Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; olağanüstü toplantı için yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi yeterlidir ve çağrı toplantı tarihinden en az onbeş gün önce, toplantı sebebiyle birlikte yapılır (634 sayılı Kanun m. 29). Toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır; ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bırakılması gerekir (m. 29 ve 30).
Bu yazı, kurul toplantısının zamanını, çağrı usulünü, yeter sayıyı, oy hakkını ve oy kullanma biçimini, hangi karar için hangi çoğunluğun arandığını, yönetici seçimini, yönetim planı değişikliğini, karar defterinin tutulmasını ve toplantıya çağrılmadığınızda neler yapabileceğinizi anlatır. Apartman ve site yönetim belgelerini ayrıca ele alıyoruz: yönetim planı ile işletme projesi aynı belge değildir. Kararlara karşı dava yolu için karar iptali davası yazımıza bakın.
Bu yazıda
- Kurul ne zaman toplanır, olağanüstü toplantıyı kim ister?
- Çağrı, ilk ve ikinci toplantı
- Yeter sayı ve karar sayısı
- Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir?
- Oybirliği isteyen kararlar
- Yönetim planı ve işletme projesi farkı
- Yönetici ve denetçi, profesyonel yönetim şirketi
- Karar defteri ve aykırı oy
- Toplantıya çağrılmadıysanız
Kurul ne zaman toplanır, olağanüstü toplantıyı kim ister?
Kurul yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Planda zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; toplu yapılarda ise kurullar en az iki yılda bir toplanır (m. 29). Önemli bir sebep çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir. Çağrı, toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla yapılır. Yönetici toplantıya çağırmıyorsa kat maliklerinin üçte biri veya denetçi önemli bir sebeple toplantı isteyebilir; isteğinizi yazılı yapıp kayda geçirin. Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir (m. 35).
Çağrı, ilk ve ikinci toplantı
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz (m. 29). Çağrı metnini, gündemi ve çağrının size ulaştığı tarihi saklayın: olağanüstü toplantıda çağrı gerekçesi önemlidir ve gönderilen metin sonradan karar iptali davasında delil olur. Toplantı türünü (olağan veya olağanüstü) ve çağrı şeklini kayda geçirin.
Yeter sayı ve karar sayısı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (m. 30); örneğin oybirliği isteyen kararlarda ikinci toplantıdaki salt çoğunluk yeterli olmaz. Oy kullanma düzeni için arsa payı ve oy hakkı yazımıza bakın.
Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir?
- Yönetici seçimi: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir ve yönetici her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır (m. 34).
- Yönetim planı değişikliği: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m. 28). Salt çoğunluk yalnızca yeter sayı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıdaki olağan kararlar için söz konusudur. Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu aranır (m. 70); iki rejim arasındaki farkı Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişikliği yazımızda açıkladık.
- Faydalı yenilikler: Ortak yerlerin düzgün veya kullanımı daha rahat ve kolay hale getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayan yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır (m. 42). Çok masraflı veya lüks yenilik ve ilavelerde ise bunlardan faydalanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir (m. 43).
- Sigorta: Anagayrimenkulün kurulca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kurul kararıyla kararlaştırılabilir (m. 21).
Oybirliği isteyen kararlar
Bazı işlerde kanun oybirliği arar. Kütükte mesken gösterilen bir bölümde dükkân, lokanta, imalathane gibi yerlerin açılması ancak kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği kararla mümkündür (m. 24). Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya çekme kat yerine tam kat yapılması gibi bağımsız bölüm ilaveleri kurulun oybirliğiyle karar vermesini ve arsa paylarının oybirliğiyle yeniden tespit edilmesini gerektirir (m. 44). Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp bölünen kısmın devri gibi temlik işlemleri ile dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir (m. 45). Ortak alanın kiralanması gündeme geliyorsa işlemin niteliğini ve karar koşullarını bu maddeye göre kontrol edin, kira gelirinin kullanımını ve sözleşmenin tarafını da açıkça yazdırın.
Yönetim planı ve işletme projesi farkı
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m. 28). İşletme projesi ise bir yıllık gelir-gider ve avans düzenidir (m. 37). Karar defterindeki her karar yönetim planını değiştirmez: plan değişikliği özel koşullara tabidir ve olağan toplantı kararı otomatik olarak plan değişikliği sayılmaz. Planın ve değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Yönetici ve denetçi, profesyonel yönetim şirketi
Kurul karar verir; yönetici ise kanun ve kararlar çerçevesindeki işleri yürütür (m. 35). Kurul, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir; denetim işini kendi aralarından seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m. 41). Profesyonel yönetim şirketiyle çalışılıyorsa şirketin yetkisi sözleşme ve kanundaki sınırlarla çizilir; hizmet sağlayıcı ile kurulun yetkisini karıştırmayın, kurul yetkisindeki bir kararı şirket tek başına alamaz. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula hesap vermek zorundadır (m. 39).
Karar defteri ve aykırı oy
Kurul kararları, sayfaları birden başlayıp sırayla giden ve noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat malikleri tarafından imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bir konuda sonradan çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı konuya dair daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür. Bütün kat malikleri ve külli ile cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m. 32). Karara karşı çıkacaksanız gerekçenizi kısa ve açık biçimde deftere yazdırıp imzanızı atın: toplantıya katılıp usulüne uygun aykırı oy kullanan malikin iptal davası açma hakkı bu şekilde doğar (m. 33). Hangi maddeye karşı olduğunuzu açıkça belirtin.
Toplantıya çağrılmadıysanız
Çağrı, toplantı türü, karar ve öğrenme tarihi birlikte değerlendirilir; her çağrı hatası için aynı süre veya aynı sonuç yoktur. Toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (m. 33). Yapmanız gerekenler: kararın noter onaylı defterdeki örneğini isteyin, çağrı belgelerini ve gündemi edinin, kararı hangi tarihte öğrendiğinizi gösteren yazışma veya mesajı saklayın ve süreleri kaçırmadan avukata danışın. Toplantıya katılmayan malikin kararları hiç öğrenmek zorunda olmaması gibi bir kural yoktur: kararlar bütün maliklerini bağlar, itiraz ise süresinde dava yoluyla yapılır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 21, 24, 28 - 35, 37, 39, 41 - 45 ve 70