İdareler tapuda kayıtlı taşınmazlarda kamulaştırmada önce satın alma usulünü uygular; bu usulle sonuç alınamazsa idare asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve idare adına tesciline karar verilmesini ister (Kamulaştırma Kanunu m. 8 ve 10). Bedeli, mahkemenin görevlendirdiği en az üç kişilik bilirkişi kurulu belirler (m. 11 ve 15). Kamulaştırma işlemi yapılmadan arsanız yola katılmışsa, fiilî el atma ile plan kısıtlaması farklı yolları ilgilendirir; malik, haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir (TMK m. 683). Komşu inşaat veya kazı yüzünden rahatsız oluyorsanız, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin komşuyu rahatsız edecek biçimde kullanılması yasaktır (TMK m. 737, 738).
Bu yazı, kamulaştırma sürecini ve bedel tespitini, kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybını, idarenin vazgeçmesini, bedel yerine taşınmaz verilmesini, acele kamulaştırmayı ve ivedi yargılama sürelerini, kamulaştırmasız el atmayı ve komşuluk hukukundan doğan sorunları (gürültü, kazı, taşkın yapı, sınır duvarı, boru ve kablo geçişi, sınır uyuşmazlığı, acil tehlike) anlatır.
Bu yazıda
- Kamulaştırma nasıl yürür? Satın alma, dava ve bedel tespiti
- Kısmi kamulaştırma ve kalan kısmın değer kaybı
- İdare vazgeçerse, bedel yerine taşınmaz, gerçek malik
- Acele kamulaştırma ve ivedi yargılama
- Kamulaştırma yapılmadan arsam yola katıldı
- Komşuluk hukuku: gürültü, toz, kazı
- Taşkın yapı, sınır duvarı, sınır uyuşmazlığı
- Komşu arazisinden geçiş ve acil tehlike
- Mülkiyetin kapsamı ve başkasının malzemesi
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Kamulaştırma nasıl yürür? Satın alma, dava ve bedel tespiti
İdare kamulaştırma kararından sonra doğrudan mahkemeye gitmez. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygulaması esastır; bunun için kendi bünyesinden en az üç kişilik bir kıymet takdir komisyonu ve bir uzlaşma komisyonu görevlendirir. Satın alma usulüyle kamulaştırma yapılamazsa idare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve idare adına tesciline karar verilmesini ister (Kamulaştırma Kanunu m. 8 ve 10). Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler; dava dilekçesi ve idarece verilen belgelerin birer örneği ilgililere tebliğ edilir. Tebligat tarihlerini not etmek dava hakkı sürelerinin takibi için önemlidir (m. 10).
Bedeli, mahkemenin görevlendirdiği en az üç kişilik bilirkişi kurulu belirler: taşınmazı yerinde inceler ve cins, yüzölçümü, değerini etkileyen unsurlar, vergi beyanı ve resmî kıymet takdirleri gibi unsurları dikkate alır. Kurulda bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya taşınmaz geliştirme uzmanı bulunması zorunludur (m. 11 ve 15). Bilirkişi raporuna ve bedele itirazlarınız için kamulaştırma bedeline itirazı anlatan kamulaştırma bedeline itiraz yazımıza da bakabilirsiniz.
Kısmi kamulaştırma ve kalan kısmın değer kaybı
Arsanızın bir kısmı kamulaştırılırsa kalan kısmın değer kaybı ödenir. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme olursa eksilen değer, kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Kalan kısımda artış olursa artış bedelden düşülür; bu indirme kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz (Kamulaştırma Kanunu m. 12).
İdare vazgeçerse, bedel yerine taşınmaz, gerçek malik
İdare kamulaştırmanın her safhasında, kamulaştırma kararını veren ve onaylayan yetkili merciin kararıyla tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Dava sırasında vazgeçilirse dava giderleri ve avukatlık ücreti idareye yükletilir (m. 21). Malik kabul ederse kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktar verilebilir; farklar nakit karşılanır ve verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz (m. 26). İdarenin açtığı davada taşınmazın gerçek malikinin başka biri olduğu anlaşılırsa davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü anlaşılırsa mirasçıları da dâhil edilerek devam olunur; paydaşlar iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette tek başına dava açabilir (m. 14).
Acele kamulaştırma ve ivedi yargılama
Yurt savunması ihtiyacı veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınan hâllerde mahkeme, idarenin istemi üzerine yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilecek değerin bankaya yatırılmasıyla taşınmaza el konulmasına karar verebilir. El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir (Kamulaştırma Kanunu m. 27). Acele kamulaştırma işlemleri ivedi yargılama usulüne tabidir: bu usulde dava açma süresi otuz gündür, savunma süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren on beş gündür ve dosya tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır. İvedi yargılamada verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir; temyiz dilekçeleri üç gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır, temyiz istemi en geç iki ay içinde karara bağlanır (İYUK m. 20/A). Bu usulde yürütmenin durdurulması talebine ilişkin kararlara itiraz edilemez; genel kuraldan ayrılır.
Kamulaştırma yapılmadan arsam yola katıldı
Fiilî el atma, plan kısıtlaması ve uygulama işlemi farklı hukuki yolları ilgilendirebilir. Önce harita, tapu ve kullanım durumunu belgeleyin; yalnızca yol görünümüne bakarak görevli mahkemeyi varsaymayın. Kamulaştırma işlemi yoksa malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683). Taşınmaz kaydını ve fotoğrafları saklamak delil açısından yararlıdır. Kamulaştırmasız el atmaya ilişkin ayrıntı için kamulaştırmasız el atma yazımıza bakabilirsiniz. Arsa mülkiyeti binanın altını ve üstündeki havayı da kapsar: arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; yapılar, bitkiler ve kaynaklar da mülkiyetin kapsamına girer, bu nedenle yapı kural olarak arazinin malikine ait olur (TMK m. 718).
Komşuluk hukuku: gürültü, toz, kazı
Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşuları olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmak zorundadır. Taşınmazın durumuna ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, toz, koku, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır (TMK m. 737). Komşu inşaat gürültüsü ve tozu bu kapsamda değerlendirilir; rahatsızlığı tarihli kayıtlarla belgeleyin. Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara toprağı sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır; komşuluk kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapı hükümleri uygulanır (TMK m. 738). Komşu inşaat zararı iddiasında başlangıçtaki durumu kaydetmek yararlıdır: çatlak, tarih ve teknik tespiti birlikte kaydedin.
Taşkın yapı, sınır duvarı, sınır uyuşmazlığı
Komşunun binası arsanıza taşmışsa taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmelisiniz. İtiraz etmezseniz ve durum haklı gösteriyorsa taşkın yapıyı iyiniyetle yapan komşu, uygun bedel karşılığında irtifak hakkı veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetini isteyebilir (TMK m. 725). Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet hükümleri saklı kalmak üzere her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar; komşuluk işlerinin giderlerine ise yararlanma oranında katılma yükümlülüğü de vardır (TMK m. 749 ve 750). Taşınmazın sınırları tapu planları ve arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; tapu planları ile arazideki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (TMK m. 719).
Komşu arazisinden geçiş ve acil tehlike
Zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla ve başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı masraflı ise her taşınmaz maliki su yolu, kurutma kanalı, gaz boruları, elektrik hat ve kablolarının kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmak zorundadır; hak tapuya tescil edilebilir (TMK m. 744). Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı ya da o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecekse ve tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyükse malik buna katlanmak zorundadır; malik hakkaniyete uygun bedel isteyebilir (TMK m. 753). Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa malzeme arazinin bütünleyici parçası olur; rızasız kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp verilmesini isteyebilir (TMK m. 722).
Sık yapılan hatalar
- Kamulaştırma işlemi olup olmadığını araştırmadan yola katılan arsa için yanlış mahkemeye gitmek.
- Kamulaştırma davasında tebligat tarihlerini not etmemek.
- Kalan kısmın değer kaybını bilirkişi raporunda talep etmemek.
- Taşkın yapıyı öğrenince onbeş gün içinde itiraz etmemek.
- Komşu inşaat zararını başlangıç kaydı almadan iddia etmeye çalışmak.
- Acele kamulaştırmada otuz günlük dava süresini kaçırmak.