ahır, sera veya depo yapmak için bu nedenle izin almanız gerekir; izinsiz başlanırsa valilik işi durdurur.
İzinsiz yapı ve proje ihlalinde yaptırımlar
Tarımsal amaçlı yapıya veya tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanması hâlinde valilik işi durdurur ve idari para cezası verir. Ceza tebliğinden itibaren bir ay içinde gerekli izinler için başvurulabilir; başvurmayanlara veya izin talepleri uygun görülmeyenlere izinsiz yapıları yıkıp araziyi tarımsal üretime uygun hâle getirmeleri için iki ay süre verilir (m. 21). Cezanın tutarı kanunda yapılan değişikliklerle güncellenir; bu nedenle tutarı Bakanlıktan öğrenin.
Plan veya projeye aykırı hareket edilirse valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara idari para cezası uygulanır ve projeye uygunluğun sağlanması için azami iki ay süre verilir. Süre sonunda aykırılık sürerse faaliyet durdurulur ve ceza üç katı olarak uygulanır (m. 20). Her iki durumda da bildirim tarihini takip etmeniz gerekir; kaçırılan süre idari işlemin kesinleşmesine yol açabilir.
Büyük ova koruma alanı, tapu beyanı ve toprak kirliliği
Tarımsal üretim potansiyeli yüksek ve toprak kaybının hızlı geliştiği ovalar Cumhurbaşkanı kararıyla büyük ova koruma alanı olarak belirlenir. Büyük ovalardaki tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz; yalnızca alternatif alan yoksa ve kurulların uygun görüşü varsa tarımsal amaçlı yapılara ve belirli faaliyetlere izin verilebilir (m. 14).
Denetimler sonucunda aykırılık tespit edilirse bu durum, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiği bildirilmeden beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz (m. 19). Arazi alım satımında bu şerh önemli bir uyarıdır. Toprağı kirleten faaliyetlerde ise valilikler gerekli önlemleri alır veya aldırır; toprağı kirletenlere Çevre Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır (m. 16).
Toprak koruma projesi ve itiraz
Kentsel yerleşim amaçlı imar planı bulunan yerler dışında, zorunlu olarak kazı veya dolgu gerektiren bir arazi kullanımı toprak kaybı veya arazi bozulması doğuracaksa araziyi kullananlar toprak koruma projesi hazırlar veya hazırlatır. Proje en az bir ziraat mühendisi sorumluluğunda hazırlanır ve valilikçe onaylanır (m. 12). Tarım arazilerinin amaç dışı kullanımına ilişkin maddede valiliklerce verilen kararlara yapılan itirazlar Bakanlık tarafından değerlendirilerek karara bağlanır; itirazınızı yazılı yapıp gerekçenizi ve karar tarihini belirtmelisiniz (m. 13).
GES için arazi kiralarken sözleşmede neler yazılmalı?
Yalnızca kira bedeline odaklanmayın; kullanım süresi, izin riski, bağlantı, söküm ve araziyi geri teslim koşullarını netleştirin. TBK m. 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira süresi belirli veya belirsiz olabilir; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek sözleşme belirli sürelidir (m. 300). Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (m. 301). GES gibi bir amaçla kiralanan arazide “amaçlanan kullanım”ın ne olduğu bu yüzden sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Kullanım amacı ve süre: tesisin kurulması ve işletilmesine yetecek süre, uzatma koşulları.
- İzin riski: tarım, imar ve enerji düzenlemelerinden izin alınamazsa sözleşmenin akıbeti ve kimin hangi masrafı üstleneceği.
- Bağlantı: şebeke bağlantısı ve kablo güzergâhı için gerekli geçiş hakları.
- Söküm ve geri teslim: tesisin sökülmesi, arazinin eski hâline getirilmesi ve teminat.
- Tarım arazisi kısıtları: sulu veya mutlak tarım arazisinde kullanımın hukuka uygunluğu.
Tarım, imar ve enerji düzenlemelerinin birlikte uygulanmasını bir avukata incelettirin; izin alınamayacak bir arazide yapılan kira sözleşmesi iki taraf için de sorun doğurur.
Yenilenebilir enerji yatırımı için tarım arazisi izni
Mutlak tarım arazileri tarım dışı amaçla kullanılamaz; ancak alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine yenilenebilir enerji kaynak alanlarının kullanımına ilişkin yatırımlar için Bakanlıkça izin verilebilir. Bakanlık bu yetkisini valiliklere devredebilir (m. 13). Bu istisna, her mutlak tarım arazisinde GES kurulabileceği anlamına gelmez; izin kurul ve idare takdirine bağlıdır.
Kaçak elektrik tutanağına itiraz için hangi belgeler gerekir?
Tutanağı, fotoğrafları, sayaç bilgisini ve hesap dökümünü edinin; tespitin nasıl ve kimin huzurunda yapıldığını belirleyin. Elektrik Piyasası Kanunu m. 17’ye göre Kurul onaylı tarifelerin hüküm ve şartları, bu tarifelere tabi olan tüm gerçek ve tüzel kişileri bağlar; tarifede öngörülen ödemelerden herhangi birini yapmayanlar bakımından hizmetin durdurulabilmesini de içeren usul ve esaslar yönetmelikle düzenlenir. Bu nedenle tüketim hesabı, abonelik ilişkisi ve ceza iddiası aynı mesele sayılmamalıdır; her birine ayrı itiraz edilebilir.
- Tutanağın aslı veya fotokopisi, düzenleme tarihi ve imzalayanlar
- Sayaç numarası, mühür ve endeks bilgileri; varsa sayaç değişim ve test kayıtları
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Abonelik sözleşmesi, önceki dönem fatura ve tüketim dökümü
- Hesaplamada kullanılan yöntem ve dönem bilgisi
İtirazınızı yazılı yapıp tutanağın tebliğ tarihini ve cevabı saklayın. Tarife uygulaması ve tahakkuk hesabının hukuka uygunluğu somut belgelerle değerlendirilmelidir; belgeleri topladıktan sonra bir avukata danışarak hangi mercie ve hangi süre içinde başvuracağınızı netleştirin.