Apartmanda ortak yerlerde hiçbir kat maliki kendi başına değişiklik yapamaz. Cephenin farklı renge boyanması, ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (634 sayılı Kanun m. 19). Asansör, mantolama, ısıtma sistemi dönüşümü gibi faydalı yenilikler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır (m. 42); kat çıkmak ve çatı veya dış duvarı reklam için kiralamak ise oybirliği ister (m. 44 ve m. 45).
Bu yazı bina cephesini boyatma, acil onarım, ortak yerleri yenileme, asansör, engelli rampası, mantolama, merkezi ısıtmadan kombiye geçiş, lüks yenilik, kat ilavesi, çatı reklamı, balkon kapatma ve daire içi duvar yıkma sorularını hangi çoğunlukla ve hangi sınırlarla yapabileceğinizi gösterir.
Bu yazıda
- Genel kural: ortak yerlerde tek başına değişiklik yapılamaz
- Cephe boyası, badana ve ortak yerlerde inşaat
- Acil onarım ve güçlendirme
- Faydalı yenilikler: asansör, mantolama, ısıtma sistemi
- Engelli için rampa veya asansör
- Çok masraflı ve lüks yenilikler
- Kat ilavesi, çatı ve dış duvar kiralama
- Balkon kapatma ve daire içi tadilat
- Karar nasıl alınır ve itiraz edilir?
- Giderleri kimler öder?
- Kaynaklar
Genel kural: ortak yerlerde tek başına değişiklik yapılamaz
Kısa cevap: Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz; değişiklik, kanunun yenilik türüne göre aradığı çoğunlukla alınmış kurul kararına bağlıdır.
Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (m. 19). Ortak yerlerin düzgün veya kullanımı daha rahat ve kolay bir hale konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır (m. 42). Kararsız, tek bir malikin yaptığı ortak yer değişikliği komşuların itirazına ve hâkimin müdahalesine açıktır.
Cephe boyası, badana ve ortak yerlerde inşaat
Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (m. 19). Bina cephesini komşularınızdan farklı bir renge boyatmak, bu yüzden tek başına karar verilecek bir iş değildir. Rızanın yazılı olması önemlidir; sözlü onay ispat sorunu doğurur.
Acil onarım ve güçlendirme
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği, ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, onarım ve güçlendirme projesine ve tekniğine uygun yapılırken kat maliklerinin rızası aranmaz (m. 19). Bu istisnanın anahtarı mahkeme tespitidir: acil güvenlik onarımında önce delil tespiti yaptırmak, sonradan "onarım gerekmiyordu" itirazlarına karşı sizi korur.
Binanın güçlendirme giderine de, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, kat malikleri kendi arsa payı oranında katılır (m. 20). Zorunlu onarım veya güçlendirme mahkemece tespit edilmişse, yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Faydalı yenilikler: asansör, mantolama, ısıtma sistemi
Asansör: Asansör, ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran bir yenilik olarak değerlendirilir ve bu tür faydalı yenilikler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan karara göre yapılır (m. 42). Yapı çok masraflı veya lüks sayılırsa gider paylaşımı için m. 43'e de bakılır.
Mantolama ve ısı yalıtımı: Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya tersine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır; giderler arsa payı oranına göre ödenir (m. 42). Dolayısıyla mantolama için oybirliği gerekmez.
Merkezi ısıtmadan kombiye geçiş: Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Daha küçük binalarda sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir (m. 42). Bu karar, yönetim planının aykırı hükümlerini de değiştirilmiş sayar.
Engelli için rampa veya asansör
Engellilerin yaşamı için zorunluluk bulunması hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içinde yapılamaması veya tadilat talebinin kabul edilmemesi durumunda, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır (m. 42). Bu işlerin giderleri yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.
Engeliniz nedeniyle apartmanda ortak alanlara ulaşamıyorsanız, talebinizi yazılı olarak yöneticiye ve kurula iletin, toplantı tarihini ve sonucunu kayıt altına alın; üç ay içinde toplantı yapılmazsa komisyon yolunu başlatın.
Çok masraflı ve lüks yenilikler
Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks sayılıyorsa ya da bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli yerlerde ya da geçitlerde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri karar verenler öder (m. 43). Karara katılmasanız bile, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya külli ya da cüzi halefi, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payı oranında katılırsa lüks yenilikten faydalanma hakkını kazanır. Yani sonradan katılma yolu kapalı değildir.
Kat ilavesi, çatı ve dış duvar kiralama
Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ya da bodrum katlarında ve arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi ve tapuda kat irtifakı kurulması şarttır (m. 44). Çoğunluk kararı bu iş için yeterli değildir.
Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir (m. 45). Kısacası bir komşunuzun "çatıya reklam panosu koyalım" önerisi çoğunlukla kabul edilse bile uygulanamaz; her kat malikinin onayı gerekir.
Balkon kapatma ve daire içi tadilat
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda balkon kapatma için ayrı bir madde yoktur. Ancak kat malikleri binanın mimari durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür ve ortak yerlerde yapılacak inşaat ve tesisler için beşte dördün yazılı rızası aranır (m. 19). Balkonu cam ile kapatmadan önce yönetim planına, projeye ve imar mevzuatına bakmanız gerekir.
Kendi bağımsız bölümünüzde kat maliki olarak Medeni Kanun'un tanıdığı yetkilerle tadilat yapabilirsiniz; ancak anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamazsınız. Duvarı yıkıp salonu genişletmeden önce duvarın taşıyıcı sisteme ait olup olmadığını teknik olarak tespit ettirin; taşıyıcı kiriş, kolon ve perde duvarlar daire içinde kalsa da ortak yerdir (m. 4 ve m. 19). Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bölümlerde ilgili maliklerin ortak rızası ile, anayapıya zarar vermemek koşuluyla onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Karar nasıl alınır ve itiraz edilir?
Yenilik kararları kat malikleri kurulunda alınır; kurul kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m. 30). Kararlar noter mühürlü karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (m. 32). Kararı hukuka aykırı bulan kat maliki, toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysa karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmadıysa kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (m. 33). Bu nedenle tadilat kararlarında toplantı tutanağının eksiksiz olmasına özen gösterin.
Giderleri kimler öder?
Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kat malikleri kendi arsa payı oranında katılır (m. 20). Faydalı yeniliklerde ise gider karar doğrultusunda, lüks yeniliklerde karar verenler tarafından karşılanır. Engelli düzenlemelerinde gider yeniliklerden faydalananlara aittir.
Sık yapılan hatalar
- Yazılı rıza almadan cephe rengini değiştirmek.
- Acil onarımı mahkeme tespiti olmadan "zorunlu" sayıp rıza aramamak.
- Reklam veya kat ilavesi gibi oybirliği isteyen işlerde çoğunluk yeterli sanmak.
- Taşıyıcı duvarı teknik rapor almadan yıkmak.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 4, 19, 20, 42, 43, 44, 45