Kira artış oranı: ev sahibi kirayı en fazla ne kadar artırabilir?

Sabah yedi. Telefon titriyor: ev sahibi Nevzat Bey'den sesli mesaj.

“Günaydın Burak'cım, piyasa malum… Bu aydan itibaren kira iki katı, hayırlı sabahlar.”

Bu memlekette sabah yedide gelen “günaydın”dan iyi haber çıkmaz. Ya zam çıkar ya aile grubuna bir sağlık videosu.

Peki ev sahibi kirayı bir sesli mesajla ikiye katlayabilir mi? Beş yıl kuralı ne? Depozito bugünkü değeriyle mi geri gelir?

Burak üç yıldır bu evde. Emlakçı Cevdet kapıyı ilk açtığında demişti ki: “Abi, bu evin manzarası var.”

Var. Pencereyi açınca karşı apartmanın duvarı; öyle yakın ki komşunun çayı demlediğini kokusundan anlıyorsun.

Depozito da o gün verildi. “Bankaya ne gerek var Burak'cım, aramızda.” Üç aylık kira, elden, bir zarfın içinde.

Üç yıl boyunca kira günü gününe yattı, Nevzat Bey de her bayram aynı tebrik mesajını attı; hitap kısmında hâlâ eski kiracının adı yazıyordu. Ta ki o sesli mesaja kadar.

Burak yazıyor: “Nevzat Bey, iki katı biraz fazla değil mi?” Cevap yine sesli: “Burak'cım, herkes öyle yapıyor, haberlere bak.”

Haberi bırakalım, kanuna bakalım. Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Adı uzun, olayı basit. Kanunda sabit bir yüzde yazmaz; oran her ay değişir ve TÜİK açıklar.

Bakacağın veri, sözleşmenin yenilendiği ayın verisidir; Nevzat Bey'in kafasındaki oran değil.

Mevcut kiran bu oran kadar artınca çıkan rakam, isteyebileceği en yüksek kiradır. “İki katı” bu tavanı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir.

“Piyasa malum” bu tavanı delmez. Anlaşamazsanız kirayı hâkim belirler: yine aynı oranı geçmemek şartıyla, evin durumuna bakarak, hakkaniyete göre.

Evin durumu dedik. Duvar manzarası da bir durumdur.

İkinci mesaj: “Bir de kira geç yatarsa günlük ceza koyalım, sözleşmeye ekleriz.” Nevzat Bey sözleşmeyi WhatsApp'tan güncelliyor.

Olmaz. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü de getirilemez.

Kira geç ödenirse ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların birden ödenmesi gerekeceğine dair anlaşmalar da geçersizdir.

Nevzat Bey pes etmiyor: “Bak Burak'cım, beş yıl dolsun, o zaman görürsün. Beş yıl dolunca kanun serbest.”

Beş yıl kuralı var, ama öyle değil. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirler.

Hâkim bu kez üç şeye birlikte bakar: endeksteki değişim, evin durumu ve emsal kiralar. Sonra hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Yani beş yıldan sonra artış o tavanla sınırlı kalmayabilir. Ama rakamı sesli mesaj değil, uyuşmazlıkta mahkeme belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için bir takvim var.

Dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde artışı yazılı bildirmiş olmalı. O zaman dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Mahkemeden önce bir durak var: arabulucu. Kira uyuşmazlıklarında kural olarak önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yoksa dava usulden reddedilebilir.

Diyelim ki sen Burak'sın. Yenilenme ayının oranını TÜİK'in resmî verisinden kontrol et; hesaplama araçları kullanışlı, ama son söz resmî verinin.

Sonra Nevzat Bey'e yazılı cevap ver ve tavanı hatırlat. Kirayı banka havalesiyle öde, dekontları sakla.

Bir tuzak var: Ödemeyi kafana göre kısarsan temerrüt riski doğabilir. Tartışmalı farkı bile ödeyip itirazını yazılı yapmak çoğu zaman daha güvenlidir.

Bir hafta sonra yeni mesaj: “Burak'cım, oğlum gelecek.” Nevzat Bey'in oğlu on iki yıldır Almanya'da; her kira döneminde gelecek, hiç gelmiyor.

Burak tartışmıyor, ev buluyor. Taşınma günü Nevzat Bey kapıda: “Depozito mu? Üç yıl önce ne verdiysen o Burak'cım, bir de duvarda çivi deliği var.”

Burak'ın okuduğu haberse başka diyor: “Depozito güncel kira üzerinden iade edilir.” Önce kanun: konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak verilecekse kiracı bunu, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka da ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde ev sahibi dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka depozitoyu senin istemin üzerine geri vermek zorundadır.

Burak'ınki ise bankada değil, Nevzat Bey'in çekmecesinde. Elden verilen depozitoda iade ve ispat zorlaşabilir; dekont, mesaj, ne varsa sakla.

“Güncel değer” meselesine gelince: Haberlere yansıyan bir Yargıtay kararında, eski bir sözleşmedeki depozitonun bugünkü kira üzerinden iade edilmesi gerektiği kabul edilmiş.

Ama kanun metninde depozitonun kirayla kendiliğinden büyüyeceğine dair hüküm yok; haberlerde kararın dairesi ve esas numarası da geçmiyor. Karar herkese otomatik uygulanmaz; sonuç sözleşmene ve mahkemenin değerlendirmesine bağlı.

Çivi deliğine gelince: Kira borcu ya da teslimde tespit edilen hasar depozitodan karşılanabilir. Ama ev sahibinin bunu belgelemesi gerekir; sen de teslimde her odayı fotoğrafla, tutanak tut.

İadeyi yazılı iste; noter ihtarnamesi ya da kayıtlı e-posta gibi. Anlaşma olmazsa yine aynı durak: önce arabulucu, sonra dava.

Burak yeni evinde pencereyi açıyor: bu sefer gerçekten manzara var, uzakta bir parça deniz. Önünde de bir vinç; yakında orası da duvar.

Ertesi sabah, saat yedi. Telefon titriyor: “Günaydın Burak Bey…” Ama Burak artık biliyor: zam sabah yedide de gelse, tavan aynı tavan.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Kira dönemin yaklaşıyorsa beklemeden bir avukata danış.