Konutu peşin ya da taksitle ödedin, söz verilen teslim tarihi geçti ve ortada inşaat yok ya da proje durdu. Önce sözleşmenin türüne bak: projeden ön ödemeli konut aldıysan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un özel hükümleri devreye girer. Bu hükümlere göre teslim süresi en fazla kırk sekiz ay olabilir ve sözleşmeden dönme hakkı vardır. Ödemelerini belgeleyip yazılı ihtar çekmek, hakkını korumanın ilk adımıdır.
Neden şimdi gündemde?
Şikâyetvar verilerini aktaran bir haberde, 2026'da konut inşaat firmalarına yönelik şikâyetlerin bir yıl öncesine göre yüzde yüzden fazla arttığı belirtiliyor. Haberde sayılan başlıca konular şunlar: teslim gecikmesi, tapu devrinin ertelenmesi veya yapılmaması, fesih sonrası paranın geri alınamaması. Yani yaşadığın şey tek başına değilsin; ama her dosya aynı hükümlere tabi olmayabilir. Haber, tek tek şirketlerin hukuka aykırı davrandığını göstermez; yalnızca şikâyet sayılarını aktarır.
Önce sözleşmeyi tanı
İki durumu ayır.
- Ön ödemeli konut satışı: Bedelin tamamını veya bir kısmını önceden ödüyorsun, satıcı konutu sonra devir ve teslim ediyor. Kanun bunu tüketici sözleşmesi sayar ve ayrıca düzenler.
- Kat karşılığı inşaat ya da arsa sahibiyle müteahhit arasındaki iş: Burada taraflar arasındaki ilişki genellikle Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Eser sözleşmesini Kanun, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar.
Sözleşmede ne yazdığı kadar, nasıl imzalandığı da önemlidir. Kanuna göre ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bunlara uyulmamışsa satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini senin aleyhine ileri süremez. Ayrıca geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı senden herhangi bir isim altında ödeme isteyemez.
Kanun ne diyor?
Ön ödemeli konut satışında şu kurallar var:
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
- Konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimi zorunludur ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez.
- Sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar, gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkın vardır. Bu durumda satıcı belirli masrafları ve kanunda yazılı oranlarda tazminatı isteyebilir.
- Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse senden herhangi bir bedel talep edemez.
- Dönme hâlinde iade edilecek tutar ve borç altına sokan belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde sana geri verilir.
Büyük projelerde satıcının bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlaması gerekir. Hangi projelerin bu kapsama girdiğini Bakanlık belirler; sözleşmende bu sigorta ya da teminat bilgisi var mı, kontrol et.
Kanun, kırk sekiz aylık sınırı sözleşmenin tarihine göre koyuyor. Daha uzun bir teslim süresi yazılmış olsa bile bu sınır geçerli olur. Dönme hakkının yirmidört aylık süresinin geçmiş olduğu durumlarda ise sorun daha karmaşıklaşır; bu hâlde borçlar hukukunun genel hükümleri gündeme gelir ve dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi yararlı olur.
Genel hükümler: temerrüt ve dönme
Türk Borçlar Kanunu'na göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Teslim günü sözleşmede belirlenmişse o günün geçmesiyle de temerrüt oluşabilir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düşerse diğeri, borcun ifası için uygun bir süre verebilir. Süre verilmesine gerek olmayan hâller de sayılmıştır; örneğin süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
Verilen süre içinde borç ifa edilmezse alacaklı borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilir. Eser sözleşmelerinde ayrıca yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi geciktirirse, işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşıldığında iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmadan dönebilir.
Adım adım ne yapmalı?
- Belgeleri topla: sözleşme, ön bilgilendirme formu, banka dekontları, tapu ya da satış vaadi kaydı, yazışmalar, inşaatın güncel fotoğrafları.
- Tapu kaydını kontrol et: tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden ne tescil edildiğine bak.
- Noter ihtarı çek: teslim edilmeyen konutu belirli bir süre içinde teslim etmesini, aksi hâlde sözleşmeden döneceğini yaz. Dönmeyi seçtiysen dönme iradeni açıkça bildir ve ödediğin bedelin iadesini iste.
- Başvuru yolunu seç: Tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda kanuna göre tüketici mahkemeleri görevlidir. Belirli bir değerin altındaki uyuşmazlıklarda önce tüketici hakem heyetine başvurmak zorunludur. Güncel parasal sınırı resmî kaynaktan kontrol et.
- Bağlı kredi varsa bankayı da düşün: Kredi kullanarak aldıysan sözleşmenin ayrıntıları için bir hukukçuya danış.
Sık yapılan hatalar
- Sadece sözlü yazışmayla yetinmek. İhtar ve yazılı bildirim yoksa gecikmenin ne zaman başladığını ispatlamak zorlaşır.
- Dekontlarda "kapora", "ön ödeme" gibi farklı açıklamalar yazmak; her ödemeyi hangi sözleşmeye bağladığını belgelemek yararlıdır.
- Dönme mi, devam mı seçeneğini düşünmeden hareket etmek. Dönersen konutu da talep edemezsin; kararı bilerek ver.
- Başvuru sürelerini ve değer sınırlarını kaçırmak. Süreleri resmî kaynaktan ve mevzuattan kontrol et.
Mevzuatın tam metnine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsin. Bu yazı genel bilgidir; kendi sözleşmenin ayrıntıları sonucu değiştirebilir.