İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı değildir: intifa hakkı taşınır, taşınmaz, hak ve malvarlığı üzerinde kurulabilir ve tam yararlanma yetkisi verir (TMK m. 794); oturma hakkı ise yalnızca bir binadan veya bir bölümünden konut olarak yararlanmayı sağlar, devredilemez ve mirasçılara geçmez (m. 823). Her ikisi de taşınmazlarda tapu kütüğüne tescille kurulur; sözlü veya özel yazılı anlaşma tapuya tescil edilmedikçe taşınmaz üzerinde hak doğurmaz (m. 795, 823). İrtifak hakları da tescil ve resmî şekil ister (m. 780, 781).
Bu yazı intifa hakkının kuruluşunu, sona ermesini, hak ve yükümlülüklerini, oturma hakkının farkını ve irtifak haklarının (geçit, kaynak, üst hakkı gibi) kuruluşunu, kapsamını ve kaldırılmasını anlatır.
Bu yazıda
- İntifa hakkı nedir, nasıl kurulur, ne zaman biter?
- İntifa hakkı sahibinin hak ve yükümlülükleri
- Malikin hakları ve intifa sona erince yapılacaklar
- Oturma hakkı ve intifa hakkı arasındaki farklar
- Oturma hakkının kapsamı ve giderleri
- İrtifak hakları: kuruluş ve kapsam
- İrtifakın kullanılması, nakli ve sona ermesi
- Kaynak hakkı, üst hakkı ve diğer irtifaklar
- Kaynaklar
İntifa hakkı nedir, nasıl kurulur, ne zaman biter?
İntifa hakkı, aksine düzenleme yoksa sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir; mülkiyet malikte kalır, hak sahibi malı kullanır ve ürünlerinden yararlanır (m. 794). Taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri gerekir. Kanundan doğan yasal intifa hakkı tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir (m. 795).
Gerçek kişilerde intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre yoksa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer ve en çok yüz yıl devam edebilir (m. 796, 797). Taşınmazlarda süre dolması, vazgeçme veya ölüm gibi sona erme sebepleri malike tapu kaydının terkini isteme yetkisi verir; yani tescilin silinmesi için malikin başvurması gerekir. Konusu tamamen yok olan intifa hakkı da tescilin terkini ile sona erer. İntifa konusu taşınmaz kamulaştırılırsa veya sigortalanmışsa hak, yerine geçen karşılık üzerinde devam eder; yararlanılamayacak derecede harap olan ev için malik onarma yükümlülüğü taşımaz, onarırsa intifa hakkı yeniden kurulmuş olur (m. 798).
İntifa hakkı sahibinin hak ve yükümlülükleri
Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir; bu hâlde malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (m. 806). Yani intifa hakkı sahibi evi başkasına kullandırabilir. İntifa süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler hak sahibine aittir; ekimi veya dikimi yapan taraf, ürünü toplayan diğer taraftan yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir (m. 804).
Olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir; malik vergi ve resmi ödemişse hak sahibi bunu ona tazmin eder, diğer yükümlülükler malike aittir (m. 813). Yerel âdetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde hak sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür ve primleri öder (m. 815). İntifa hakkı sahibi taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez, onu yeni bir şekle dönüştüremez ve önemli bir değişiklik yapamaz; yararlanmanın da olağan sınırlar içinde kalmasına özen göstermelidir (m. 816, 817).
Malikin hakları ve intifa sona erince yapılacaklar
Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. Hak sahibi uygun sürede güvence göstermez veya malı itiraza rağmen hukuka aykırı kullanırsa sulh hâkimi zilyetliği kaldırıp malı bir kayyıma tevdi eder (m. 808, 810). İntifa hakkı sona erince hak sahibi malı malike geri vermekle yükümlüdür; geri verme anında malik ve hak sahibinin ileri sürebileceği bütün istemler bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (m. 799, 802). Yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için hak sona erdiğinde hak sahibi vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir; malik vermekten kaçınırsa malı eski hâline getirmek koşuluyla eklemeleri söküp alabilir (m. 801).
Oturma hakkı ve intifa hakkı arasındaki farklar
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir; kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır (m. 823). Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; intifa hakkında ise hakkın kullanılması devredilebilir. Taşınmazda oturma hakkı intifa hükümleri uygulandığı için tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Tapudaki hakkın adını ve kuruluş belgesini kontrol edin: günlük kullanımda aynı görünmeleri, satış veya mirasta aynı sonuçları doğurmaz. Eşin ölümünde sağ kalan eşin konut üzerinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı isteyebilmesi için elbirliği ve miras ortaklığı yazımıza bakabilirsiniz.
Oturma hakkının kapsamı ve giderleri
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe bina veya bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir; hakkın kapsamı genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir (m. 824). Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkı olan kimse ortaklaşa kullanıma özgülenen yerlerden de yararlanabilir. Oturma hakkı binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir; binayı malikle birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike aittir (m. 825).
İrtifak hakları: kuruluş ve kapsam
Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş yüktür; yüklü taşınmazın malikini bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin taşınmazı belirli biçimde kullanmasına katlanmaya zorunlu kılar (m. 779). Yapma borçları ancak yan edim olabilir. İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır; sözlü anlaşma veya adi yazılı belge tek başına irtifak hakkı doğurmaz (m. 780, 781). İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür; kamu malı gibi yerlerde yıllarca kullanım irtifak doğurmaz (m. 780).
Tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan sulama, su alma hakları ve benzerlerinin kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel âdet uygulanır (m. 787, 789). Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz; yani sonradan artan ihtiyaç bahanesiyle geçit hakkının kapsamı tek taraflı genişletilemez (m. 788).
İrtifakın kullanılması, nakli ve sona ermesi
İrtifak hakkı sahibi hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır; yüklü taşınmazın maliki de hakkın kullanılmasını engelleyecek veya zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (m. 786). Yani yüklü taşınmazın maliki geçidi kapatamaz. İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı yararlanan taşınmaz malikine aittir; tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlıysa bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır (m. 790).
İrtifak yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa malik, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde irtifakın başka bir yere nakledilmesini isteyebilir (m. 791). Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkin isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifak bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin edilebilir (m. 785). Yüklü ve yararlanan taşınmazın maliki aynı kişi olursa irtifak terkin ettirilebilir, ancak terkin edilmedikçe aynî hak olarak varlığını sürdürür; irtifak ayrıca tescilin terkini veya taşınmazın yok olmasıyla sona erer (m. 783, 784). Yararlanan taşınmaz parsellere bölünürse irtifak kural olarak her parsel yararına devam eder; yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa yüklü taşınmaz maliki diğer parseller için terkin isteyebilir ve irtifak sahibi bir ay içinde itiraz etmezse tapu memuru terkin eder (m. 792). Yüklü taşınmaz bölünürse de irtifak kural olarak her parsel üzerinde devam eder; kullanılmayan parsellerin malikleri terkin isteyebilir ve irtifak sahibi bildirimden sonra bir ay içinde itiraz etmezse tapu memuru terkin eder (m. 793).
Kaynak hakkı, üst hakkı ve diğer irtifaklar
Başkasının arazisindeki kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar; aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçıya geçer, bağımsız ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir (m. 837). Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet eden başka irtifaklar da kurabilir; aksi kararlaştırılmadıkça bunlar devredilemez ve mirasçılara geçmez (m. 838). Üst hakkı ise taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut yapıyı korumak yetkisi veren irtifak hakkıdır; aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer, en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir (m. 826). Geçit hakkı ve komşuluk ilişkilerinin ayrıntıları için komşuluk ve geçit hakkı yazımıza bakınız.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 779-781, 783-793, 794-799, 801, 802, 804, 806, 808, 810, 813, 815-817, 823-826, 837, 838)