Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır; kat irtifakı ise yapı tamamlanmadan önce arsa üzerinde kurulur ve yapı bittikten sonra kat mülkiyetine geçişe esas olur (KMK m. 1 ve 3). Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı, müteahhidi beklemeden kat mülkiyetine resen çevrilir (KMK m. 3). Apartman yönetiminde kat malikleri kurulu, yönetim planı ve yönetici belirleyicidir; kurul kararına karşı iptal davası, karar tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (KMK m. 33).
Bu yazı, kat irtifakı ile kat mülkiyetinin farkını, nasıl kurulduklarını, arsa payının düzeltilmesini, ortak yerleri, giderlere katılmayı, ortak yerlerde değişiklik için gereken oyu, yönetici ve kurul işleyişini, komşular arası sorunları ve kurul kararına itiraz yollarını anlatır.
Bu yazıda
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: farkı ve kurulması
- İskândan sonra kat mülkiyetine geçiş
- Arsa payı ve düzeltilmesi
- Kat irtifakı sahibinin borcu ve kusuru
- Ortak yerler ve ortak alanda inşaat
- Giderlere katılma ve gecikme tazminatı
- Daire içinde yapılabilecekler: taşıyıcı duvar, tadilat, işyeri
- Yönetici, yönetim planı ve hesap verme
- Kat malikleri kurulu ve karara itiraz
- Kiracı, komşu ve rahatsızlık
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: farkı ve kurulması
Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır ve arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir (KMK m. 1 ve 3). Henüz yapılmamış veya tamamlanmamış arsada kat irtifakı için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemiyle birlikte yetkili kurumlarca onaylanan proje ve yönetim planı tapu idaresine verilir; her kat irtifakının bağlı olduğu bağımsız bölümün arsa payı tapu kütüğünde gösterilir (KMK m. 14).
Kat mülkiyetinin kurulması için gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının tapu idaresine başvurması gerekir. Başvuruya mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı eklenir; tapu memuru belgeleri inceledikten sonra kat mülkiyetini kuran resmî sözleşmeyi düzenler (KMK m. 12 ve 13). Kısacası kat irtifakı yapı bitmeden önceki hak, kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan sonraki bağımsız mülkiyettir.
İskândan sonra kat mülkiyetine geçiş
Müteahhidi beklemek zorunda değilsiniz. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir (KMK m. 3). Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m. 17). Müteahhitle daire için satış vaadi sözleşmesini yaparken ise taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmesi gerektiğini unutmayın; adi yazılı belgeyle yapılan satış vaadine güvenmek risklidir (TBK m. 237).
Arsa payı ve düzeltilmesi
Arsa payları bağımsız bölümlerin değer oranına göre tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Projedeki arsa payı sonradan bölümün değerindeki artış veya azalma sebebiyle değiştirilemez (KMK m. 3). Dairelerin arsa payı oranı, giderlere katılma ve oy hakkı bakımından belirleyici olduğu için tapu kaydınızı ve projeyi karşılaştırın.
Kat irtifakı sahibinin borcu ve kusuru
Kat irtifakı sahibi kendisine düşen borçları noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim onun arsa payının ve kat irtifakının değeri karşılığında diğer paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür; sahipler yapının tamamlanması için karşılıklı olarak birbirini kolaylaştırmakla da yükümlüdür (KMK m. 26).
Ortak yerler ve ortak alanda inşaat
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri her hâlde ortak yer sayılır. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler ve sığınaklar da ortak yerdir; diğer yerlerin durumu sözleşmeyle belirlenebilir (KMK m. 4). Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz veya değişik renkte dış boya yaptıramaz; acil onarım ve güçlendirme gibi hâllerde mahkeme tespitiyle rıza aranmaz (KMK m. 19). Yönetim planının değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m. 28).
Giderlere katılma ve gecikme tazminatı
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderleri ile yönetici aylığına ise arsa payı oranında katılırsınız. Ortak yeri kullanmadığınızı ileri sürerek ödemeden kaçınamazsınız. Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir (KMK m. 20). Güncel ödeme miktarlarını yönetim planından ve kurul kararlarından öğrenin.
Daire içinde yapılabilecekler: taşıyıcı duvar, tadilat, işyeri
Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; taşıyıcı duvarı yıkamaz. Bağlantılı bölümlerde ise maliklerin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek onarım ve değişiklik yapılabilir; verdiği zarardan kusuru ölçüsünde sorumludur (KMK m. 19). Bir bağımsız bölümde meydana gelen hasar veya bozukluğun onarımı, tesislerin yeniden yapılması veya yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemeler için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa, o bölümün maliki veya oturanlar giriş izni vermeye ve gerekli işlere katlanmaya mecburdur (KMK m. 23). Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde lokanta, fırın, dükkân, imalathane gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; hastane, klinik gibi müesseseler mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerde kurulamaz (KMK m. 24).
Yönetici, yönetim planı ve hesap verme
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; anlaşılamazsa sulh mahkemesi yönetici atar (KMK m. 34). Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna anagayrimenkul dolayısıyla elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanlarda da hesap istenebilir (KMK m. 39).
Kat malikleri kurulu ve karara itiraz
Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır; plan zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir (KMK m. 29). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m. 30).
Kurul kararına karşı iptal davası için süreler şöyledir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, yerleşim yerindeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir (KMK m. 33). Bu süreleri karar tarihine göre hemen hesaplayın.
Kiracı, komşu ve rahatsızlık
Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden sürekli yararlananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur (KMK m. 18). Kat maliklerinden birinin veya dairesinden sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m. 33). Apartmanda komşunuzdan rahatsızlık görüyorsanız önce yönetime yazılı bildirim yapın, sonra sulh mahkemesi yolunu değerlendirin.
Sık yapılan hatalar
- Ortak yerlerde beşte dört yazılı rıza olmadan inşaat veya dış boya değişikliği yapmak.
- Kurul kararına karşı bir aylık dava süresini karar tarihinden değil, sonradan hesaplamak.
- Ortak alanı kullanmadığı için giderlere katılmayı reddetmek.
- Dairede taşıyıcı duvara müdahale etmek.
- Mesken olarak gösterilen bölümde komşuların onayı olmadan işyeri açmak.
- Müteahhitle yapılan satış vaadini noter dışında adi yazılı belgeyle bırakmak.
Kanunun genel çerçevesi için Kat Mülkiyeti Kanunu yazımıza, arsa payı karşılığı inşaat için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza göz atabilirsiniz.
