Taşınmazınıza haksız müdahale eden kişiye karşı mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesi davası açabilirsiniz (TMK m. 683); zilyetliğinize yönelik gasp ve saldırı davası ise kural olarak zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m. 984). Hisseli tapuda ise satın aldığınız şey belirli bir bölüm değil, bölünmemiş bir şeyin payıdır; diğer paydaş payını üçüncü kişiye satarsa önalım hakkı doğabilir, ancak bu hak satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m. 732-734).
Bu yazı elatmanın önlenmesi ve istihkak davasını, zilyetliğin korunmasını, başkasının arsasına yapılan yapının sahibini, hisseli (paylı) tapuyu, önalım hakkını, elbirliği mülkiyetini ve miras ortaklığını anlatır.
Bu yazıda
- Elatmanın önlenmesi ve istihkak davası
- Zilyetliğin korunması: kuvvet kullanma ve süre
- Başkasının arsasına yapılan bina ve taşkın yapılar
- Hisseli tapu: hangi bölümü satın almış olursunuz?
- Önalım hakkı
- Elbirliği mülkiyeti ve miras ortaklığı
- Paylaşma, miras payının devri ve miras borçları
- Kaynaklar
Elatmanın önlenmesi ve istihkak davası
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (m. 683). İkisi aynı dava değildir: istihkak davası malı elinde bulunduran kişiye karşı geri alma amacı taşır; elatmanın önlenmesi ise malınıza yönelik her türlü haksız müdahalenin durdurulması için açılır. İkisi de mülkiyet hakkına dayanır ve olaya göre uygun olanı seçilir. Tapu kaydınızı ve müdahaleyi gösteren delilleri dosyaya ekleyin. Elatmanın önlenmesi davasının ayrıntıları için elatmanın önlenmesi davası yazımıza da bakabilirsiniz.
Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisine sahiptir; başkalarına zarar veren kullanım için eski hâle getirme ve zararın giderilmesi dava edilebilir (m. 683, 730). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; yapılar, bitkiler ve kaynaklar da bu mülkiyetin kapsamına girer. Yapı veya tesis planlarken imar ve özel kanun sınırlarını ayrıca kontrol edin (m. 718).
Zilyetliğin korunması: kuvvet kullanma ve süre
Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir. Rızası dışında elinden alınan taşınmazı el koyanı kovarak koruyabilir; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır (m. 981). Pratikte taşınmazınıza giren kişiyi kendiniz çıkarmaya kalkışmak yerine olayı belgelemek, sakin kalmak ve gecikmeden hukuki yola başvurmak daha güvenlidir.
Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasbeden kimse, üstün hak iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür; davalı, geri almasını gerektirecek üstün hakkı derhâl ispat ederse vermekten kaçınabilir. Dava şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir (m. 982). Saldırıda bulunan, şey üzerinde hak iddia etse bile zilyetliği saldırıya uğrayan ona karşı dava açabilir; dava saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir (m. 983). Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m. 984); öğrendiğiniz tarihi kayda geçirin. İyiniyetli olmayan zilyet, haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat öder; yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanları isteyebilir (m. 995).
Başkasının arsasına yapılan bina ve taşkın yapılar
Binayı yapmış olmak tek başına arsanın mülkiyetini kazandırmaz. Bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (m. 684). Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa malzeme arazinin bütünleyici parçası olur; sahibinin rızası olmadan kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir (m. 722). Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki uygun bir tazminat öder; yapıyı yaptıran iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamının tazminine karar verebilir (m. 723). Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli kısmının mülkiyetini isteyebilir (m. 724). Harcama, izin, sözleşme ve tapu kayıtları üzerinden talebinizin niteliğini belirleyin.
Taşkın yapıda, yapan malikin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı yoksa ve zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmez ve durum haklı gösterirse, iyiniyetli yapan kişi uygun bedelle irtifak veya taşan kısmın mülkiyetini isteyebilir (m. 725). Kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka gibi hafif yapılar malikine aittir; taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez (m. 728). Bu yüzden başkasının arazisine baraka yapacaksanız arazi sahibiyle yazılı kullanım anlaşması yapın.
Hisseli tapu: hangi bölümü satın almış olursunuz?
Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddî olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (m. 688). Hisseli tapuda belirli bir oran satın almak, bahçenin veya dairenin belirli bir kısmının tek sahibi olmak demek değildir. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir.
Paydaşlar kendi aralarında oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenleme yapabilir; taşınmazlarla ilgili anlaşmalar noterlikçe onaylanan imzalarla tapu kütüğüne şerh edilebilir (m. 689). Olağan yönetim işlerini her paydaş yapabilir (m. 690); önemli yönetim işleri pay ve paydaş çoğunluğuyla (m. 691), malın amacının değiştirilmesi veya tamamı üzerinde tasarruf ise bütün paydaşların kabulüyle yapılır (m. 692). Uyuşmazlıkta yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler (m. 693). Giderler ve vergiler payları oranında karşılanır (m. 694). Taşınmazlarda kullanma ve yönetim kararlarının sonradan paydaş olanları bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir (m. 695). Satıcının sözlü yer tarifini tapu hakkıyla eşitlemeyin: fiilî kullanım anlaşmasını ve sicil durumunu inceleyin. Paydaşlardan her biri, hukukî işlem veya sürekli amaca özgülenme nedeniyle devam yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir; paylaşma isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir (m. 698, 699).
Önalım hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (m. 732). Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m. 733).
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; hak sahibi belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür, yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez (m. 734). Her devir önalım doğurmaz; tapu işlem kaydını ve satışı öğrenme zamanını inceleyin ve bildirim tarihini kaçırmayın.
Elbirliği mülkiyeti ve miras ortaklığı
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her ortağın hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (m. 701). Bu yüzden tapuda "elbirliği" görünen miras taşınmazında belli bir bölümü kendinize ait sayamazsınız; payınız ancak paylaşma veya paylı mülkiyete geçişle belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa hem yönetim hem tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir; sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarruf edilemez (m. 702). Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer (m. 703).
Birden çok mirasçı varsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler (m. 640). Bu nedenle mirasçılardan biri miras kalan taşınmazı tek başına satamaz; bütün mirasçıların katılımını sağlayın. Mirasçılardan biri sulh mahkemesinden paylaşmaya kadar bir temsilci atanmasını isteyebilir; mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan hepsi yararlanır, örneğin haksız elatmaya karşı tek mirasçı da dava açabilir. Sağ kalan eş, birlikte yaşanan konut üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir; haklı sebepler varsa intifa veya oturma hakkı da verilebilir (m. 652).
Paylaşma, miras payının devri ve miras borçları
Hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapar; değer farkı para ödenmesi yoluyla giderilir (m. 642). Mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; sözleşmeyle elbirliği mülkiyeti miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülebilir, taşınmazın tapuda devri için ayrıca tapu işlemi yapılması gerekir (m. 676). Miras payının üçüncü kişiye devri sözleşmesi için noterlikçe düzenleme şarttır; böyle bir sözleşme alıcıya paylaşmaya katılma yetkisi vermez, yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (m. 677). Miras bırakan sağken, onun katılması veya izni olmadan yapılan miras sözleşmeleri geçerli değildir (m. 678).
Mirasçılardan her biri tereke borçlarının paylaşmadan önce ödenmesini veya güvenceye bağlanmasını isteyebilir (m. 649). Paylaşmadan sonra payınıza düşen malda eksiklik çıkarsa mirasçılar birbirlerine karşı satım hükümlerine göre sorumludur; bu davalar paylaşma tarihinin üzerinden bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (m. 679). Alacaklının rıza göstermediği tereke borçlarından mirasçılar paylaşmadan sonra da müteselsilen sorumludur; paylaşmanın gerçekleştiği tarihten beş yıl geçmekle bu müteselsil sorumluluk sona erer (m. 681).
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 640, 642, 649, 652, 676-679, 681, 683, 684, 688-695, 698, 699, 701-703, 718, 722-725, 728, 730, 732-734, 981-984, 995)