Kamulaştırma işlemine karşı mal sahibi, mahkemece yapılan tebligat gününden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir; süre hak düşürücüdür (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 14). Pazarlıkla satışa razı olursanız bedele ve kamulaştırmaya itiraz davası açamazsınız (m. 8). İdare vazgeçerse veya amaç gerçekleşmezse geri alma hakkı doğar ve doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (m. 23). Kıyı, orman, mera ve tescilli kültür varlığı taşınmazlarında ise kamu yararı nedeniyle özel mülkiyet ve yapılaşma sınırlıdır.
Bu yazı kamulaştırma sürecini (satın alma usulü, bedel tespiti, itiraz ve dava, tescil ve boşaltma), kamulaştırmadan vazgeçme ve geri almayı, kıyı ve sahil şeridi kurallarını, kültür ve tabiat varlıklarını, orman ve mera taşınmazlarını anlatır.
Bu yazıda
- Kamulaştırmada satın alma usulü ve pazarlık
- Bedelin mahkemece tespiti ve değerleme esasları
- Dava süresi, tescil ve boşaltma
- Kalan kısım, şerh ve tapusuz taşınmaz
- Kamulaştırmadan vazgeçme ve geri alma
- Kıyı ve sahil şeridi
- Kültür ve tabiat varlıkları
- Orman ve mera taşınmazları
- Kaynaklar
Kamulaştırmada satın alma usulü ve pazarlık
Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idarelerin satın alma usulünü öncelikle uygulaması esastır. İdare, taşınmazın tahmini bedelini kıymet takdir komisyonuyla belirler ve bedeli belirtmeksizin pazarlıkla satın almak veya trampa yapmak istediğini resmi taahhütlü yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteğiyle idareye başvurabilir; bu süre içinde başvuru olursa komisyonca belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır (m. 8).
Pazarlıkla satışa razı olursanız taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. İdare anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedeli hazır etmelidir; taşınmaz resen idare adına tescil veya terkin edilir ve tescilden sonra bedel ödenir. Anlaşma olmaz veya ferağ verilmezse bedel tespiti mahkemeden istenir (m. 8).
Bedelin mahkemece tespiti ve değerleme esasları
Satın alma usulüyle kamulaştırma yapılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve idare adına tesciline karar verilmesini ister (m. 10). Duruşma günü malike davetiye veya ilanla bildirilir. Bilirkişiler taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün unsurları, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdirlerini, getirisini veya emsal satış değerini, yapılarda birim fiyatları ve yıpranma payını dikkate alır; gerekçeli değerleme raporu esas alınır (m. 11). Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma bedelinin değerlendirilmesindeki itiraz ve bedele karşı kanun yollarına ilişkin ayrıntılar için kamulaştırma bedeline itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Dava süresi, tescil ve boşaltma
Mal sahibi mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar için gazete ilanı tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m. 14). Süre hak düşürücü olduğundan tebligat tarihini not edin. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşların her biri kendi adına dava açabilir.
Hâkimin tespit ettiği bedelin banka hesabına yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verilir; makbuz ibraz edilirse mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Tescil hükmü kesindir, ancak bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır (m. 10). Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi mal sahibi için mahkemece yapılan tebligatla başlar; mülkiyetin idareye geçmesi ise mahkemenin tescil kararıyla olur ve tescil kararından sonra yeni inşaat veya ekim yapmak gibi kullanma hakları kalkar (m. 25). Lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapuda tescilden sonra boşaltma icra memurundan istenir; icra memuru taşınmazın onbeş gün içinde boşaltılmasını içindekilere tebliğ eder, süre içinde boşaltılmazsa icraca boşaltılır ve ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır (m. 20).
Kalan kısım, şerh ve tapusuz taşınmaz
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın artan kısmı yararlanmaya elverişli değilse, idari yargıda dava açılmayan hâllerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur (m. 12). Mahkemece yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağı veya temliki yasaktır (m. 31); kamulaştırma kararından sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerhi istenir (m. 7). İdare şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedelin tespiti ve idare adına tescili isteğinde bulunduğuna dair mahkemeden alınacak belgeyi tapu idaresine ibraz etmezse kamulaştırma şerhi resen silinir (m. 7).
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda, zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleştiği mahkemece yeterli görülürse kamulaştırma bedeli zilyede ödenir; son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü kişi itiraz ederse bedel üçer aylık vadeli hesaba yatırılır ve hak sahipliği çözülür (m. 19).
Kamulaştırmadan vazgeçme ve geri alma
İdare kamulaştırmanın her safhasında, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararıyla kamulaştırmadan kısmen veya tamamen tek taraflı olarak vazgeçebilir; dava sırasında vazgeçilirse dava giderleri, harç ve mahkemece takdir edilecek avukatlık ücreti idareye yüklenir (m. 21). Geri alma hakkı doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer; geri alma, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödenerek yapılır (m. 23). İdarenin duyurusu üzerine yapılan iade işlemi, kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz (m. 22). Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırıldığında bu taşınmazların durumu bir bütün oluşturduğu kabul edilir ve geri alma hükümleri buna göre uygulanır (m. 23).
Vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki bina, sabit tesis ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuşsa mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkın ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir (m. 24). Geri alma süreleri geçtikten sonra eski malikler veya mirasçıları idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz ve dava açamaz (m. 23). Hakkın doğduğu tarihi ve idarenin yazışmalarını belgelendirin.
Kıyı ve sahil şeridi
Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır; burada hiçbir yapı yapılamaz ve duvar, çit, parmaklık, telörgü, hendek, kazık gibi engeller oluşturulamaz (3621 sayılı Kıyı Kanunu m. 5, 6). Kanunda sayılan kamu yararına altyapı ve tesisler imar planı kararıyla yapılabilir. Kıyıda ve uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde engel oluşturanlara idari para cezası verilir ve engellerin beş günden fazla olmamak üzere belirlenen sürede kaldırılmasına karar verilir; kaldırılmazsa masrafı zamlı olarak tahsil edilerek kamu gücüyle kaldırılır. Güncel cezayı kanun metninden kontrol edin (m. 15). Kıyılarda kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz, kum ve çakıl alınamaz.
Kıyı kenar çizgisi valiliklerce kamu görevlilerinden oluşturulacak en az beş kişilik bir komisyonca tespit edilir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylandıktan sonra yürürlüğe girer (m. 9). Tespit edilmediği bölgelerde talep olması hâlinde talep tarihini takip eden üç ay içinde tespit zorunludur (m. 5). Sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az yüz metre genişliğindeki alandır ve burada yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla elli metre yaklaşabilir; aradaki alan yaya yolu, dinlenme ve seyir gibi amaçlarla düzenlenebilir (m. 4, 5). Doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen araziler özel mülkiyet konusu olamaz (m. 7). Kıyıda izinli yapı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gerekli izin alınmalıdır; yapı ruhsatı verilmesinde bu izin belgesi yeterlidir (m. 11). Orman, kadastro ve kıyı konularında Anayasa Mahkemesi kararları için AYM kadastro, orman ve kıyı yazımıza bakabilirsiniz.
Kültür ve tabiat varlıkları
Taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını bulanlar ve arazisinde bulunduğunu bilen malik veya zilyetler bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne, köyde muhtara veya diğer yerlerde mülki idare amirlerine bildirmek zorundadır (2863 sayılı Kanun m. 4). Bildirim yükümlülüğüne mazeretsiz ve bilerek aykırı hareket eden kişi altı aydan üç yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır; bildirimi yapılmamış varlığı satışa arz edenler veya alanlar için daha ağır ceza öngörülmüştür (m. 67).
Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili tespitler koruma bölge kurulu kararıyla tescil olunur ve tescil kararları tapu siciline şerh düşülmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir (m. 7). Koruma bölge kurullarının kararlarına aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarında inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz; ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar için de yetkili idareden izin gerekir (m. 9, 65). Bir alanın sit olarak ilanı her ölçekteki plan uygulamasını durdurur; koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma bölge kurulu üç ay içinde geçiş dönemi koruma esaslarını belirler ve idareler üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatır (m. 17). Birinci grup tescilli kültür varlıkları ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez (m. 11). Bakım ve onarım Bakanlığın talimatına uygun yapılır ve özel hukuk kişilerine Bakanlıkça ayni, nakdi ve teknik yardım yapılır (m. 11, 12). Kamu kurumlarına ait tescilli taşınmazlar Bakanlığın izni olmadan gerçek ve tüzel kişilere satılamaz veya hibe edilemez (m. 13). Koruma bölge kurulu kararlarına itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir ve Koruma Yüksek Kurulu en geç üç ay içinde karara bağlar (m. 61). Kamulaştırmalarda eskilik, enderlik ve sanat değeri bedel takdirinde dikkate alınmaz (m. 15).
Orman ve mera taşınmazları
Mera, yaylak ve kışlaklar özel mülkiyete geçirilemez, amacı dışında kullanılamaz, zamanaşımı uygulanamaz ve sınırları daraltılamaz; kullanma hakkı bir veya birden çok köy ya da belediyeye aittir ve yalnızca kullanım hakkı kiralanabilir (4342 sayılı Kanun m. 4). Tespit ve tahdit sonuçları ilgili köy ve belediyelerin ilan yerlerinde otuz gün askıda kalır; bu süre içinde komisyona itiraz edilebilir ve komisyon kararlarına karşı askı ilan süresi içinde veya tebliğden itibaren otuz gün içinde asliye hukuk veya kadastro mahkemesinde dava açılabilir (m. 13). Tahsis amacı kanundaki zorunlu kamu yararı ve enerji, turizm, kamu yatırımı gibi hâllerde komisyon ve defterdarlığın uygun görüşüyle valilikçe değiştirilebilir (m. 14). Komisyonlar, zilyetlik yoluyla hasım gösterilmeksizin yapılmış tescillerin iptali için durumu Hazineye ihbar etmekle yükümlüdür (m. 16). Bir yerin mera olduğu özel sicildeki kayda dayanılarak ispat edilir (m. 21).
Tabii olarak yetişen veya emekle yetiştirilen ağaç ve ağaççık toplulukları yerleriyle birlikte orman sayılır; sazlıklar, step bitkileriyle örtülü yerler ve parklar gibi maddede sayılan yerler orman sayılmaz (6831 sayılı Kanun m. 1). Orman kadastro tutanak ve haritaları askı yoluyla otuz gün ilan edilir; itirazı olanlar askı tarihinden itibaren otuz gün içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir, açılmayanlar kesinleşir (m. 11). Devlet ormanları içinde kanundaki istisnalar dışında her çeşit bina, ağıl yapılması, tarla açılması, işlenmesi, ekilmesi ve yerleşilmesi yasaktır; yanma veya açıklıklardan yararlanılarak elde edilen yerler ve buralardaki yapılar şahıslar adına tapuya tescil olunamaz (m. 17). Ormanlara her türlü hayvan sokulması yasaktır; yangın görmüş veya gençleştirmeye ayrılmış sahalarda hiçbir surette otlatılamaz (m. 19). Orman sınırı dışına çıkarılan araziler için orman sınırı dışına çıkarılan araziler yazımıza göz atabilirsiniz.
Kaynaklar
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (m. 7, 8, 10-12, 14, 19-25, 31)
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu (m. 4-7, 9, 11, 15)
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (m. 4, 7, 9, 11-13, 15, 17, 61, 65, 67)
- 4342 sayılı Mera Kanunu (m. 4, 13, 14, 16, 21)
- 6831 sayılı Orman Kanunu (m. 1, 11, 17, 19)