İpotek ve Rehin Takibi 2026: İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Kaç Gün Süre Verilir, Rehin Hakkına İtiraz, Satış Süresi ve Rehin Açığı Belgesi Nedir?

İpotek alacaklısı, yetkili icra dairesine veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine ipotek akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî örneğini ibraz eder, alacağın miktarını bildirir ve takip talebinde bulunur (İİK m. 148 ve 58). İpotek takibinde borcun otuz gün içinde ödenmesi istenir; ödeme emrine itiraz ise yedi gün içinde yapılır, ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz (İİK m. 149 ve 150).

Bu yazı, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibin nasıl başlatıldığını, taşınır ve taşınmaz rehninde ödeme emrinin içeriğini, itiraz sürelerini, satış isteme sürelerini, tapuya şerhi, kiracıya ve tebligat adresine ilişkin kuralları, rehin açığı belgesini ve ipotekli taşınmazın satışının alıcıya etkisini anlatır. Konut ipoteği ve gayrimenkul hukuku konularında sitedeki diğer yazılara da göz atabilirsiniz.

Bu yazıda

• İpotek takibini başlatmak
• Taşınır rehni takibi
• Ödeme süreleri ve itiraz
• Rehin hakkına itiraz edilirse
• Satış isteme süreleri
• Tapu şerhi ve tebligat adresi
• Kiralı taşınmaz
• Kredi ipoteğinde hesap özeti
• İstinaf ve teminat
• Rehin açığı belgesi
• İpotekli taşınmaz satılırsa

İpotek takibini başlatmak

İpotek alacaklısı yetkili icra dairesine ipotek akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî örneğiyle başvurur, alacağın miktarını bildirir ve takip talebinde bulunur. Akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içeriyorsa ve alacak muaccelse borçluya icra emri gönderilir. Takip talebi kural olarak genel takip talebi bilgilerini de içermelidir (İİK m. 148, 149 ve 58).

Taşınır rehni takibi

Alacağı taşınır rehni ile sağlanmış alacaklı, genel takip talebi bilgilerine ek olarak merhunun ne olduğunu bildirir. Rehin üçüncü şahıs tarafından verilmiş veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse onun adını, merhun üzerinde sonra gelen rehin hakkı varsa o hak sahibinin adını da bildirir (İİK m. 145). Taşınır rehninin paraya çevrilmesi takibinde ödeme süresi onbeş gündür; yedi gün içinde itiraz edilmez ve bu sürede borç ödenmezse rehnin satılacağı bildirilir. İcra dairesi ayrıca merhun üzerinde sonra gelen rehin hakkı sahibine ihbarname gönderir (İİK m. 146).

Ödeme süreleri ve itiraz

İpotek takibinde icra emri tebliğ edilir ve borcun otuz gün içinde ödenmesi istenir. Bu süre içinde ödenmez ve icranın geri bırakılması kararı getirilmezse alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir. Ödeme emrine itiraz ise tebliğden itibaren yedi gün içinde yapılır (İİK m. 149 ve 150).

Rehin hakkına itiraz edilirse

İpotek takibinde rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz; rehin takiplerinde rehin hakkına açıkça itiraz edilmemişse, alacaklının rehin hakkı takip safhasında tartışma konusu olamaz (İİK m. 147 ve 150). Sırf rehin hakkına itiraz edilirse alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipten vazgeçip takibin haciz yoluyla devamını isteyebilir; bu takdirde borçluya mal beyanında bulunması için yedi gün mühlet verilir (İİK m. 147).

Satış isteme süreleri

Alacaklı taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde, taşınmaz rehnin satışını bir yıl içinde isteyebilir. Satış bu sürelerde istenmez veya talep geri alınıp yenilenmezse takip düşer (İİK m. 150/e). Bu süreleri takvime işleyin; kaçırılan süre takibin düşmesine yol açar.

Tapu şerhi ve tebligat adresi

İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını tapu idaresine haber vermek zorundadır. Tapu memuru bunu taşınmazın siciline şerh verir; bu şerh tarihinden sonra taşınmazı iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ edilmez (İİK m. 150/c).

İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı sonradan satın alanlar, tapu müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır. Adres değişikliği tapu müdürlüğüne bildirilirse sonuç doğurur; yeni adres bildirilmezse tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebliğ tarihi sayılır (İİK m. 148). Konutunuzun adresini değiştirdiyseniz tapuya da bildirmeyi ihmal etmeyin.

Kiralı taşınmaz

Rehin kiraya verilmiş bir taşınmazsa icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Kiracı ihtara rağmen kirayı yatırmazsa 356. madde kıyasen uygulanır (İİK m. 150/b).

Kredi ipoteğinde hesap özeti

Kredi kullandıran tarafın gönderdiği hesap özeti, ihtar veya tazmin talebine karşı krediyi kullanan, tebliğ veya tebliğ edilmiş sayıldığı tarihten itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir (İİK m. 150/ı).

İstinaf ve teminat

İcra mahkemesinin icranın geri bırakılması isteminin reddine ilişkin kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde onbeşi oranında teminat yatırmazsa satış durmaz. Bölge adliye mahkemesi talebi reddederse bu teminat alacaklıya tazminat olarak ödenir (İİK m. 149).

Rehin açığı belgesi

Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre rehin alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklıya açık kalan miktar için muvakkat rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeyle borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir ve diğer alacaklıların haczine iştirak edebilir; kalan alacak rüçhansız olarak tahsil edilir (İİK m. 150/f).

İpotekli taşınmaz satılırsa

Artırma şartnamesinde taşınmazın irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler ve ipotekli borç senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmazla güvence altına alınmış şahsi borçlarının alıcıya geçeceği belirtilir. Rehinle temin edilmiş muaccel borçlar ise alıcıya devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir (İİK m. 125).

Rehin takibi ile genel haciz takibi arasındaki farklar

Rehinli bir alacağı genel haciz yoluyla takip etmek yerine rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip etmenin kendine özgü sonuçları vardır. Birincisi, ödeme süreleri farklıdır: taşınır rehninde onbeş gün, ipotekli taşınmazda otuz gün ödeme süresi verilir; ödeme emrine itiraz süresi ise yedi gündür. İkincisi, rehin hakkına itiraz konusu sınırlıdır: ipotek takibinde rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz ve rehin takiplerinde rehin hakkına açıkça itiraz edilmemişse alacaklının rehin hakkı takip safhasında tartışma konusu olamaz. Üçüncüsü, satışın hangi malın üzerinden yapılacağı baştan bellidir; rehin borcu karşılamazsa rehin açığı belgesiyle borçlunun diğer mallarına başvurulur ve kalan alacak rüçhansız olarak tahsil edilir. Dördüncüsü, taşınmazda takibin başladığı tapu siciline şerh edilir ve bu şerhten sonra taşınmazı edinenlere icra veya ödeme emri tebliğ edilmez; bu nedenle ipotekli taşınmaz satın alacak kişilerin tapu kaydını dikkatle incelemesi gerekir. Bu farklar nedeniyle hangi yolun daha uygun olduğunu, dayanak belgenizin niteliğine ve alacağın rehinle karşılanıp karşılanmadığına göre belirlemelisiniz.

İpotekli taşınmazı sonradan satın alan kişi de tebligat adresi bildirmekle yükümlüdür; böylece ileride gelecek icra işlemlerinden zamanında haberdar olur. Kiracı bulunan bir taşınmazda ise alacaklı takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları haberdar ettirebilir ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini isteyebilir. Kiracı olarak bu tür bir ihbarname aldıysanız kirayı artık ev sahibine değil icra dairesine ödemeniz gerekir; ihtara rağmen kirayı yatırmazsanız kanunda öngörülen sonuçlarla karşılaşabilirsiniz.

Alacaklı için adım adım

1. Tapu idaresinden ipotek akit tablosunun resmî örneğini alın.
2. Alacağın miktarını ve muacceliyetini belgeleyerek yetkili icra dairesine takip talebinde bulunun.
3. Taşınır rehninde merhunun ne olduğunu, üçüncü kişiyi ve sonraki rehin hakkı sahibini talepte yazın.
4. Ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren taşınır için altı ay, taşınmaz için bir yıl içinde satış isteyin.
5. Rehin borcu karşılamıyorsa rehin açığı belgesiyle borçlunun diğer mallarına başvurun.

Borçlu için adım adım

1. Tebliğ edilen icra veya ödeme emrindeki sürelere (taşınmaz için otuz gün, taşınır için onbeş gün ve yedi günlük itiraz süresi) dikkat edin.
2. Rehin hakkına itiraz edebileceğiniz ve bunun sonucunda alacaklının haciz yoluna geçebileceği ihtimalini hesaba katın.
3. Satışın durması için icranın geri bırakılması talebi ve gerekirse istinaf aşamasında yüzde onbeş teminat gerektiğini unutmayın.
4. Adres değiştirdiyseniz tapu müdürlüğüne yeni tebligat adresini bildirin.

Sık yapılan hatalar

• Rehin hakkına itiraz edince icranın tamamen duracağını sanmak.
• Tapudaki adresi güncellemeyip tebligatları kaçırmak.
• Kredi ipoteğinde hesap özetine noter yoluyla sekiz gün içinde itiraz etmemek.
• Satış isteme süresini kaçırıp takibin düşmesine yol açmak.
• İstinaf başvurusunun satışı kendiliğinden durduracağını sanmak.

Kaynaklar

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu