Apartmanda temel, duvar, taşıyıcı sistem, çatı, merdiven, asansör, koridor, kapıcı dairesi, ortak garaj ve sığınak gibi yerler kanun gereği ortak yerdir (634 sayılı Kanun m. 4). Her kat maliki bu yerlerde, aksine sözleşme yoksa arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir (m. 16); tek başına değişiklik yapamaz, komşularını rahatsız edemez ve ortak yeri kapatan komşuya karşı yönetime ve sulh mahkemesine başvurabilir (m. 18, 32, 33).
Bu yazı hangi yerlerin ortak, hangilerinin bağımsız bölüm ya da eklenti sayıldığını, bahçe, otopark, teras ve sahanlık kullanımını, kapatılan ortak alanda neler isteyebileceğinizi, komşunun dairesine onarım için girilmesini ve apartman kamerası gibi güncel sorunları anlatır. Köpek gibi yönetim planıyla ilgili başka konular için apartmanda köpek beslemek yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Hangi yerler her hâlde ortak yer sayılır?
- Bağımsız bölüm, eklenti ve arsa payı
- Ortak yerlerde kullanma hakkının ölçüsü
- Bahçe, garaj, otopark, teras ve sahanlık
- Otopark yerimi yönetim değiştirebilir mi?
- Ortak alanı komşum kapattı: ne isteyebilirim?
- Dairede tadilat, taşıyıcı elemanlar ve komşunun dairesine giriş
- Daire içinde işyeri, muayenehane ve klinik
- Güvenlik kamerası, giderler ve yeni malik
- Kaynaklar
Hangi yerler her hâlde ortak yer sayılır?
Kısa cevap: Kanun, ortak yerleri örnek vererek sayar; sayılan temel yerler sözleşmeyle ortak olmaktan çıkarılamaz.
Kanunun m. 4 hükmüne göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, ortak duvar tavan ve tabanlar, avlular, giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı dairesi, ortak garajlar, kalorifer dairesi, sığınaklar, çatılar ve yağmur olukları ortak yerdir. Çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yangın merdivenleri de bu kapsamdadır. Koridorlardaki genel tuvalet ve lavabolar, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar da ortak yer sayılır.
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ile telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler de ortak yerdir; bakım giderlerine kat malikleri katılır (m. 4 ve m. 20).
Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle de belirtilebilir. Ancak kanunda sayılan temel yerler, örneğin taşıyıcı sistem, merdiven ve çatı, her hâlde ortak yer sayılır. Sayılanların dışında, ortaklaşa kullanma veya korunma için zorunlu yerler de ortak yer kapsamındadır.
Bazı örnekler günlük hayatta sık karşımıza çıkar:
- Teras: Bir terasın tek daireyle kullanılması, sözleşmede açıkça özel kullanım veya eklenti olarak düzenlenmedikçe onu o dairenin malı yapmaz.
- Kapıcı dairesi: Bütün kat malikleri arsa payları oranında ortak maliktir; başka amaçla kullanılması veya kiralanması için yönetim planına ve kurul kararlarına bakılır.
- Sığınak: Tek bir kat maliki sığınağı kendi deposu gibi kullanamaz; kullanım şekli yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir.
- Taşıyıcı kolon: Daire içinde kalan kiriş, kolon ve perde duvar da ortak yerdir; kendi bölümünüzde bile anayapıya zarar verecek değişiklik yapamazsınız.
- Daireler arası duvar: Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar ortak yerdir; birbirine bağlantılı bölümlerin malikleri, anayapıya zarar vermemek koşuluyla ortak rızayla onarım ve değişiklik yapabilir (m. 4 ve m. 19).
Bağımsız bölüm, eklenti ve arsa payı
Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş kömürlük, su deposu, garaj gibi yerler eklentidir ve bölümün bütünleyici parçası sayılır. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine yazılır; bodrumdaki deponuzun dairenizin eklentisi olup olmadığını tapu kaydınızdan görebilirsiniz (m. 2 ve m. 6).
Bağımsız bölüm devredildiğinde, kayıtlandığında veya kiralandığında eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Arsa payı da dairenin kat mülkiyetinden ayrı devredilemez (m. 5 ve m. 6). Yani daireyi satarken ortak alan kullanımını ayrıca satmaz veya bırakmazsınız; ikisi birlikte el değiştirir.
Ortak yerlerde kullanma hakkının ölçüsü
Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, aksine sözleşme olmadıkça kullanma hakkına sahiptir. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü arsa payı ile oranlıdır (m. 16). Kullanma maksat ve şeklini ise yönetim planı düzenler ve kurul kararları bu çerçevede yönetimi belirler (m. 28 ve m. 32).
Kat malikleri ayrıca hem bağımsız bölümlerini hem eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (m. 18). Kanunun m. 19 hükmü de bakım yükümlülüğünü koyar: kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. Bu nedenle ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılırsınız.
Bahçe, garaj, otopark, teras ve sahanlık
Bahçe: Apartman bahçesini yalnızca zemin kattaki dairenin kullanıp kullanamayacağı, bahçenin ortak yer olup olmadığına ve bir bölüme özgülenip özgülenmediğine bağlıdır. Bu bilgi tapu kaydında, kat mülkiyeti sözleşmesinde ve yönetim planında yer alır. Bahçe ortak yerse bütün kat malikleri arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. "Bahçeyi kullanmıyorum" demek giderden kurtulmanızı sağlamaz: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, kat malikleri eşit olarak katılır (m. 20).
Ortak garaj ve otopark: Ortak garajı kimlerin hangi ölçüde kullanacağı önce yönetim planına bakılarak belirlenir. Plan sessizse kurul kararı ve kanundaki arsa payı oranlı kullanım ilkesi dikkate alınır. Otopark yerlerinin kura ile paylaştırılması da bu çerçevede kurul kararıyla yapılabilir (m. 16, 28 ve 32).
Teras ve çamaşır asma: Teras ve çamaşır kurutma alanları ortak kullanım yerleri arasındadır. Kullanımın diğer maliklerin hakkını çiğnememesi ve onları rahatsız etmemesi, yönetim planına da uyulması gerekir (m. 16 ve m. 18).
Sahanlık, ayakkabılık, bisiklet: Merdiven sahanlığı gibi ortak yerlere eşya bırakmadan önce yönetim planına ve kurul kararlarına bakmalısınız. Kanun ortak yerleri herkes için kullanılabilir tutmayı amaçlar; kendi kararınızla alan işgal etmek komşuların hakkını ihlal edebilir.
Yangın merdiveni ve koridor: Yangın emniyet merdivenleri, merdivenler, sahanlıklar ve koridorlar kanunda ortak yer olarak sayılır. Kat maliki ortak yerlerde kendi başına değişiklik yapamaz (m. 42); kapatma veya engelleme yapmadan önce kurul kararı almak gerekir.
Otopark yerimi yönetim değiştirebilir mi?
Bu sorunun cevabı otoparkın hukuki niteliğine bağlıdır. Tapuya bağlı bir eklenti olarak sizin dairenize tahsis edilmişse yönetim bunu kararla elinizden alamaz; çünkü eklenti bölümün bütünleyici parçasıdır. Otopark ortak yer ise kullanım düzenini yönetim planı ve kurul kararları belirler. Zemine boyanmış bir numara tek başına mülkiyet belgesi değildir. Önce proje, tapu kaydı ve yönetim planını inceleyin; ardından kararı veren organın bu karara yetkisinin olup olmadığına bakın (m. 6, 16 ve 28).
Kurul kararlarına itiraz süresi kısadır: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (m. 33).
Ortak alanı komşum kapattı: ne isteyebilirim?
Kısa cevap: Önce alanın ortak yer olduğunu proje ve yönetim planıyla belgeleyin; sonra yöneticiye yazılı başvurun, çözülmezse sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyin.
Koridor, bahçe veya otoparkı bir komşunun uzun süredir kullanması ona mülkiyet kazandırmaz. Ortak yerde kimse kendi başına değişiklik yapamaz ve bütün kat malikleri bu yerleri kullanma hakkına sahiptir (m. 4, 16 ve 19). Pratikte şu adımları izleyebilirsiniz:
- Tapu müdürlüğünden onaylı mimari projeyi ve yönetim planını alarak alanın ortak yer olduğunu doğrulayın.
- Kapatma veya değişikliğin fotoğraflarını tarihli olarak saklayın.
- Yöneticiye ve kurula yazılı başvurun ve konunun karar defterine geçirilmesini isteyin.
- Sonuç alamazsanız, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen malik ya da kullanıcı yüzünden zarar gören kat maliki olarak anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini isteyin (m. 33).
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal karar verir ve bunun kısa bir süre içinde yerine getirilmesini bildirir. Karara uymayanlara idari para cezası verilebilir; tutarı kanundan ve mahkemeden kontrol edilmelidir.
Dairede tadilat, taşıyıcı elemanlar ve komşunun dairesine giriş
Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı yetkilere sahiptir; ancak kanundaki sınırlar saklıdır ve anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz (m. 15 ve m. 19). Duvarı yıkıp salonu genişletmeden önce duvarın taşıyıcı sisteme ait olup olmadığını teknik olarak tespit ettirmeniz gerekir.
Bağımsız bölümde veya oradaki tesislerde meydana gelen hasarın onarımı ya da yapı güvenliği teknik incelemeleri için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya orada oturanlar giriş müsaadesi vermeye ve işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Giriş müsaadesi yüzünden bölüm malikinin veya orada oturanların uğradığı zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal öder (m. 23). Zararı fotoğraf ve belgelerle kayda geçirmek ispat bakımından yararlıdır.
Daire içinde işyeri, muayenehane ve klinik
Kütükte mesken olarak gösterilen bölümde lokanta, fırın, pastane, imalathane, dükkân gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; bu karar yönetici veya bir kat malikinin istemiyle bütün bölümlerin kütük sayfalarına şerh verilir. Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz ve buna aykırı sözleşmeler hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler ise bu yasağın dışındadır; yine de yönetim planına bakmalı ve komşuları rahatsız etmemelisiniz (m. 18 ve m. 24).
Güvenlik kamerası, giderler ve yeni malik
Apartmana güvenlik kamerası takıldığında kayıtlar kişisel veri olabilir. Veriler hukuka ve dürüstlüğe uygun, belirli ve meşru amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü işlenmelidir; açık rıza veya kanundaki işleme şartlarından biri gerekir (KVKK m. 4 ve m. 5). Kayıtların kimde bulunacağı ve ne kadar saklanacağı kurulca belirlenmelidir.
Kurul kararları kat maliklerini, külli ve cüzi halefleri yani daireyi sonradan edinenleri, yönetici ve denetçileri bağlar (m. 28 ve m. 32). Daire satın almadan önce karar defterini ve yönetim planını incelemeniz bu yüzden önemlidir.
Sık yapılan hatalar
- Alanın ortak mı eklenti mi olduğunu kontrol etmeden komşuyla tartışmak.
- Zemindeki numaranın tapu anlamına geldiğini düşünmek.
- Taşıyıcı olup olmadığını öğrenmeden duvara dokunmak.
- Kurul kararına itiraz süresini kaçırmak.
- Kapatılan alanı yazılı başvuru yapmadan sulh mahkemesine taşımak.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 2, 4, 5, 6, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 24, 28, 32, 33, 42
- 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu - m. 4, 5