Kiracı da apartmandaki yönetim planına ve kat maliklerinin borçlarına dair kurallara uymak zorundadır; bu borçları yerine getirmeyen kiracı, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (634 sayılı Kanun m. 18). Aidat borcunda kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22). Kiracı komşuları rahatsız ederse ev sahibi, konutta en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; ağır hâllerde sözleşmeyi hemen feshedebilir (Borçlar Kanunu m. 316).
Bu yazı kiracı ile ev sahibi arasında apartman giderlerinin nasıl paylaşıldığını, kiracının aidat, ortak alan, gürültü ve işyeri açma gibi konulardaki yükümlülüklerini, komşusu gürültü yapan kişinin nasıl kayıt tutacağını ve üst daireden su sızdığında masrafı kimin karşılayacağını anlatır. Kira sözleşmesinin sona ermesi veya tahliye konuları için kiracı nasıl çıkarılır yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Kiracı ile ev sahibi hangi giderleri öder?
- Kiracı aidattan sorumlu mu, ne kadar?
- Kiracının apartman yükümlülükleri
- Gürültü: ev sahibi, kiracı ve komşu
- Gürültü için nasıl kayıt tutulur?
- Üst daireden su sızıyor: masrafı kim karşılar?
- Kiracı ve toplantılarda oy, otopark, depo ve işyeri
- Kiracı çıkarken borç kime ait?
- Kaynaklar
Kiracı ile ev sahibi hangi giderleri öder?
Kısa cevap: Yönetim açısından asıl muhatap kat malikidir; kiracı ile ev sahibi arasındaki iç paylaşım ise kira sözleşmesine, yönetim planına ve giderin niteliğine göre belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılır (m. 20). Yönetim, bu paylar için kat malikine muhatap olur.
Kiracı ile malik arasındaki paylaşımda giderin niteliği belirleyicidir. Günlük kullanıma bağlı giderler (örneğin işletme, temizlik, ısınma) çoğu zaman kullanıma bağlı olarak kiracıya; yapıyı kalıcı biçimde yenileyen veya güçlendiren giderler ise malike ait görülür. Bu ayrım kanunda tek tek sayılmaz; kira sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir" gibi bir madde varsa kiracıyı bağlar, ancak yönetime karşı malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Borçlar Kanunu da kiracıya, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu yükler (m. 317). Kira sözleşmenizi ve yönetim planını birlikte okuyun.
Kiracı aidattan sorumlu mu, ne kadar?
Kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22). Yani yönetim, malikin borcunu kiracıdan isteyebilir; fakat kiracıdan bir dönemde ödemesi gereken kiradan fazlasını talep edemez.
Kira sözleşmesinde aidat kiracıya ait yazıyor ve kiracı bunu ödemiyorsa, Borçlar Kanunu'nun m. 315 hükmü devreye girer: kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Oturma hakkı sahipleri de gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur (m. 22).
Kiracının apartman yükümlülükleri
Kanun kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara da uygulanacağını açıkça söyler: kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (m. 18). Bu çerçevede kiracı:
- Yönetim planına ve kurul kararlarına uyar,
- Ortak alanlarda kusuruyla zarar verirse sorumlu olur; her kat maliki diğer bağımsız bölümlere ve anagayrimenkule kusuruyla verdiği zarardan sorumludur ve kiracı bu hükümle birlikte malikle müteselsilen sorumlu tutulabilir (m. 18 ve m. 19). Zararı fotoğrafla belgelemek yararlıdır,
- Kütükte mesken olarak gösterilen bölümde dükkân, lokanta, imalathane gibi bir yer ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; kiracı da bu hükme tabidir (m. 18 ve m. 24).
Bağımsız bölümlerin kiralanması hâlinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olur. Eklentilerin kullanımı sözleşmeye, ortak yerlerin kullanımı ise yönetim planına ve kat maliklerinin kullanma hakkına bağlıdır (m. 6 ve m. 16). Yani otopark ve depodan yararlanma hakkınız kira sözleşmesinin kapsamına ve plana göre belirlenir.
Gürültü: ev sahibi, kiracı ve komşu
Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde ise kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316).
Kiracının gürültüsünden ev sahibi de dolaylı olarak sorumlu tutulabilir. Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (m. 18). Bu nedenle komşular, malikten de bu yükümlülüklerin yerine getirilmesini isteyebilir; malik de kiracıya yazılı ihtarda bulunabilir. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 33).
Gürültü için nasıl kayıt tutulur?
Kısa cevap: Gürültünün zamanını, süresini ve etkisini düzenli not edin; yönetime ve ilgili kurumlara yaptığınız başvuruları saklayın; komşunun özel alanını izinsiz kaydetmeyin.
Pratik bir kayıt yöntemi şöyle olabilir:
- Bir tablo tutun: tarih, saat aralığı, gürültünün türü (müzik, koşuşturma, tadilat), süresi ve sizi nasıl etkilediği.
- Yöneticiye yazılı bildirim yapın ve karar defterine geçirilmesini isteyin.
- Diğer komşuların da şikâyetçi olduğunu belirten yazılı imzaları toplayın.
- Malike ve kiracıya yazılı uyarı gönderin; yazışmaları saklayın.
- Çözülmezse sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyin (m. 33).
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir ve bunun kısa bir süre içinde yerine getirilmesini bildirir; karara uymayana idari para cezası verilebilir. Komşunun dairesine yönelik kayıt almak, onun özel alanına izinsiz müdahale sayılabileceğinden delili hukuka uygun yollarla toplamaya özen gösterin.
Üst daireden su sızıyor: masrafı kim karşılar?
Kısa cevap: Önce sızıntının ortak tesisattan mı yoksa bir bağımsız bölümden mi kaynaklandığı belirlenmelidir; buna göre onarım gideri ortak giderlerden veya kusurlu maliklerden karşılanır.
Acil adımlar şunlardır: Zararı güvenli biçimde sınırlayın (su vanasını kapatın, elektrik tehlikesine karşı önlem alın), tarihli fotoğraf çekin, yöneticiyi ve üst kat sakinini yazılı bilgilendirin ve tesisatçı raporu isteyin. Gerekirse mahkemeden tespit isteyin.
Hukuki çerçeve şöyledir: Kat maliklerinin ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılması gerekir (m. 20); ortak tesisattan kaynaklanan sızıntı bu kapsamda değerlendirilir. Giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır (m. 20). Her kat maliki ayrıca anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (m. 19). Üst dairedeki sızıntı o dairenin kendi tesisatından veya kullanımından geliyorsa o dairenin maliki, kiracıysa kiracı da kusuru ölçüsünde sorumlu olabilir.
Onarım için başka bir bölüme girmek gerekirse o bölümün maliki veya orada oturanlar giriş müsaadesi vermek ve işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır; müsaade yüzünden uğranan zararı lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri öder (m. 23).
Kiracı ve toplantılarda oy, otopark, depo ve işyeri
Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Kiracı, malikin yetkili vekili olarak oy kullanabilir; ancak bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m. 31).
Kiracı çıkarken borç kime ait?
Kat malikinin gider ve avans borcundan kiracı da müştereken sorumludur; fakat sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Borcun asıl sahibi kat malikidir (m. 22). Taşınmadan önce yöneticiden borç durumunuzu yazılı sormanızı ve ödeme belgelerinizi saklamanızı öneririz.
Sık yapılan hatalar
- "Aidatı ev sahibi öder" varsayımıyla kira sözleşmesini okumamak.
- Gürültü şikâyetini sözlü yapmak.
- Su sızıntısında tespit yaptırmadan tamirata girişmek.
- Aidat ödemesini kira belgesine yansıtmamak.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 6, 16, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 31, 33
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu - m. 315, 316, 317