İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı almak zorunludur (3194 sayılı Kanun m. 21); ruhsat, eksiksiz başvuruda en geç otuz gün içinde verilir (m. 22). Bina bittikten sonra kullanılabilmesi için ayrıca yapı kullanma izni (iskân) gerekir ve idare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır (m. 30). Ruhsatın ve iskânın kendisi, yapıyı kanuna uygun kılmaz; yalnızca ilgili aşamanın hukuki şartıdır.
Bu yazı, ruhsat başvurusunda istenen belgeleri, ruhsat gerektirmeyen işleri, ruhsatın başlama ve bitirme sürelerini, şantiye sırasındaki yasakları, yapı kullanma izninin kapsamını, iskânsız binada elektrik ve su sorununu, otopark ve kanalizasyon şartlarını ve müteahhit borcu yüzünden iskân alınamayan binada izlenecek yolu anlatır.
Bu yazıda
- Yapı ruhsatı zorunlu mu, kimler muaf?
- Başvuru belgeleri ve idarenin cevap süresi
- Ruhsatın başlama ve bitirme süreleri
- Ruhsat gerektirmeyen işler ve idarenin yetkileri
- Şantiye sırasında dikkat edilecekler
- Yapı kullanma izni nedir, nereye başvurulur?
- İskânsız binada elektrik, su ve satın alma riski
- Otopark, kanalizasyon, kapıcı dairesi ve sığınak
- İskân sorumluluğu ortadan kaldırır mı?
Yapı ruhsatı zorunlu mu, kimler muaf?
Kısa cevap: hayır, ruhsat almadan bina yapılamaz. İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur; kanunda sayılan istisnalar dışında ruhsatsız inşaata başlamak yaptırım doğurur (m. 21). Belediye ve mücavir alan dışında köy yerleşik alanında konut yapmak için yapı ruhsatı aranmaz; ancak projenin valilik onayını takiben muhtarlığa bildirimi ve yapının fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur (m. 27). Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla ruhsat aranmadan yapılabilir. Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak yapılara ise imar planında o amaca ayrılmış olmak, plana ve mevzuata aykırı olmamak ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir; fenni sorumluluğu ilgili kamu kurumu üstlenir (m. 26). Tapunuz yoksa da kamu kurumlarının verdiği tahsis veya irtifak hakkı tesis belgesiyle yapı yapılabilir; yapı yine imar planına, yönetmeliğe, ruhsata ve eklerine uygun olmak zorundadır (m. 20).
Başvuru belgeleri ve idarenin cevap süresi
Yapı sahibi veya kanuni vekili dilekçeyle belediyeye ya da valiliğe başvurur. Dilekçeye tapu veya tapu yerine geçecek belge, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar ile röperli veya ebatlı kroki eklenir (m. 22). Başvuru ve ekleri eksiksiz ve doğruysa ruhsat, müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde verilir. Eksik veya yanlış varsa on beş gün içinde yazıyla bildirilir; eksiklik giderildikten sonra yapılan başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde ruhsat verilir. Başvuru tarihini gösteren evrak kaydını saklayın: süre tartışması çıkarsa dayanağınız budur.
Ruhsatın başlama ve bitirme süreleri
Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu sürede başlanmazsa ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir. Başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde yapı bitirilmezse verilen ruhsat yine hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınır; başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır (m. 29). İnşaatı uzayan bir proje yürütüyorsanız ruhsat tarihini ve başlama belgelerini muhafaza edin ve süre dolmadan idareden güncel durumu sorun.
Ruhsat gerektirmeyen işler ve idarenin yetkileri
Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı genellikle ruhsata tabi değildir; taşıyıcı unsuru etkileyen işlerde ise ruhsat gerekir (m. 21). Aynı maddeye göre belediyeler veya valilikler, yapılar arasında uyum sağlamak ve güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirleme yetkisine sahiptir ve bu hüküm eski yapılar için de geçerlidir. Ayrıca binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak amacıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda zeminin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez (m. 35); bahçeyi kazarak bodrum kat kazanmayı planlıyorsanız projeniz bu aşamada sorun çıkarabilir.
Şantiye sırasında dikkat edilecekler
İnşaat sırasında yol, yaya kaldırımı ve komşulara ait yerler işgal edilemez; yeraltı ve yerüstü tesislere zarar verilemez. Yapı yola üç metre veya daha yakınsa önü tahta perde gibi malzemeyle kapatılır ve geceleri aydınlatılır (m. 34). Zemin katlarında dükkân yapılmasına izin verilen yapılarda yaya kaldırımıyla aynı seviyedeki ön bahçeler yayaya açık bulundurulur ve yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz. Bu kurallara uymamak idari yaptırıma yol açabilir. Yapılaşmamış bir parseliniz varsa, parsel maliklerinin muvafakati, araç giriş çıkışlarının trafiği aksatmaması ve ilgili idareden izin alınması kaydıyla, zemini geçirimli malzemeyle kaplanarak ve gerekli işaretlemeler yapılarak, yapı kapsamına girmeyecek şekilde açık otopark olarak işletilebilir (m. 37).
Yapı kullanma izni nedir, nereye başvurulur?
Yapı kullanma izni, binanın tamamen veya kullanılabilir kısmının kullanılmaya başlanabilmesi için ruhsatı veren idareden alınan izindir. Mal sahibi, inşaat ruhsatını veren belediyeye veya valiliğe başvurur; yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmadığı tespit edilir. Belediyeler ve valilikler başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (m. 30). Bina tamamen bitmemiş olsa bile kısmen kullanılması mümkün olan kısımlar tamamlandığında bu kısımlar için kullanma izni alınabilir. Köy yerleşik alanı gibi, ruhsata tabi olmayan yapıların da tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ilgili belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. Başvuru evrakının tarihini kayda geçirin.
İskânsız binada elektrik, su ve satın alma riski
Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz; kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanabilir (m. 31). Kanuna göre inşaatın bitme günü de kullanma izninin verildiği tarihtir; binanın fiilen bittiği gün ile iskânın alındığı gün farklı olabilir. Daire alacaksanız satıcıdan iskân belgesini ve tapudaki beyanlar hanesini isteyin.
Müteahhit olmayan yapı sahibiyseniz ve fenni mesullerin raporlarıyla yapının tamamlandığı belirlenmişse, müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları yüzünden iskân alınamayan yapıda ilgili idare durum tespiti yaparak yapı sahibinin talebiyle kullanma izni verir (m. 28). Yani yüklenicinin borcu, sizin iskân hakkınızı sonsuza kadar engellemez; ancak idareye yazılı başvuru yapmanız gerekir.
Otopark, kanalizasyon, kapıcı dairesi ve sığınak
Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislerde gerekli otopark yeri ayrılmadıkça yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez. Kullanma izninden sonra otopark yeri plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçla kullanılamaz (m. 37). Aykırılık hâlinde idare tebligat yapar ve aykırılığın en geç üç ay içinde giderilmesini ister; düzeltme yapılmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla iş idarece yapılır, masrafı mal sahibinden tahsil edilir ve idari para cezası da söz konusu olabilir. Kanalizasyon tesisi yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmazsa fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılır; bu yapılmazsa yapıya kullanma izni verilemez (m. 23). Hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılacağı imar yönetmeliklerinde gösterilir; ayrılması gereken binalarda bu bölümlerin yönetmelikteki şart ve ölçüleri taşıması şarttır (m. 36).
İskân sorumluluğu ortadan kaldırır mı?
Hayır. Verilen kullanma izni yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmadığı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmaz (m. 30). İzin yalnızca kullanıma başlamanın hukuki şartıdır. Ruhsatsız yapıya ilişkin sonuçları, yapı tatil tutanağını ve yıkım kararlarını ayrı yazımızda ele alıyoruz; imar kirliliğinin ceza boyutu için imar kirliliği suçu (TCK 184) yazımıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 20 - 23, 26 - 31 ve 34 - 37