İmar planları belediye sınırları içinde belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer, onay tarihinden itibaren bir ay süreyle ilan edilir ve bu bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir; belediye meclisi itirazları onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar (İmar Kanunu m. 8). Parselasyon ise belediyenin, maliklerin muvafakati aranmaksızın arsa ve arazileri birleştirmesi, yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırması ve dağıtmasıdır; düzenleme ortaklık payı, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m. 18). Parselinizin değiştiğini düşünüyorsanız eski ve yeni parsel cetvellerini, kesinti kayıtlarını ve ilan tarihlerini karşılaştırın.
Bu yazı, nazım ve uygulama imar planı farkını, planın onayını, ilanını ve itirazını, beş yıllık imar programını, parselasyonu, ifraz ve tevhidi, hisseli parselde idarenin yetkisini, geçici yapı iznini, tehlikeli yapı ve çukur gibi mahzurlar karşısında idarenin yetkilerini ve plan değişikliğinde izlenecek yolu anlatır.
Bu yazıda
- Nazım ve uygulama imar planı
- Plan kim tarafından onaylanır, nasıl ilan edilir, nasıl itiraz edilir?
- Plan değişince hemen dava mı açılmalı?
- Beş yıllık imar programı ve park, yol olarak ayrılan arsa
- Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı
- Arsa düzenlemesinde parselim değişti: nasıl itiraz ederim?
- İfraz, tevhit ve hisseli parsel
- Kamulaştırmadan artan parça ve imar hakkı aktarımı
- Altyapısız alanda yapı izni ve geçici yapı
- Tehlikeli bina, enkaz ve çukur
- Temel kavramlar: yapı, bina, mücavir alan, ilgili idare
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Nazım ve uygulama imar planı
İmar planları, nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Nazım imar planı arazi kullanım biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yönünü, nüfus yoğunluklarını ve ulaşım sistemlerini genel olarak gösterir. Uygulama imar planı ise yapı adalarını, yoğunluk ve düzeni, yolları ve uygulama etaplarını ayrıntılı gösterir (İmar Kanunu m. 5 ve 8). Planlar, plan değişiklikleri ve revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenir ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası alır; bu numara, planın resmî kaydını sorgulamada yardımcı olur (İmar Kanunu m. 8).
Plan kim tarafından onaylanır, nasıl ilan edilir, nasıl itiraz edilir?
Belediye sınırları içinde planlar belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir; belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları meclis onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır (İmar Kanunu m. 8). İlan tarihini ve askı başlangıç ile bitişini resmî kayıttan doğrulayıp not edin; plan itirazı ve dava değerlendirmesinde ilan takvimi etkili olabilir.
Plan değişince hemen dava mı açılmalı?
Askı, ilan, itiraz ve öğrenme tarihleri başvuru yolunu etkiler; plan paftasını, plan notlarını ve taşınmaz kaydını edinin. İtiraz ile dava süresini birlikte kontrol edin ve söylentiye göre tarih hesaplamayın. İdari uyuşmazlıklarda, özel kanununda ayrı süre gösterilmeyen hâllerde dava açma süresi Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış, vergi mahkemelerinde otuz gün olarak belirlenmiştir ve süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7). Plan düzenlemesi ile bireysel işlem de aynı şey değildir; imar planı değişikliği ile ruhsat iptali ayrı işlemlerdir ve her birinin ilan, bildirim ve dava koşulları ayrıca incelenir. Plan değişikliği sonrasında acele etmeden önce hangi işleme karşı hangi sürede hangi yola başvurulacağını belirleyin.
Beş yıllık imar programı ve park, yol olarak ayrılan arsa
Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde, planı uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlar. Program belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir ve program içindeki kamu alanları ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir (İmar Kanunu m. 10). Arsanız park veya yol olarak ayrılmışsa, beş yıllık imar programı sınırları içinde kalan kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerleri ilgili kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır ve bunun için yıllık bütçelerine ödenek koyar. Kamulaştırılıncaya kadar diğer kanunlarla verilen haklar devam eder. Kamulaştırmaya ilişkin ayrıntılar için kamulaştırma ve komşuluk yazımıza bakabilirsiniz.
Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı
Parselasyon planı için maliklerin izni gerekmez. Belediyeler imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin veya hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Düzenleme sırasında umumi hizmet alanları ve değer artışı karşılığı arazi ve arsaların yüzölçümünden pay düşülebilir; bu düzenleme ortaklık payı, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez (İmar Kanunu m. 18). Parselasyon planının askı ve itiraz sürecini takip etmek önemlidir. Parselasyon, satış veya kamulaştırma ile aynı şey değildir; arazi ve arsa düzenlemesinin özel sonuçları vardır.
Arsa düzenlemesinde parselim değişti: nasıl itiraz ederim?
Parselasyon, dağıtım ve kesinti kayıtlarını imar planıyla birlikte inceleyin. Eski ve yeni parsel cetvelleri önemlidir; işlem türü ile ilan ve tebliğ tarihine göre uygun yolu belirleyin. Düzenleme ortaklık payını yalnızca eski oranlarla kontrol etmeyin: oran ve uygulama koşulları değişmiş olabilir; işlem tarihindeki mevzuatı ve önceki kesintileri inceleyin. İdarenin işlemi idari işlem olduğundan, yazılı bildirim veya ilan tarihini izleyen günden itibaren dava açma süresi işler (İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7). Kayıtları edinmeden ve süreyi hesaplamadan dilekçe vermeyin.
İfraz, tevhit ve hisseli parsel
İmar planı bulunan alanlarda esas olarak önce parselasyon planı yapılır; ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir ve yapılacak ifraz veya tevhidin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır (İmar Kanunu m. 15). Tevhit veya ifrazın kanuna ve yönetmeliğe uygunluğu belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanır; onaylama müracaatın idareye gelişinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil için 15 gün içinde tapuya bildirilir (İmar Kanunu m. 16). Mevcut hâlde yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde, maliklere yapılan tebliğden itibaren üç ay içinde anlaşma sağlanamazsa ilgili idare resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya yetkilidir (İmar Kanunu m. 15). Şüyulandırılan parselde sahipler ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamaz ve şüyuun izalesi için mahkemeye başvurmazsa idare, hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir (İmar Kanunu m. 16). İmar planı dışında kalan alanlarda ise yönetmeliklerde belirlenen miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez (İmar Kanunu m. 15); tapuda ifraz yapmadan önce arazinin plan içinde mi dışında mı olduğunu belediyeden öğrenin.
Kamulaştırmadan artan parça ve imar hakkı aktarımı
İmar planı uygulaması sonucu kamulaştırmadan artan ve müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları idare, bitişikteki arsa veya bina sahibine bedel takdiriyle satar; komşu satın almaktan kaçınırsa parça şüyulandırılıp satılır ve bedele itiraz 2942 sayılı Kanuna göre yapılır (İmar Kanunu m. 17). İmar hakkı aktarımı ise parselin tamamının veya bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması nedeniyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen durumlarda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının imar planı kararıyla başka parsele veya parsellere taşınmasıdır (İmar Kanunu m. 5).
Altyapısız alanda yapı izni ve geçici yapı
Gelişmeye ayrılmış alanlarda yapı izni için parselasyon planının tasdik edilmiş olması ve yol, pis ve içme suyu şebekesi gibi teknik altyapının yapılmış olması şarttır. İdarenin izni hâlinde ve idarece hazırlanan projeye uygun olarak istisnai uygulama yapılabilir (İmar Kanunu m. 23). Beş yıllık imar programına dâhil olmayan, kapanması gereken yol gibi yerlerde sahibinin isteği üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı uygulanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir; süre on yıldır ve karar tapu kaydına şerh edilir. On yıllık süre dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırılması hâlinde bina ve tesislerin bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilerek sahibine ödenir (İmar Kanunu m. 33).
Tehlikeli bina, enkaz ve çukur
Valilikçe metruk veya belediye ya da valilikçe yıkılacak derecede tehlikeli tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre üç gün içinde tebligat yapılır. Verilen süre içinde tehlike giderilmezse idare yıkım yapar ve masrafı yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil eder (İmar Kanunu m. 39). Umumun sağlık ve selametini ihlal eden enkaz, birikinti, çukur, kuyu gibi mahzurların giderilmesi ilgililere tebliğ edilir; süre içinde uyulmazsa belediye veya valilik mahzuru giderir ve masrafı yüzde 20 fazlasıyla arsa sahibinden alır veya mahzur doğuran faaliyeti durdurur (İmar Kanunu m. 40).
Temel kavramlar: yapı, bina, mücavir alan, ilgili idare
İmar Kanununa göre yapı ile bina aynı şey değildir. Yapı, karada ve suda daimi veya muvakkat, resmî ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini kapsayan geniş bir kavramdır; bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların girebildiği yapıdır. Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğuna verilmiş alanlardır; ilgili idare ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bunların dışında valiliktir. Ruhsat ve imar işlemleri için hangi idareye başvuracağınızı bu ayrım belirler (İmar Kanunu m. 5).
Sık yapılan hatalar
- Bir aylık ilan süresini ve kanuni dava süresini kaçırmak.
- Plan değişikliğini bireysel ruhsat işlemiyle karıştırmak.
- Parselasyon sonrası eski ve yeni parsel cetvellerini karşılaştırmadan itiraz dilekçesi yazmak.
- Planda park veya yol olarak görünen arsada kamulaştırmanın otomatik yapılacağını varsaymak.
- İmar planı dışında küçük parçalara ifraz yapılabileceğini düşünmek.
- Geçici yapı izninin tapuya şerh edildiğini ve süresini takip etmemek.
Planın mülkiyet hakkına etkisi için Anayasa Mahkemesi kararları yazımıza da göz atabilirsiniz.