Kamulaştırma bedelini düşük buluyorsanız önce pazarlık ve tebligat sürecini, sonra mahkemenin belirlediği bedeli ve idari işleme karşı yargı yolunu ayrı ayrı değerlendirmelisiniz. Bedel mahkemece, en az üç kişilik bilirkişi kurulunun raporuna göre belirlenir (Kamulaştırma Kanunu m. 11 ve 15); kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğuna karşı ise tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (m. 14).
Bu yazı kamulaştırmanın aşamalarını, bedel tespitini, tapu şerhini, boşaltma ve geri alma haklarını ve dava yollarını anlatır. Bedel itirazına odaklanan bir yazıyı da okumak isterseniz kamulaştırma bedeline itiraz yazısına bakabilirsiniz; bu yazıda sürecin bütününü ve her aşamada hangi kaydın işinize yarayacağını ele alıyoruz.
Bu yazıda
- Kamulaştırmada pazarlıkla satın alma ve kararı kimin verdiği
- Bedelin belirlenmesi, bilirkişi kurulu ve yatırma
- Tapu şerhi, tescil ve boşaltma
- Bedel yerine taşınmaz, irtifak hakkı ve kamu kurumları arasındaki kamulaştırma
- İptal davası, düzeltim davası ve acele kamulaştırma
- Kamulaştırılan yer kullanılmazsa geri alma
- Bedeli düşük bulanlar için kayıt listesi
Kamulaştırma kararını kim verir, pazarlık zorunlu mu?
Kamu yararı kararını yetkili mercii verir; idare önce pazarlıkla satın almayı dener. Kamu yararı kararı, belediye yararına yapılacak kamulaştırmalarda belediye encümeni, il özel idaresi yararına yapılacaklarda il daimi encümeni tarafından verilir; karar ayrıca kaymakam, vali veya bakan gibi onay mercilerinin onayıyla tamamlanır (m. 5 ve 6).
Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idarelerin öncelikle satın alma usulünü uygulaması esastır. İdare malike resmî taahhütlü yazı gönderir. Malik, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satmak istediğini bildirirse görüşmeler yapılır (m. 8). Bu yazının tarihi ve tebliğ kaydı, sonraki sürelerin hesabı için önemlidir; zarfı ve tebliğ belgesini saklayın.
Bedel nasıl belirlenir?
Anlaşma olmazsa bedeli mahkeme belirler. Mahkemece görevlendirilen bilirkişi kurulu; taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, vergi beyanını, emsal satışlarını, yapıların birim fiyatlarını ve bedeli etkileyen diğer objektif ölçüleri esas alarak gerekçeli rapor düzenler. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları dikkate alınmaz (m. 11).
Kurul, taşınmazın cins ve niteliğine göre en az üç kişiden oluşmak zorundadır; üyelerden biri taşınmaz geliştirme uzmanı veya gayrimenkul değerleme uzmanı olmalıdır. Kurul raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir (m. 15).
Taraflar anlaşamazsa hâkim bedeli tespit eder ve idareye bedeli mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırması için on beş gün süre verir. Makbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir (m. 10).
Kamulaştırma şerhi, tescil ve boşaltma
Kamulaştırma şerhi tapuya işlenir; altı ay içinde dava açılıp belge ibraz edilmezse silinir. İdare kamulaştırma kararını verdikten sonra şerh verilmesini bildirir. Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve idare adına tescil istendiğine dair mahkemeden alınan belge tapu idaresine ibraz edilmezse şerh tapu idaresince resen silinir (m. 7).
Taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra boşaltma, idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını içindekilere tebliğ eder; süre içinde boşaltılmazsa icra yoluyla boşaltılır. İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz (m. 20). Bu nedenle bedel ve tescil aşamalarındaki itirazlarınızı boşaltma gününü beklemeden yapmanız gerekir.
Bedel yerine taşınmaz, irtifak hakkı ve kamu kurumları
- Bedel yerine başka taşınmaz: Mal sahibi kabul ederse, kamulaştırma bedeli yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktar verilebilir. Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz (m. 26).
- İrtifak hakkı: Mülkiyetin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterliyse taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde irtifak hakkı kurulabilir; bu durumda meydana gelen kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedeli sayılır (m. 4 ve 11).
- Kamu kurumları arasında: Bir kamu tüzel kişisinin taşınmazı başka bir kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırılamaz. İhtiyacı olan idare bedeli belirler ve mal sahibi idareye başvurur (m. 30).
İptal davası, düzeltim davası ve mahkemeler
İşleme karşı idari yargıda iptal davası, maddi hataya karşı adli yargıda düzeltim davası açılır. Taşınmazın maliki, mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar bakımından mahkemece gazeteyle yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir (m. 14). Maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davasını malik tebligat gününden itibaren otuz gün içinde açabilir; idare de belgelerin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde açabilir.
Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşlardan her biri tek başına dava açabilir (m. 14).
Kamulaştırma Kanunundan doğan ve adli yargıda çözülmesi gereken anlaşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulüyle görülür; kamu yararı kararı gibi idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava açılır (m. 14 ve 37).
Acele kamulaştırma işlemlerine karşı davalar ivedi yargılama usulüne tabidir: dava açma süresi otuz gündür, üst makama başvuru hükümleri uygulanmaz ve dava dosyanın tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır (İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 20/A).
Kamulaştırılan yer kullanılmazsa geri alma
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma amacına uygun işlem veya tesisat yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına tahsis edilmeden bırakılırsa, mal sahibi bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Doğan hak bir yıl içinde kullanılmalıdır (m. 23). Süre hesabında bedelin kesinleşme tarihini mahkeme dosyasından teyit edin.
Bedeli düşük buluyorsanız hangi kayıtları toplamalısınız?
Bedel itirazında dosyayı güçlendiren kayıtlar şunlardır:
- Tebligat zarfı, tebliğ tarihi ve idarenin pazarlık yazısı;
- Bilirkişi raporu ve ekleri (kıymet takdiri, emsal listesi, birim fiyatlar);
- Taşınmazın tapu kaydı, yüzölçümü, cinsi, imar durumu ve yapı özellikleri;
- Vergi beyanı ve çevredeki emsal satış bilgileri;
- Tapu şerhi tarihi ve mahkemeye yapılan başvuru kayıtları.
Bedelin belirlenmesine ilişkin itiraz ile işlemin hukuka uygunluğuna ilişkin iptal talebi farklı yargı yollarını ilgilendirebilir; bu yüzden her talebi tek bir dava dilekçesine bağlamayın (m. 10 ve 14). Kamulaştırmanın hukuka uygunluğuna ilişkin Anayasa Mahkemesi kararları için kamulaştırma ve Anayasa Mahkemesi yazısına göz atabilirsiniz.
Pratik bir yol haritası
Kamulaştırma bildirimi eline ulaşan bir malik için sıra genellikle şöyle ilerler. Önce idarenin yazısındaki tarihi ve tebliğ şeklini kaydedin; çünkü pazarlık için verilen süre ve sonraki dava süreleri bu tarihlere bağlıdır. Ardından tapu kaydınızı, imar durumunuzu ve taşınmazın üzerindeki yapıları gösteren belgeleri toplayın. Pazarlık sonuçsuz kalırsa idare bedel tespiti için mahkemeye başvurur; bu aşamada bilirkişi raporunu dikkatle inceleyin ve raporda kullanılan emsallerin gerçekten sizin taşınmazınıza benzeyip benzemediğini kontrol edin.
Bedelin yatırılması ve tescil aşamasında mahkeme dosyasındaki makbuzu ve kararı alın. Tapuda şerh bulunuyorsa şerh tarihinden itibaren altı aylık süreyi, tescil sonrasında ise boşaltma tebliğini ve bu tebliğdeki on beş günlük süreyi takvime işleyin. Kamu yararı kararının kendisine karşı itirazınız varsa, bu itiraz bedel uyuşmazlığından ayrı bir yargı yoluna tabi olduğu için iki konuyu aynı dilekçede birleştirmemek yararlı olur.
Kamulaştırılan yer uzun süre kullanılmıyorsa, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihi ve idarenin amaca uygun herhangi bir tesis yapıp yapmadığını belgelemek geri alma hakkının dayanağını oluşturur. Bu hak yalnızca bir yıl boyunca kullanılabildiğinden, ilgili tarihleri ve idarenin yazışmalarını eksiksiz saklayın.
Sık yapılan hatalar
- Tebligat tarihinden itibaren başlayan otuz günlük dava süresini kaçırmak;
- Bedel itirazı ile işlemin iptali taleplerini tek dilekçede karıştırmak;
- Tapu şerhi bulunduğunda sürecin bittiğini sanmak; şerhin altı ay sonra silinme kuralını bilmemek;
- Boşaltma tebliğini itirazla durduracağını varsaymak.
Kaynaklar
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: mevzuat.gov.tr
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: mevzuat.gov.tr