Kısa cevap: Ev otomatik olarak yabancıya gitmez. İcra ve İflas Kanunu m.114'e eklenen yeni hükme göre, tüm paydaşlar payını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü bir malik yoksa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılır. Bu artırma bir defaya mahsustur; ilk artırmada ev satılamazsa süreç devam eder.
Ne değişti?
7589 sayılı Kanunla İİK m.114'e ek cümleler getirildi. Hukuken önemli olanlar şunlar:
- Tüm maliklerin payı miras yoluyla edinilmiş olmalı ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalı.
- Bu durumda mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verirse, açık artırmalardaki birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
- Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
- Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin, birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda, muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. İkinci artırmada şart muhammen kıymetin yüzde elli ile ilgili alacaklar toplamından hangisi fazlaysa ona göre belirlenir.
- En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; yatırılan teminat da iade edilmez. İhale bedeli, tutanağın portalda ilanından itibaren en geç yedi gün içinde yatırılır.
Paylaşma nasıl işler?
Paydaşlardan her biri, hukukî bir işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi gibi bir engel yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma, malın aynen bölünmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine önce aynen bölünerek paylaştırmaya karar verir; bölme uygun değilse, özellikle ev gibi bir taşınmaz değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699).
Yeni İİK hükmü bu noktada devreye girer: mahkeme satışa karar verdiyse ve ortada yalnızca mirasçı malikler varsa, ilk artırma dışarıdan katılımcıya kapalıdır.
Ne yapabilirsin?
- Önce anlaşmayı dene. Pay devri, evin bir paydaşça diğerlerinin payları ödenerek alınması ya da bölüşme gibi çözümler dava ve satıştan çoğu zaman daha az masraflıdır.
- Evi almak istiyorsan hazırlıklı ol. İlk artırma yalnızca mirasçılara açık olacağı için, evi tutmak isteyen paydaşın muhammen kıymetin tamamını karşılayacak finansmanı önceden planlaması gerekir. Teminat ve ihale bedelinin süresinde yatırılması şarttır; yatırılmazsa teminat iade edilmez ve idari para cezası gelir. Teminat ve bedel tutarlarını icra dairesinden güncel olarak öğren.
- Satış istemiyorsan: Paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenemeyeceğini ve dosyadaki somut engelleri (hukukî işlemle sınırlandırma, malın özgülenmesi) değerlendir; mahkemede bunları ileri sürebilirsin.
- Mirası reddetmek ayrı bir yoldur. Miras üç ay içinde reddolunabilir; süre, yasal mirasçılar için mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten başlar (TMK m.606). Ancak ret hem sana hem evdeki payına etki eder; karar vermeden önce mutlaka somut durumunu değerlendir. Süre geçtikten sonra bu yol kapanır.
Ev yabancıya gidebilir mi?
Metne göre kısıtlama yalnızca birinci artırma için getirildi ve bir defaya mahsus. Mirasçılar ilk artırmada şartları karşılayan teklif vermezse, ihalenin yapılamadığı hâllerde ikinci artırma yapılır. Yeni hüküm ikinci artırmayı mirasçılara sınırlamıyor. Dolayısıyla "ev asla dışarı gitmez" demek doğru olmaz; yeni kural mirasçılara ilk ve öncelikli bir şans tanıyor.
Sık yapılan hatalar
- Kural "tüm miras evlerde yabancı giremez" diye anlamak. Koşul, tüm paydaşların payını miras yoluyla edinmiş olması ve üçüncü kişi malik bulunmamasıdır; birisi payını satın aldıysa kural geçerli olmayabilir.
- İhale bedelini süresinde yatırmamak. Teminat kaybı ve idari para cezası riski vardır.
- Ret süresini kaçırmak. Üç aylık süre kaçınca bu seçenek kalmaz.
- Haberlerdeki özetle yetinmek. Dosyanda hangi artırmanın hangi şartlarla yapılacağını icra dairesinden ve mahkeme dosyasından öğren; yürürlük ve geçiş konusunda mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metne bak.