Kira sözleşmesine kefil olan kişi, kefalet sözleşmesi yazılı yapılmadıkça ve sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi kefilin el yazısıyla belirtilmedikçe sorumlu olmaz (TBK m. 583). Gerçek kişi tarafından verilen kefalet, sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar (TBK m. 598). Kefil olmak, kira sözleşmesindeki her borçtan sınırsız sorumluluk anlamına gelmez.
Bu yazı, kira kefaletinin geçerlilik şartlarını, kefilin sorumluluğunun kapsamını, rücu ve kefaletten dönme konularını anlatır; ayrıca kira uyuşmazlığında sözleşme, ödeme, bildirim ve tutanak belgelerinin nasıl düzenleneceğine dair bir hazırlık rehberi sunar.
Bu yazıda
- Kefalet nasıl geçerli olur? El yazısı, miktar ve tarih
- Eş rızası
- Adi ve müteselsil kefalet: ev sahibi önce kime başvurur?
- Birden çok kefil
- Kefilin rücu hakkı ve bildirim yükü
- Kefaletin sona ermesi, on yıl sınırı ve kefaletten dönme
- Kefalet kira yenilenince sürer mi?
- Kira dosyası hazırlığı: sözleşme ve taraflar
- Ödeme kayıtları
- Kullanım, ayıp ve onarım kayıtları
- Sona erme, tahliye ve devir kayıtları
- Sık yapılan hatalar
Kefalet nasıl geçerli olur?
Kısa cevap: Yazılı olmalı; kefil sorumlu olacağı azami miktarı ve kefalet tarihini, müteselsil kefil olacaksa bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmalıdır.
TBK m. 583'e göre kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler de kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz. İmzalamadan önce metni mutlaka okuyun. Kira sözleşmesinde kefil adının bulunması, her gelecek dönemin sınırsız güvence altında olduğunu göstermez; kefalet bölümünü ve yenileme belgelerini tamamıyla inceletin.
Eş rızası
Kısa cevap: Eşlerden biri, ayrılık kararı veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir.
TBK m. 584 bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olmasını şart koşar. Ticari işletme sahipleri gibi kanunda sayılan bazı kefaletlerde eşin rızası aranmaz; kefilseniz bu ayrıntıyı kontrol edin.
Adi ve müteselsil kefalet: ev sahibi önce kime başvurur?
Kısa cevap: Adi kefalette alacaklı, kanundaki sınırlı haller dışında önce borçluya başvurmalıdır; müteselsil kefalette ise borçlunun ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü hallerinde doğrudan kefile gidilebilir.
TBK m. 585 adi kefalette alacaklının borçluya başvurmadıkça kefili takip edemeyeceğini söyler; ancak borçlu aleyhine yapılan takibin kesin aciz belgesiyle sonuçlanması, borçlunun iflasına karar verilmesi gibi hallerde doğrudan kefile başvurulabilir. TBK m. 586'ya göre kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse alacaklı, borçluyu takip etmeden kefili takip edebilir; ancak borçlunun ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir. Sözleşmedeki kefalet türünü kontrol edin.
Birden çok kefil
Kısa cevap: Birlikte kefillerden her biri kendi payı için adi kefil gibi, diğerlerinin payı için kefile kefil gibi sorumlu olur; birlikte müteselsil kefiller borcun tamamından sorumlu olur.
TBK m. 587 bu ayrımı yapar. Borcu ödeyen kefil, aksine anlaşma yoksa ve kendi paylarını daha önce ödememiş olmaları ölçüsünde diğer kefillere karşı rücu hakkına sahiptir. Aynı kira borcuna kefil olan kişilerin kimler olduğunu ve her birinin sorumluluk türünü öğrenin.
Kefilin rücu hakkı ve bildirim yükü
Kısa cevap: Borcu ödeyen kefil alacaklının haklarına halef olur; ödemeyi borçluya bildirmezse rücu hakkını kaybedebilir.
TBK m. 596'ya göre kefil, alacaklıya ifada bulunduğu ölçüde onun haklarına halef olur. TBK m. 597 uyarınca borcu tamamen veya kısmen ödeyen kefil, durumu borçluya bildirmek zorundadır; bildirmezse ve ödemeyi bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen borçlu da alacaklıya öderse rücu hakkını kaybeder. Ödeme dekontunu ve yazılı bildirimi saklayın.
Kefaletin sona ermesi, on yıl sınırı ve kefaletten dönme
Kısa cevap: Asıl borç sona erince kefil de borcundan kurtulur; gerçek kişi kefaleti on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.
TBK m. 598, hangi sebeple olursa olsun asıl borç sona erince kefilin de borcundan kurtulacağını söyler. Kefalet on yıldan fazla süre için verilmiş olsa bile uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir; uzatma yazılı beyanla yapılır. Kira borcu tamamen ödenmişse ödeme dekontlarını ve ev sahibinden alacağın bulunmadığına dair yazıyı saklayın.
Gelecekte doğacak bir borca kefalette, borçlunun mali durumu kefalet sonrasında önemli ölçüde bozulmuşsa veya kefilin iyi niyetle varsaydığından çok daha kötü çıkmışsa kefil, borç doğmadığı sürece alacaklıya yazılı bildirimle kefaletten dönebilir; ancak alacaklının kefalete güvenmesi sebebiyle uğradığı zararı gidermesi gerekebilir (TBK m. 599).
Kefalet kira yenilenince sürer mi?
Kısa cevap: Kira yenilenmesi her kefaleti sınırsız uzatmaz.
Kefaletin şekli, azami tutarı, süresi ve kapsamı ayrıca incelenir. Kira yenilenmesi tek başına kefaleti sınırsız uzatmaz; kefalet süresinin uzatılması için kanun yazılı beyan arar (TBK m. 583, 584 ve 598).
Kira dosyası hazırlığı: sözleşme ve taraflar
Kira uyuşmazlığında en sık eksik kalan şey düzenli bir dosyadır. Hazırlığa şu noktalardan başlayın:
- Kiraya verenin tapu sahibi olmaması sözleşmeyi otomatik geçersiz yapmaz; kiraya verme yetkisi ve temsil ilişkisi incelenir. Tapu sahibi, vekil ve alt kiraya veren aynı sıfat değildir (TBK m. 299 ve 301).
- Sözleşmenin her sayfasını saklayın: ekler, teslim tutanağı ve özel koşullar birlikte anlam taşır (TBK m. 299).
- Konut ile çatılı işyeri dışındaki kiralarda kurallar aynı değildir; kullanım türünü ve sözleşmenin konusunu belirleyin (TBK m. 339).
- Eşyalı evde teslim listesine eşyanın türünü, mevcut hasarını ve çalışır durumunu tarihli tutanakta yazın; fotoğrafları teslim kaydıyla eşleştirin (TBK m. 301 ve 334).
- Kiracı değişirken eski sözleşmeye isim yazmak yeterli değildir; rıza, önceki borçlar ve teminatın akıbeti açıkça düzenlenmelidir (TBK m. 323).
- Başka birine kullandırmak her durumda serbest değildir; konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza önemlidir. Ev arkadaşı almak ile bedelli alt kira ve sözleşme devri birbirinden farklıdır (TBK m. 322 ve 323).
- Dövizli kira maddesini yalnız Borçlar Kanunu'na bakarak değerlendirmeyin; dövizle sözleşme sınırlamaları ve istisnaları ayrıca kontrol edilmelidir (TBK m. 344).
Ödeme kayıtları
- Açıklama: Kira bedelini hangi aya ait olduğunu yazmadan göndermek, borcun hangi döneme sayılacağı tartışmasını artırır; ay, adres ve ödeme türünü belirtin (TBK m. 101, 102 ve 313).
- Banka hesabı değişirse: Yeni hesabın bildirildiği yazıyı ve yetkiyi doğrulayın; eski ve yeni hesaplara yapılan ödemeleri aynı dönem tablosunda birleştirin (TBK m. 313 ve 314).
- Ödeme kabul edilmezse borç kendiliğinden bitmez; alacaklının temerrüdü ve tevdi seçenekleri koşullarına göre değerlendirilir, parayı ayırıp başvuruyu geciktirmeyin (TBK m. 106 ve 107).
- Artış maddesi yoksa kiraya veren istediği tutarı belirleyemez; piyasadaki ilanlar mevcut sözleşmeyi hemen değiştirmez. Emsal, kira süresi ve bedel tespitinin koşulları birlikte değerlendirilir (TBK m. 344 ve 345). Kira tespiti kira miktarını, tahliye ise kullanımın sona ermesini ilgilendirir; birinin açılması diğerinin sonucunu kendiliğinden doğurmaz (TBK m. 344, 345 ve 350 ila 352).
- Aidat: Kullanım gideri, esaslı onarım ve ortak gider sorumluluğunu ayırın; yönetim talebi ile malik-kiracı arasındaki paylaşım farklı olabilir (TBK m. 303 ve 317).
- Depozito: Güvence amacındadır; açık anlaşma olmadan son ay kirasını ödememek temerrüt riski yaratır. Her boya masrafı kesilemez; olağan kullanım yıpranması ile kiracıya yüklenebilen hasarı ayırın (TBK m. 313, 334 ve 342). Kiralanan satılığa çıkınca güvenceyi kimden isteyeceğinizi devir tarihi, güvenceyi alan kişi ve sözleşmenin yeni tarafı belirler (TBK m. 310 ve 342).
- Kira borcuna itiraz ederken her dekontu talep edilen ayla eşleştirin; kira, aidat, güvence ve başka ödemeleri ayrı sütunlarda gösterin. Gelen ödeme emrini sıradan ihtar sanmayın: ödeme emri takip işlemi içerir ve süreleri farklıdır (İİK m. 269 ve devamı).
Kullanım, ayıp ve onarım kayıtları
- Çatı akması: Ayıbın niteliği, bildirim ve onarım için süre verme koşulları önemlidir; tek taraflı kesintiden önce uygun yolu belirleyin (TBK m. 304 ila 306).
- Ayıp bildirimi: Tarih ve kapsamı ispatlayabilen yazılı bildirim faydalıdır; fotoğraf, servis raporu ve karşı tarafın cevabını saklayın (TBK m. 305 ve 318).
- Küçük bakım ve büyük onarım farklı yükümlülüklerdir; olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım kiracıya, kiralananın kullanılabilir tutulması kiraya verene aittir (TBK m. 301 ve 317). Kombi arızasında nedenin, bakım yükümlülüğünün ve cihazın durumunun belirleyici olduğunu unutmayın.
- Kullanılamayan bölüm için bedel indirimi gündeme gelebilir; ayıbın süresi ve bildirimi kayıtlarla gösterilmelidir (TBK m. 307).
- Eve giriş: Mülkiyet, konuta sınırsız giriş yetkisi vermez; inceleme ve gösterim makul bildirimle düzenlenir (TBK m. 319).
- Yazılı izinle tadilat yaptıysanız çıkarken eski hale getirme gerekip gerekmediği yazılı rıza ve anlaşmanın kapsamına bağlıdır (TBK m. 321).
- Komşu şikâyeti otomatik tahliye değildir; içerik, ihlalin ağırlığı ve kanuni bildirim koşulları değerlendirilir (TBK m. 316). İşyeri ruhsatı çıkmıyorsa taahhüt edilen kullanım, taşınmazın durumu ve engelin nedenini ayırın; sözleşmeyi ve belediye cevabını birlikte inceletin (TBK m. 301 ve 304 ila 308).
Sona erme, tahliye ve devir kayıtları
- Süre bitmesi konut kirasında kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz ve kiraya verene tek başına tahliye hakkı yaratmaz (TBK m. 347).
- Tahliye taahhüdündeki boş tarih: Taahhüdün verilme zamanı, irade ve metnin sonradan doldurulması tartışılabilir; asıl belge ve teslim koşullarını inceletin (TBK m. 352).
- Evi alan kişi mevcut kirayı yok sayamaz; yeni malik kural olarak sözleşmenin tarafı olur ve sözlü talep tek başına zorla çıkarma yetkisi vermez (TBK m. 310 ve 351). Kiraya verenin yakınının ihtiyacı da tek başına yeterli değildir; kanunda belirtilen kişiler ve ihtiyaç koşulları incelenir (TBK m. 350). "Yenileme yapılacak" demek, yeniden inşa veya esaslı onarımın kapsamı ve kullanımın mümkün olup olmadığı ayrı değerlendirilmeden yeterli değildir. İhtiyaçla boşaltılan yer hemen başkasına kiralanırsa yeniden kiralama yasağı ve tazminat gündeme gelebilir (TBK m. 355).
- Kirayı geç ödemek ile iki haklı ihtar aynı şey değildir; her gecikme veya mesaj bu koşulu karşılamaz (TBK m. 352).
- Erken çıkış: Makul yeniden kiralama süresi ve uygun yeni kiracı önerisi önemlidir; bütün bakiye otomatik istenmez (TBK m. 325).
- Anahtarı kapıcıya bırakmak teslimi kesin ispatlamaz; tarihli teslim kaydı oluşturun (TBK m. 334). Çıkış tutanağında fiilî boşaltma, anahtar teslimi ve sayaç okuma tarihlerini ayrı yazın (TBK m. 334 ve 335).
- Kira ve kullanım tazminatı aynı şey değildir; sözleşmeye dayalı kira ile haksız kullanım iddiası farklı hukuki temellere dayanır (TBK m. 299 ve TMK m. 995 ile karşılaştırma).
- Kiracı öldüğünde kira hemen bitmez; sonuç kiralananın türüne ve kanundaki devam veya fesih koşullarına göre değişir (TBK m. 333 ve 356). Birden fazla kiracı varsa tek kişinin taşınması sıfatını sona erdirmeyebilir (TBK m. 162 ve 299).
- Elektrik kesilmesi gibi baskı varsa kesintinin kaynağını, tarihini ve bildirimleri saklayın; kira uyuşmazlığı kişisel müdahaleyle çözülmez.
- Mesajlar ve emsal dosyası: Teklif, kabul ve ödeme tarihlerini kronolojik ayırın; kırpılmış ekran görüntüsü yerine konuşmanın ilgili bütünlüğünü koruyun (HMK m. 194 ve 199). Emsal dosyasında benzer konum, büyüklük, kullanım ve sözleşme dönemini karşılaştırın; ilan fiyatıyla gerçekleşmiş kira bedelini ayrı işaretleyin (TBK m. 344). Arabuluculuk uyuşmazlık çözümüdür, icra takip yoludur; aynı süreç değildir.
Sık yapılan hatalar
- Kefalet metnini el yazısı, miktar ve tarih koşullarını kontrol etmeden imzalamak.
- Kefil olan eşin yazılı rızasını almamak.
- Ödenen kira borcundan sonra kefalete ilişkin yazı almamak.
- Ödeme açıklamalarını boş bırakmak, dekontları dönemle eşleştirmemek.
- Ayıp ve masrafları yalnızca telefonla bildirmek.