İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenir; bu hakkı yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar kullanabilir (İİK m. 134). Satıştan hoşnut olmamak tek başına yeterli değildir; feshi isteyen, kendi menfaatinin ihaledeki yolsuzluk yüzünden bozulduğunu ispatlamak zorundadır. Ayrıca ihale alıcısı, fesih talep edilmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m. 118 ve 134).
Bu yazı, icra yoluyla satışın (ihalenin) nasıl işlediğini, ihale alıcısı ve borçlu açısından haklarınızı, ihalenin feshi sürecini, para cezası riskini, kıymet takdirine itirazı, tahliye ve tescil işlemlerini ve satış bedelinin paylaşımını anlatır. Satıştan önceki aşamalar için evde haciz yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- İcra satışı nasıl yapılır? İlan, artırma ve ihale
- İhale alıcısının yükümlülükleri
- İhalenin feshi: kim, ne zaman, hangi gerekçeyle?
- Fesih talebinin sonuçları: para cezası, teminat ve harç
- Mülkiyet, tescil ve tahliye
- Kıymet takdirine itiraz
- Satış bedelinin paylaştırılması
- İhaleden önce ve ihalede dikkat edilecekler
İcra satışı nasıl yapılır?
Satış, açık artırma ile ve elektronik satış portalı üzerinden yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırmanın başlangıç tarihi birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir (İİK m. 114). 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla bu maddeye, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırmanın bir defaya mahsus olmak üzere sadece malik mirasçılar arasında yapılacağı hükmü eklenmiştir.
Birinci ve ikinci ihale, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise onu ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır. Şartlar gerçekleşirse mal en yüksek teklif verene ihale edilir ve mülkiyet ihale alıcısına geçer. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz; teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur (İİK m. 115). Teklif, ihale sonucu, ödeme ve kesinleşme aşamaları ayrıdır: ihaleye katılmak taşınmazı kesin aldığınız anlamına gelmez.
İhale alıcısının yükümlülükleri
- Bedeli yatırmak: İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Fesih sürecinde ödenen bedel bankada nemalandırılır ve karara göre hak sahiplerine verilir (İİK m. 118, 130 ve 134).
- Bedeli yatırmazsa: En yüksek teklifi verip de süresi içinde bedeli yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; öncelikle satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir (İİK m. 115). İlanda ayrıca, bedeli yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verileceği belirtilir (İİK m. 114). İkinci artırma, birinci artırmadaki şartlarla yapılır.
- Mülkiyet: Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar gerçekleşmişse mülkiyet ihale alıcısına geçer; ancak satılan mal ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğini icra dairesi kararlaştırır (İİK m. 115, 118 ve 134).
İhalenin feshi: kim, ne zaman, hangi gerekçeyle?
İhalenin feshi, Türk Borçlar Kanunu m. 281'de yazılı sebepler de dâhil olmak üzere, yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler tarafından, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenir. Bu kişiler dışında kalanların fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir (İİK m. 134; bu cümle 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla eklenmiştir). İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü muttali oldukları kabul edilir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada sonradan vakıf olunmuşsa şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar; ancak bu süre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.
İcra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile gereken kararı verir; usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir (İİK m. 134). İhalenin feshi, satış sürecinin kanuni nedenlerine dayanır; borcun esasına ilişkin her itiraz bu yolla görülmez. Borç miktarına itiraz için ödeme emrine itiraz, menfi tespit gibi başka yollar vardır.
Fesih talebinin sonuçları
- Para cezası: Mahkeme, belirli hâllerde (kanunda sayılan kişiler dışındakilerin talebi, bu kişiler dışındakiler bakımından feragat veya işin esasına girilerek talebin reddi) feshi talep edeni, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır (İİK m. 134).
- Harç ve teminat: Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan fesih talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir; harcın yarısı peşin yatırılır ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Harç veya teminat eksikse mahkeme iki haftalık kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa talep reddedilir (İİK m. 134).
- Bedelin ödenmesi: İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Mal teslim edilemeyecekse icra müdürü ihaleyi iptal eder ve bedel alıcıya geri ödenir (İİK m. 134).
Tescil, tahliye ve kullanım bedeli
Taşınmaz ihale alıcısına ihale edilip bedeli alındıktan sonra tescil için tapuya yazı yazılır. Taşınmaz, borçlunun veya hacizden önceki resmî belgeli bir akde dayanmayan kişilerce işgal ediliyorsa on beş gün içinde tahliye emri tebliğ edilir; tahliye edilmezse zorla çıkarılıp alıcıya teslim olunur (İİK m. 135). İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişice tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder; depo edilen bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m. 134).
Kıymet takdirine itiraz
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde şikâyet kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin tarihinden itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez (İİK m. 128/a). Raporun tamamını, tebliğ kaydını ve somut değer hatalarını hazırlayın.
Satış bedelinin paylaştırılması
Satış tutarı bütün alacaklıların alacağını karşılamazsa icra dairesi bir sıra cetveli yapar; sıra, rehin, imtiyaz ve paylaştırma koşullarına göre belirlenir ve cetvel ilgililere tebliğ edilir. Cetvel suretinin tebliğinden yedi gün içinde her alacaklı, takibin yapıldığı yer mahkemesinde dava açarak cetvel içeriğine itiraz edebilir; itiraz yalnız sıraya ilişkinse icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılır (İİK m. 140-142). Satış bedelini yalnız toplam tutarla değerlendirmeyin; rüçhanlı alacaklar önce gelir.
İhaleden önce ve ihalede dikkat edilecekler
- Satış ilanını, taşınmazın tapu kayıtlarını, üzerindeki rehin, irtifak ve diğer takyidatları (kısıtlayıcı şerhleri) okuyun; satış ilanında ipotek sahiplerinin haklarını bildirme süresi gibi bilgiler yer alır (İİK m. 126).
- Yalnız fotoğraf veya muhammen bedelle karar vermeyin; satış şartları ve sicil kayıtları alıcının riskini etkiler.
- Teminatı ve bedeli süresinde yatırın; yatırmazsanız teminatınızı kaybedebilirsiniz.
- Fesih süresini (yedi gün) ve duruşma tarihini takip edin.
- Tahliye ve tescil işlemleri için tapuya yazılan müzekkere ve tahliye emri sürelerini izleyin.
Sık yapılan hatalar
- Fesih talebinin bedeli ödeme yükümlülüğünü kaldıracağını sanmak.
- İhalenin feshini borç miktarına itiraz yolu gibi kullanmak.
- Kıymet takdirine itirazı yedi gün içinde yapmamak.
- İhale ilanındaki takyidatları incelemeden teklif vermek.