Apartman bahçesinde, çatıda veya ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapmak için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; ortak yerdeki bozukluğun acilen onarılması veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse bu onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz (634 sayılı Kanun m. 19). Meskende işyeri açmak ise kat maliklerinin oybirliğini gerektirebilir (m. 24). Ortak yerlerin kime ait olduğu, tapu, proje ve yönetim planına göre belirlenir; fiilî kullanım tek başına mülkiyet hakkı doğurmaz.
Bu yazı, apartman bahçesine yapı yapılıp yapılamayacağını, ortak yerlerin ve ortak alana yapılan müdahalelerin sınırlarını, dairenin işyerine çevrilmesini, deprem güçlendirmesinde karar koşullarını, faydalı ve lüks yenilikleri, kamera, klima, depo gibi uygulama sorularını, engelli erişimini, yönetici ve hesap devri gibi yönetim belgelerini ve satın alma öncesi kontrolleri anlatır.
Bu yazıda
- Ortak yer nedir, bahçe kime aittir?
- Bahçeye, çatıya, ortak yere yapı yapmak
- Dairemi işyerine çevirmek için izin gerekir mi?
- Deprem güçlendirmesi için hangi karar gerekir?
- Faydalı, lüks yenilikler ve engelli erişimi
- Klima, depo, koridor, otopark ve ortak alan kullanımı
- Ortak alanda kamera
- Yönetim planı, yönetici ve hesap devri
- Toplu yapı, satın alma öncesi ve uyuşmazlık özeti
Ortak yer nedir, bahçe kime aittir?
Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir; temeller, taşıyıcı sistem, ortak duvarlar, merdivenler, asansörler, koridorlar, çatılar, bacalar ve genel dam terasları gibi yerler kanun gereği her hâlde ortak yer sayılır; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer kapsamına girer (m. 4). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (m. 16). Bu nedenle bahçenin bir dairenin önünde olması onu o daireye özel kılmaz: tapu, proje ve yönetim planı incelenir; fiziksel yakınlık tek başına özel mülkiyet oluşturmaz. Çatı katını veya terası fiilen kullanıyor olmak da mülkiyet hakkı vermez: fiilî kullanım ile tapudaki hak farklıdır. Otopark yerinin numaralandırılması tapu devri değildir; kullanım düzeni ile mülkiyet hakkı ayrı konulardır, tahsisin dayanağını ve yönetim planını inceleyin. Ortak alanı tek kişi istediği gibi kullanamaz: ortak alanı kapatma, yapısal değişiklik veya kişisel kullanım için ayırma aynı işlem değildir.
Bahçeye, çatıya, ortak yere yapı yapmak
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bölümlerde ise ilgili maliklerin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir (m. 19). Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar (m. 42). Dolayısıyla bahçeye depo, kamelya veya garaj yapmak istiyorsanız hem kat maliklerinin kanundaki çoğunluğunu hem de belediye iznini ayrıca almanız gerekir; ortak alana depo yapmak için yöneticinin izni de tek başına yeterli değildir, yönetici sınırsız yetkili değildir. Basit bakım ile yeni yapı aynı değildir; projeyi, kararı ve belediye yönünü birlikte kontrol edin. Ruhsat konusunda yapı ruhsatı ve iskân yazımıza bakın. Dış cepheye klima takılması ise sadece kişisel tercih değildir: ortak yapı, görünüm ve komşuluk etkileri gündeme gelir; proje ve karar koşulları kontrol edilmelidir. Koridora eşya koymak da kullanım hakkına dayanmaz: ortak kullanım ve geçişin engellenmesi koşulları önemlidir ve proje ile somut kullanım etkisi incelenir.
Dairemi işyerine çevirmek için izin gerekir mi?
Tapudaki nitelik, faaliyet türü, yönetim planı ve kanuni sınırlamalar birlikte incelenir; her işyeri için aynı oy şartı yoktur. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar gibi eğlence yerleri, fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve imalathane, dükkân, galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; hastane, klinik gibi müesseseler ise kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümde kurulamaz, muayenehaneler bu hükmün dışındadır (m. 24). Dolayısıyla faaliyeti başlatmadan önce hem tapuyu hem yönetim planını hem de ruhsat durumunu kontrol edin; belediye ruhsatı kat maliklerinin onayının yerine geçmez.
Deprem güçlendirmesi için hangi karar gerekir?
Teknik zorunluluk, proje ve ilgili özel düzenlemeler karar koşullarını etkiler; güçlendirme, bakım ve dönüşümü aynı saymayın. Kanuna göre ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz (m. 19). Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ise kat malikleri arsa payı oranında katılır (m. 20). Raporu ve güvenlik ihtiyacını uzmanlarla birlikte inceleyin ve gerekirse mahkemeden tespit isteyin. Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm ayrı bir kanuna dayanır; bu konuda riskli yapı tespiti yazımıza bakın. Acil onarım için her zaman olağan toplantının beklenmesi gerekmez: yapının korunması ve acil işin koşulları özel değerlendirilir ve aciliyeti teknik kayıtla göstermek gerekir; yönetici de anagayrimenkulün korunması ve onarımı için gereken tedbirleri alır (m. 35).
Faydalı, lüks yenilikler ve engelli erişimi
Ortak yerlerin düzgün veya kullanımı daha kolay hale getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayan yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır; toplantının bu süre içinde yapılamaması veya talebin kabul edilmemesi hâlinde, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır ve ilgili merciler talebi en geç altı ay içinde sonuçlandırır (m. 42). Çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerden faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; sonradan arsa payı oranında katılırsa faydalanma hakkını kazanır (m. 43). İşin amacını somutlaştırmak ve hangi kategoriye girdiğini belirlemek, karar ve gider paylaşımı bakımından önemlidir.
Klima, depo, koridor, otopark ve ortak alan kullanımı
Ortak yerlerin kiralanması, dış duvarların veya çatının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir (m. 45); gelirin kullanımını ve sözleşmenin tarafını açık yazdırın. Yönetici ortak alana depo yapılması için tek başına yetkili değildir; işlemin niteliğine göre malik onayı ve diğer izinler gerekir. Kullanım düzeni yönetim planıyla belirlenir; plan, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m. 28).
Ortak alanda kamera
Ortak alanın kamerayla izlenmesi kişisel verilerin işlenmesi anlamına gelir. Kişisel veriler hukuka ve dürüstlük kurallarına uygun, belirli, açık ve meşru amaçlar için, amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü biçimde işlenmelidir (6698 sayılı Kanun m. 4); işleme şartları (m. 5) ve veri sorumlusunun aydınlatma yükümlülüğü (m. 10) ayrıca değerlendirilir. Ortak alan olması sınırsız izleme izni değildir: kamera amacını, kapsamını, saklama süresini ve veri güvenliğini kurul kararıyla belirleyin ve bilgilendirme levhası kullanın.
Yönetim planı, yönetici ve hesap devri
Yönetim planı yönetim düzenini, işletme projesi ise dönem gider ve avanslarını ilgilendirir; ikisini ayrı edinin. Kurul karar verir, yönetici kanun ve karar kapsamındaki işleri yürütür (m. 35). Yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligatları ve bütün giderleri deftere yazmak ve belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır (m. 36); hesap vermekle yükümlüdür (m. 39) ve kurul onu devamlı denetler (m. 41). Denetçi yalnız toplam bakiyeyi okumakla yetinmez: yönetimin işlemlerini ve hesaplarını denetler; gelir, gider, belge ve karar bağlantısını birlikte inceleyin. Yönetici değişince defter, belge ve bakiyenin teslim listesiyle devri kayıt altına alınmalıdır.
Toplu yapı, satın alma öncesi ve uyuşmazlık özeti
Blok ve toplu yapı organlarının görevleri tek apartmandan farklılaşabilir; yönetim planını bu yapıya göre inceleyin. Dairenizi satın almadan önce satıcıdan eski aidat borçlarını, devam eden yatırımları ve kurul kararlarını belgelerle isteyin. Uyuşmazlığınızı karar, gider kalemi, sıfat, öğrenme tarihi ve istenen çözümü tek tabloda özetleyerek hazırlayın. Ortak bina uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğunu unutmayın (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 4, 16, 19, 20, 24, 28, 35, 36, 39 ve 41 - 45
- 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu, m. 4, 5 ve 10
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B