Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanda yönetici atanması zorunludur; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (634 sayılı Kanun m. 34 ve m. 38). Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m. 41); yönetici de yıllık gelir-gider hesabını kuruluna vermek zorundadır (m. 39).
Bu yazı yöneticinin nasıl seçileceğini, görev ve yetkilerini, defter ve hesap yükümlülüklerini, yöneticiden hesap isteme yollarını, yöneticiyi görevden alma usulünü, denetçiyi ve borç yüzünden su veya elektrik kesilip kesilemeyeceği sorusunu anlatır.
Bu yazıda
- Yönetici atamak zorunlu mu, nasıl seçilir?
- Yönetici kim olabilir, görev süresi ne kadar?
- Yöneticinin görevleri ve yetkileri
- Aidatlar, banka hesabı ve karar defteri
- Yöneticiden hesap isteme
- Yöneticiyi görevden almak
- Yöneticinin çekilmesi ve sorumluluğu
- Denetçi ve denetim kurulu
- Borç yüzünden su veya elektrik kesilir mi?
- Kaynaklar
Yönetici atamak zorunlu mu, nasıl seçilir?
Kısa cevap: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa zorunludur; daha azında kat malikleri isterlerse yönetimi bir yöneticiye ya da üç kişilik kurula verebilir.
Kanuna göre kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye yönetici, kurula yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Bütün bölümler tek kişiye aitse malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m. 34).
Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmamışsa kat malikleri yöneticinin yapması gereken işlerin yaptırılmasından müştereken sorumlu olur (m. 35). Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. Mahkemenin atadığı yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir (m. 34).
Yönetici kim olabilir, görev süresi ne kadar?
Yönetici apartmanda oturan bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan, apartmanda oturmayan biri de olabilir. Dışarıdan atanan yönetici, yönetim planı ve sözleşmede belirlenen görev ve yetkilerle çalışır ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m. 34 ve m. 38).
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Yani görev süresi kural olarak yıllık toplantıdan toplantıya devam eder, ancak kurul onu yeniden seçerek sürdürebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır; yapılmazsa ilgilinin başvurusuyla sulh mahkemesi idari para cezası verebilir (m. 34). Ceza tutarını güncel kanun metninden kontrol etmelisiniz.
Yöneticinin görevleri ve yetkileri
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Planda aksine hüküm yoksa yönetici şunları yapar (m. 35):
- Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir,
- Binanın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alır,
- Anagayrimenkulü sigorta ettirir,
- Avans toplar ve yönetimle ilgili ödemeleri yapar,
- Tüm binayı ilgilendiren tebligatı kabul eder,
- Süre geçmesinden veya hak kaybından doğacak zararı önleyecek tedbirleri alır,
- Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar, kanuni ipotek tesciline yönelir,
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.
Asansör bakımı da yöneticinin görevidir: anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımların ve yıllık kontrollerin teknik düzenlemelere uygun yaptırılması ve ücretlerinin ödenmesi kanunda yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Yönetici ortak yerlerin onarımını kendi başına yaptırabilir; ancak büyük tadilat veya yenilikler için ayrıca kurul kararı gerekir (m. 35, 37 ve 42).
Aidatlar, banka hesabı ve karar defteri
Yönetici topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, ancak anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırır. Böylece kişisel parası ile apartman parası ayrışır. Yönetici, kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraları da toplayabilir; böyle bir yetki yoksa yalnızca ortak yönetim işleriyle ilgili ödemeleri kabul eder ve yönetim dolayısıyla doğan borçları öder (m. 35).
Yönetici, kurul kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla deftere yazmak, defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklamak zorundadır. Defter her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33. maddenin son fıkrasındaki idari para cezaları uygulanır; tutarı güncel kanun metninden ve mahkemeden kontrol etmelisiniz (m. 36 ve m. 33).
Yöneticiden hesap isteme
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir (m. 39).
Yönetici size hesap göstermiyorsa şu yolu izleyebilirsiniz:
- Talebinizi yazılı yapın (iadeli taahhütlü posta, noter ihtarnamesi ya da apartman yazışmaları).
- Hangi döneme ait hangi gelir-gider belgelerini, karar defterini ve banka hesap özetini istediğinizi somut olarak belirtin.
- Diğer maliklerle birlikte kat maliklerinin yarısına ulaşarak olağanüstü hesap sorma imkânını değerlendirin.
- Denetçi veya denetim kurulu varsa onlardan inceleme isteyin.
- Sonuç alınamazsa sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini ve kurul kararlarının iptali yollarını (m. 33) değerlendirin.
Yöneticiyi görevden almak
Kısa cevap: Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir; ancak bunun için kurulun kanundaki usulle toplanıp karar alması gerekir.
Kanunun m. 41 hükmü, kat malikleri kurulunun yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetleyeceğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebileceğini söyler. Haklı sebeplere örnek olarak hesap vermemek, defter tutmamak, avansı karıştırmak ya da kurul kararlarını uygulamamak verilebilir. Bu iddiaları gelir-gider kayıtları ve işlem belgeleriyle somutlaştırmanız gerekir.
Toplantı ve karar usulü önem taşır. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır (m. 30). Kurul toplantısına çağrı, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılır; yönetici veya denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri istemi üzerine toplantı için istenen tarihten en az onbeş gün önce çağrı yapılır (m. 29). Yalnızca sözlü bir "çoğunluk açıklaması" ile yetki devri geçerli olmaz; karar defterine yazılması ve imzalanması gerekir (m. 32).
Yöneticinin çekilmesi ve sorumluluğu
Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri borçlarını yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir (m. 40). Yönetici hata yaparsa kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; yani görevini özenle yerine getirmeli, yanlış veya ihmalli işleminden doğan zararı gidermekle karşı karşıya kalabilir (m. 38).
Kurul kararlarının iptali için dava açılacaksa, davalı kat maliklerini temsilen yöneticidir; toplu yapılarda ise temsilciler kurulunca seçilen yöneticidir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur ve kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m. 38).
Denetçi ve denetim kurulu
Kat malikleri kurulu denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabilir. Denetçi veya denetim kurulu, planda yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kurula verdiği raporla denetimin sonucunu ve yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (m. 41).
Borç yüzünden su veya elektrik kesilir mi?
Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu gider ve avans borcu için dava, icra takibi, gecikme tazminatı ve kanuni ipotek yollarını gösterir; yöneticiye borç nedeniyle su veya elektriği kesme yetkisi veren açık bir hüküm sayılmamıştır.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m. 20). Yönetici ayrıca kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescilini de isteyebilir (m. 35). Bu yollar bulunduğu için temel bir hizmetin tek taraflı kesilmesi ayrı yetki ve usul sorunları doğurur.
Su veya elektrik kesilmişse kimin, hangi dayanakla kestiğini belirleyin. Acil ihtiyaç varsa ilgili dağıtım veya hizmet kuruluşuna ayrıca başvurun ve kesintiyi tarih saat belirterek fotoğraf ve yazışmalarla belgeleyin. Borcunuz konusunda ihtilaf varsa gider paylaşımı ve borç tutarına yazılı itiraz edin; ortak yer kullanmıyor olmanız ödeme yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz (m. 20). Aidat uyuşmazlıkları için Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişikliği yazımızdaki işletme projesi bilgilerine de bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Yönetici atamasını yapmamak ve sorumluluğun kat maliklerine geçtiğini bilmemek.
- Hesap sorma talebini sözlü yapmak.
- Görevden alma kararını usulüne uygun toplantı ve karar defteri olmadan almak.
- Aidat borcunu kanunda öngörülen yollar yerine hizmet keserek çözmeye çalışmak.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 20, 29, 30, 32-42