Satış sözleşmesinde satıcı malın zilyetliğini ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi, alıcı da bedeli ödemeyi üstlenir; aksi kararlaştırılmadıkça iki taraf borçlarını aynı anda yerine getirir (TBK m. 207). Taşınır satışında yarar ve hasar kural olarak zilyetliğin devrine kadar satıcıya aittir (TBK m. 208). Taşınmaz satışı ise resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 237). Satın aldığınız mal bir üçüncü kişinin hakkı yüzünden elinizden alınırsa satıcı zapttan sorumludur (TBK m. 214).
Bu yazı, satıcının ve alıcının asıl borçlarını, bedelin belirlenmesini ve ödenmesini, hasarın kime ait olduğunu, satıcının ve alıcının temerrüdünde başvurulacak yolları, zapttan sorumluluğu, taşınmaz satışını, önalım hakkını ve örnek üzerine satış, beğenme koşuluyla satış, açık artırma ve mal değişimi gibi özel satış türlerini anlatır.
Bu yazıda
- Satıcının ve alıcının asıl borçları
- Bedel yazılmamışsa ve bedel ne zaman muaccel olur?
- Hasar ve yarar: teslimden önce ve sonra
- Masraflar, teslim almak ve faiz
- Satıcının temerrüdü ve alıcının temerrüdü
- Zapttan sorumluluk
- Taşınmaz satışı, önalım ve alım hakları
- Örnek üzerine satış, beğenme, açık artırma ve mal değişimi
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Satıcının ve alıcının asıl borçları
Satıcı malın zilyetliğini ve mülkiyetini devretmekle, alıcı bedeli ödemekle yükümlüdür. Aksine sözleşme veya âdet yoksa taraflar borçlarını aynı anda ifa eder; yani mal teslim edilirken bedel de ödenir. Bu nedenle satıcı, bedel ödenmeden malı vermeye zorlanamaz; siz de malı teslim almadan ödeme yapmakla yükümlü tutulmazsınız (TBK m. 207). Taşınır satışında satıcı, mülkiyeti geçirmek amacıyla malın zilyetliğini devretmekle yükümlüdür (TBK m. 210); yani sözleşmenin yapılması yetmez, malın fiilen teslimi de satıcının borcudur. Teslim tutanağı veya irsaliye, teslimi ispatlamak için faydalıdır.
Taşınır satışı, Medeni Kanun uyarınca taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır olarak belirtilen şeylerin satışıdır. Ürünler, yapı yıkıntıları veya taş ocağından çıkarılacak taşlar gibi taşınmazdan ayrıldıktan sonra devredilecek parçaların satışı da taşınır satışı sayılır (TBK m. 209).
Bedel yazılmamışsa ve bedel ne zaman muaccel olur?
Bedelin sözleşmede yazılmamış olması, tek başına satışı geçersiz yapmaz. Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel sayılır (TBK m. 207). Fiyat konuşmadan malı alacağınızı kesin olarak bildirirseniz satış, ifa yeri ve zamanındaki ortalama piyasa fiyatı üzerinden yapılmış sayılır; ağırlığa göre hesaplanan satışlarda dara indirilir (TBK m. 233). Yine de bedeli baştan açıkça yazmanız uyuşmazlığı önler.
Aksine sözleşme yoksa satılan alıcının zilyetliğine girince bedel muaccel olur; yani ödeme istenebilir hâle gelir. Vadeli ödeme istiyorsanız bunu sözleşmeye açıkça yazmalısınız. Faiz istenebileceği konusunda teamül varsa, alıcı maldan ürün veya başka verim elde edebiliyorsa ya da belirli günün geçmesiyle temerrüt gerçekleşiyorsa, ayrıca ihtar olmadan satış bedeline faiz istenebilir (TBK m. 234). Alıcı sözleşmeye uygun biçimde bedeli ödemek ve kendisine sunulan malı devralmakla yükümlüdür; aksine yerel âdet veya anlaşma yoksa satılanın hemen devralınması gerekir (TBK m. 232).
Hasar ve yarar: teslimden önce ve sonra
Taşınır satışında yarar ve hasar, zilyetliğin devrine kadar satıcıya aittir (TBK m. 208). Mal size teslim edilmeden bozulur veya kaybolursa hasarı satıcı taşır. Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmedeki özel koşullardan doğan istisnalar saklıdır. İstediğiniz üzerine satıcı malı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar mal taşıyıcıya teslim edildiği anda size geçer; yoldaki hasar kural olarak sizde kalır. Bu nedenle kargo teslim belgesini ve hasar tutanağını saklamanız gerekir. Zilyetliği devralmada temerrüde düşerseniz de devir gerçekleşmiş sayılır ve yarar ile hasar size geçer. Teslim tarihine uymak ve gecikmeyi yazılı bildirmek önemlidir.
Masraflar, teslim almak ve faiz
Aksine sözleşme veya âdet yoksa ölçme ve tartma gibi devir giderleri satıcıya aittir. Malı devralmak için yapılan giderler ve satılan ifa yerinden başka yere taşınacaksa taşıma giderleri alıcıya düşer; gidersiz devir kararlaştırılmışsa satıcı taşıma giderlerini üstlenmiş sayılır (TBK m. 211). Teslim almayı geciktirmek istiyorsanız bunu satıcıyla yazılı olarak kararlaştırmanız daha güvenlidir.
Satıcının temerrüdü ve alıcının temerrüdü
Satıcı malı vermekte temerrüde düşerse borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır. Belirli teslim süresi konulmuş ticari satışlarda satıcı süreyi kaçırırsa teslimden vazgeçerek ifa edilmemesinden doğan zararı istediğiniz kabul edilir; malı istiyorsanız bunu satıcıya hemen bildirmeniz gerekir (TBK m. 212). Satıcı borcunu hiç ifa etmezse zararınızı gidermekle yükümlüdür. Dürüstlük kurallarına uygun olarak başka birinden satın alırsanız, satış bedeli ile ödediğiniz bedel arasındaki farka göre hesaplanan zararı isteyebilirsiniz; piyasa fiyatı olan mallarda bunu başka alım yapmadan da hesaplayabilirsiniz (TBK m. 213).
Alıcı da temerrüde düşebilir. Malın ancak bedel ödendikten sonra veya ödeme anında devredilmesi gereken satışta alıcı temerrüde düşerse satıcı, ayrıca bir işlem yapmaya gerek kalmadan satıştan dönebilir; bu hakkını kullanmak istiyorsa durumu gecikmeden alıcıya bildirmelidir. Mal bedel ödenmeden devredilmişse satıcının dönüp malı geri alabilmesi için bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmuş olması gerekir (TBK m. 235). Bu yüzden veresiye satışta dönme ve mülkiyeti saklı tutma kaydını yazılı eklemek önemlidir. Borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür; satıcı malı dürüstlük kurallarına uygun biçimde başkasına satarsa iki bedel arasındaki farkı isteyebilir ve piyasa fiyatı olan mallarda ödeme günündeki fiyat esas alınabilir (TBK m. 236).
Zapttan sorumluluk
Satış sözleşmesi kurulduğu sırada var olan bir hak yüzünden mal veya bir kısmı üçüncü kişi tarafından elinizden alınırsa satıcı alıcıya karşı sorumludur (TBK m. 214). Buna zapttan sorumluluk denir. Elden alınma tehlikesini sözleşme sırasında biliyorsanız, satıcı ayrıca üstlenmedikçe sorumlu olmaz. Satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür; bu gizlemeyi gösteren yazışmaları saklayın.
Mahkeme kararını beklemeden malı hak sahibine verirseniz satıcının sorumluluğu şu iki hâlde devam eder: üçüncü kişinin hakkını dürüstlük kurallarına uygun biçimde tanıyıp malı ona vermişseniz veya satıcıyı gecikmeden uyarıp sonuç alamadığınız için tahkime başvurmuşsanız (TBK m. 216). Satılanın tamamı elinizden alınırsa satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır; ürünlerin değeri indirilerek ödediğiniz bedeli faiziyle, davayı satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışındaki yargılama ve diğer giderleri ve doğrudan uğradığınız diğer zararları isteyebilirsiniz (TBK m. 217). Yalnızca bir kısmı alınmış veya sınırlı ayni hakla yüklenmişse kural olarak o yüzden uğradığınız zararı isteyebilirsiniz; durumu bilseydiniz malı satın almayacağınız anlaşılıyorsa hâkimden sözleşmenin sona ermesini isteyebilirsiniz (TBK m. 218).
Taşınmaz satışı, önalım ve alım hakları
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Önalım sözleşmesi için yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 237). Adi yazılı belgeyle yapılan satış vaadine güvenmek bu yüzden risklidir. Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve tapu siciline şerh edilebilir; aksine anlaşma yoksa bu haklar devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (TBK m. 238 ve 239).
Önalım hakkı, taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılması hâlinde kullanılabilir. Taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı veya kamu hizmetleri için edinilmesi hâllerinde kullanılamaz (TBK m. 240). Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır; hak sahibi aksi öngörülmemişse taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı koşullarla kazanır (TBK m. 241). Sözleşmeden doğan önalım hakkı için hak şerhedilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi hâlde satıcıya karşı, satışın size bildirildiği tarihten başlayarak üç ay içinde ve her hâlde satışın yapılmasından itibaren iki yıl içinde dava açmak zorundasınız (TBK m. 242). Süreleri kaçırmamak için tarihleri belgeleyin.
Koşula bağlı taşınmaz satışında koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz; mülkiyeti saklı tutma koşulu da tescil edilemez, bu yüzden ödemeyi güvenceye almak için başka hukuki yolları değerlendirmek gerekebilir (TBK m. 243). Satılan taşınmaz sözleşmede yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, aksine sözleşme yoksa eksiği için tazminat öder; yüzölçümü resmî bir ölçüme dayanılarak tapuya yazılmışsa özellikle üstlenmedikçe tazminat ödemez. Yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl geçince zamanaşımına uğrar (TBK m. 244). Ayıbı fark ettiğinizde süreyi beklemeden satıcıya yazılı bildirmeniz yararlıdır.
Örnek üzerine satış, beğenme, açık artırma ve mal değişimi
Örnek üzerine satış, tarafların sözleşme konusu malın alıcıya veya üçüncü kişiye bırakılan bir örneğe ya da belirledikleri bir mala uygun olması üzerinde anlaşmasıyla yapılan satıştır; örnek bozulursa ya da yok olursa malın örneğe uygun olmadığını ispat yükü alıcıya düşer (TBK m. 247 ve 248). Beğenme koşuluyla satışta alıcı, satılanı kabul etmekte veya hiçbir sebep göstermeksizin geri vermekte serbesttir; mal zilyetliğine geçmiş olsa bile mülkiyet, beğenme koşulu gerçekleşinceye kadar satıcıda kalır (TBK m. 249 ve 250). Mal denenmeksizin size verilmişse, süre içinde veya satıcının ihtarı üzerine malı beğenmediğinizi hemen bildirmez veya geri vermezseniz beğenme koşulu gerçekleşmiş olur; çekince belirtmeden bedelin bir kısmını ödemek veya malı deneme amacını aşacak şekilde kullanmak da aynı sonucu doğurur (TBK m. 252).
Açık artırmada, satıcı artırma koşullarında aksini belirtmemişse, herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmada satış, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulur (TBK m. 275 ve 276). Aksi kararlaştırılmamışsa ihale bedelinin peşin ödenmesi gerekir; ödenmezse satıcı satıştan hemen dönebilir. Artırmada taşınır alan kişi mülkiyeti ihale anında kazanır, taşınmazda ise mülkiyet tescille geçer (TBK m. 278 ve 279). Hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihale gerçekleştirilmişse her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilir; cebrî artırmalarda özel hükümler saklıdır (TBK m. 281). Mal değişimi (takas) sözleşmesinde satış hükümleri uygulanır; taraflardan her biri verdiği şey bakımından satıcı, aldığı şey bakımından alıcı durumundadır ve zapttan ve ayıptan sorumluluk hükümleri de uygun düştüğü ölçüde geçerlidir (TBK m. 282-284).
Sık yapılan hatalar
- Bedel ve teslim şeklini yazmadan ödeme yapmak veya malı teslim etmek.
- Kargoyla gönderilen malın hasar riskinin kime ait olduğunu bilmemek; teslim ve hasar tutanağını saklamamak.
- Veresiye satışta dönme ve mülkiyeti saklı tutma kaydını yazılı eklememek.
- Taşınmaz satış vaadini noter dışında adi yazılı belgeyle yapmak.
- Önalım hakkı bakımından üç aylık ve iki yıllık süreleri takip etmemek.
- Zaptı fark ettiğinde satıcıyı gecikmeden uyarmamak.
Taşınmaz satışlarında şeklin yanında ayıp ve iskân konuları da önemlidir; bu konuda iskânı olmayan ev alınır mı yazımıza da bakabilirsiniz.