Kat Mülkiyeti Kanunu "aidat" kelimesini kullanmaz; kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür (634 sayılı Kanun m. 20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri aksine anlaşma yoksa eşit; diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Boş duran dairenin sahibi de, asansörü kullanmayan zemin kat maliki de bu giderlerden yalnızca "kullanmıyorum" diyerek kurtulamaz.
Bu yazı, apartman ve sitede aidatın hukuki dayanağını, giderlerin hangi oranda paylaşıldığını, işletme projesinin ve geçici projenin nasıl işlediğini, gecikme tazminatını, kiracı ile malikin sorumluluğunu, sigortayı, yöneticinin ücretini ve hesap verme düzenini anlatır. Aidatın ödenmemesi hâlinde icra ve dava süreci ayrı yazımızdadır: aidat takibi, icra itirazı ve dava. Kanunun 2026 değişikliklerini ise Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişikliği yazımızda bulabilirsiniz.
Bu yazıda
- Aidat nedir, ortak gider neleri kapsar?
- Giderler arsa payına göre mi, eşit mi paylaşılır?
- Kullanmıyorum: boş daire, asansör ve zemin kat savunması
- Çatı onarımına kim katlanır?
- İşletme projesi ve aidat artışına kim karar verir?
- Gecikme tazminatı ve avansın toplanması
- Kiracı ile malikin sorumluluğu
- Sigorta ve yönetici ücreti
- Hesap verme, makbuz ve belgeler
Aidat nedir, ortak gider neleri kapsar?
Gündelik dilde "aidat" denen şey, kanunda iki kavramla karşılanır: ortak gider (yapılmış veya yapılacak ortak harcamaya katılma borcu) ve avans (bu giderler için önceden toplanan para). Kat malikleri hem giderlere hem de giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür (m. 20). Hangi kalemlerin gider sayıldığı yönetim planı ve işletme projesiyle belirlenir. Ortak yerler ise kanunda sayılan temel, taşıyıcı sistem, ortak duvarlar, merdiven, asansör, koridor, kalorifer dairesi gibi alanlardır; ortak yerlerin konusu sözleşmeyle de belirtilebilir (m. 4). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve kullanma hakkının ölçüsü, genel kömürlük, garaj, teras gibi yerlerde aksine sözleşme yoksa arsa payı ile oranlıdır (m. 16). Bu nedenle yönetimden aldığınız her ödeme talebinde hangi kalemin ve hangi paylaşım ölçüsünün esas alındığını isteyin.
Giderler arsa payına göre mi, eşit mi paylaşılır?
Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılır (m. 20). Dolayısıyla kapıcı maaşı daire büyüklüğüne göre değil kural olarak eşit bölünür; küçük daire için arsa payı azsa sigorta, bakım ve yönetici aylığı gibi kalemlerde payınız da daha azdır. Yönetim planı veya oybirliğiyle yapılan bir anlaşma farklı bir paylaşım öngörüyorsa ona bakılır. Her ortak giderin arsa payına göre bölündüğünü sanmak sık yapılan bir hatadır; gider türünü ve planı ayrı ayrı kontrol edin.
Kullanmıyorum: boş daire, asansör ve zemin kat savunması
Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m. 20). Bunun üç pratik sonucu vardır. Dairesi boş duran veya kullanılmayan malik gideri ödemekle yükümlüdür; asansörü kullanmayan zemin kat maliki asansör bakım giderinden yalnızca bu gerekçeyle muaf olmaz; ortak alanlardan yararlanmadığınız için aidatı durdurmak da hukuken savunulamaz. Ancak asansör bakımı ile asansörün yeni tesisi aynı şey değildir: çok masraflı veya lüks nitelikte yenilik ve ilavelerde bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, kanunda öngörülen koşullarda gidere katılmak zorunda olmayabilir (m. 43); yönetim planı ve yeniliğin niteliğine bakılır. Bu ayrımı iyi yapmak için giderin "bakım-onarım" mı yoksa "yeni yatırım" mı olduğunu belgeden çıkarın.
Çatı onarımına kim katlanır?
Çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları kanunda her hâlde ortak yer sayılır (m. 4); bu nedenle çatı onarımı, aksine bir düzenleme yoksa bütün maliklerin payına göre karşılanır ve sadece en üst kattaki kişinin etkilenmesi giderin tamamını ona yüklemeyi haklı kılmaz (m. 20). Çatı onarımının nedeni ayrıca önemlidir: hasara bir malikin veya bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır (m. 20). Hasarın nedenini fotoğraf ve teknik raporla kaydedin ve kimin kusurlu olduğu konusunda bilirkişi görüşü alın.
İşletme projesi ve aidat artışına kim karar verir?
Gider ve avans tutarları işletme projesiyle belirlenir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu proje, bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir; kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (m. 37). Mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje bedeli, takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki yıla ilişkin Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kurula sunulur. Yani yönetici sözlü olarak veya kurul kararı olmadan "aidat arttı" diyemez; yazılı projeyi, bildirim belgesini ve karar tutanağını isteyin. Projeye itiraz edecekseniz giderin, paylaştırmanın veya avans hesabının hangi kalemde ne kadar farklı olduğunu önceki dönem ve faturalarla karşılaştırarak gösterin. Aidat ile belirli bir iş için toplanan özel yatırım avansını da ayırın; ikisi için de karar ve hesap dayanağı istemeniz gerekir.
Gecikme tazminatı ve avansın toplanması
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m. 20). Hesabı yönetimden isteyip ödeme tarihlerini ve işletme projesini karşılaştırarak kontrol edebilirsiniz; toplam borçla gecikme kalemini ayrı göstermelerini talep edin. Yönetici, asansör, kalorifer ve sigorta gibi işler için avansı yönetim planında gösterilen zamanda, plan yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden toplar ve topladığı paraları kendi adına fakat yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı bankadaki hesapta tutar (m. 35). Aidatı elden ödüyorsanız tutarı, dönemi ve parayı teslim alanı gösteren makbuz isteyin.
Kiracı ile malikin sorumluluğu
Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine veya oturma hakkına dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22). Kanunun kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır (m. 18). Dolayısıyla yönetime karşı kiracı ve malik birlikte sorumlu olabilir; malik-kiracı iç ilişkisinde ise kira sözleşmesine bakılır ve bütün bina yenileme giderlerini doğrudan kiracıya yüklemek mümkün olmaz. Kiracı iseniz ödediğiniz aidatı kira borcundan mahsup etmek için makbuzlarınızı saklayın.
Sigorta ve yönetici ücreti
Anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kurulca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması hâlinde kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Tümüyle harap olma hâlinde alınan sigorta bedeli, aksine sözleşme yoksa arsa payları oranında paylaştırılır; yalnız bir veya birkaç bölüm hasar görmüşse bedel hasarlı yerlerin onarımına harcanır. Kat malikleri ayrıca kendi bağımsız bölümlerini kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilir ve alınan bedel yalnız o kat malikine ait olur (m. 21). Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir; kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını kurul kararlaştırır, karar yoksa yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m. 40).
Hesap verme, makbuz ve belgeler
Yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak ve belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır; defterin her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde noterde kapattırılması da zorunludur (m. 36). Yönetici ayrıca yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula gelir ve gider hesabını vermekle yükümlüdür (m. 39) ve kurul yöneticiyi devamlı olarak denetler; denetim, planda zaman konmamışsa her üç ayda bir yapılır (m. 41). Yönetici değişirse defter, belge ve bakiyenin teslim listesiyle devredilmesini kayıt altına alın. Banka hesabının yönetici sıfatıyla açılmış olmasına ve ödemenin hangi hesaba yapıldığına dikkat edin; kişisel harcama ile aidat birbirine karışmamalıdır. Satın alacağınız daire için de satıcıdan geçmiş aidat borçlarını, devam eden yatırımları ve kurul kararlarını belgelerle isteyin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 4, 16, 18, 20 - 22, 35 - 37 ve 39 - 41