İpotek tapu kütüğüne tescille kurulur ve ipotek sözleşmesinin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m. 850 ve 856). Borç ödendiğinde ipoteğin kaldırılması için alacaklıdan belge alıp tapu müdürlüğüne başvurmak gerekir; tapu ve kadastro harcı ise emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 63 ve 64).
Bu yazı taşınmaz üzerindeki sınırlı aynî haklar ve yükler ile ilgili sık sorulan konuları bir arada anlatır: ipoteğin kurulması, devri ve kaldırılması, tapu şerhleri, tapu harcının hesabı ve ödenmesi, taşınmaz yükü ve irat senedi, üst hakkı, intifa hakkı ve kat irtifakı. Harcın güncel tutarı için tapu harcı yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- İpotek: kuruluş, kapsam, devir ve terkin
- Tapu şerhleri, aile konutu ve eklentiler
- Tapu ve kadastro harcı: hesap, ödeme ve istisnalar
- Taşınmaz yükü
- İrat senedi
- Üst hakkı
- İntifa hakkı ve kat irtifakı
- Sık yapılan hatalar ve kaynaklar
İpotek: kuruluş, kapsam, devir ve terkin
İpotek tescille kurulur. Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur; ipotek sözleşmesi resmî şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz rehni ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m. 850 ve 856). Bankalar, kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları ve bazı kooperatifler tarafından açılan borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde imzalanan kredi veya borç sözleşmesine dayanılarak tapu müdürlüklerinde tapuya tescil edilir (Tapu Kanunu m. 26).
- Güvence altına alınan alacak: Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin ya da olası herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması da gerekmez; üçüncü kişinin taşınmazı borç için ipotek edilebilir (TMK m. 881).
- Borcu ödediyseniz: Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Süreli ipotekte süre bitiminden itibaren otuz gün içinde icra şerhi konulmazsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Borç ödeme belgelerini saklayın (TMK m. 883).
- İpotekli taşınmazı satın almak: Satış tek başına ipoteği silmez. İpotekli taşınmazın devri aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede değişiklik yapmaz. Yeni malik borcu yüklenirse alacaklı, başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulur (TMK m. 888). Borcu, dereceyi ve kapsamı tapu kaydından kontrol edin (TMK m. 881 ve 888).
- Taşınmaz bölünürse: İpotekli taşınmaz bölünürse veya bir kısmı başkasına devredilirse, aksine anlaşma yoksa rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. Dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, kesinleşmenin tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak alacağın bir yıl içinde ödenmesini isteyebilir (TMK m. 889).
- Zamanaşımı: Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez; ipotek kaydı devam ettiği sürece alacaklının hakkı zamanaşımıyla düşmez (TMK m. 864). Borç ödenmişse terkin için alacaklıdan belge alın.
Tapu şerhleri, aile konutu ve eklentiler
Çekişmeli haklara ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas ve aile yurdu kurulması gibi kanunen şerh öngörülen işlemlere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010). Şerhlerin hepsi aynı sonucu doğurmaz; kişisel hak, tasarruf kısıtlaması ve geçici tescil şerhleri farklıdır, şerhin türünü ve dayanağını okuyun (TMK m. 1009-1011).
Aile konutu şerhi yoksa eş rızası hiç gerekmez demek doğru değildir. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; malik olmayan eş tapu müdürlüğünden şerh verilmesini isteyebilir (TMK m. 194). Aile konutu niteliği yalnız şerhle doğmaz, fiilî kullanım ve kanuni rıza koruması ayrıca değerlendirilir.
Taşınmazın eklentileri malikin isteği üzerine tapu kütüğündeki beyanlar sütununa yazılır; bu kaydın silinmesi, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Rehin kurulurken eklenti olarak gösterilip beyanlar sütununa yazılan şeyler kural olarak eklenti sayılır (TMK m. 1012 ve 862).
Tapu ve kadastro harcı: hesap, ödeme ve istisnalar
- Hesap: Taşınmaz devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Harç tutarı değişebildiğinden güncel oranı ve hesaplamayı Harçlar Kanununa ekli tarifeden ve ilgili vergi dairesinden öğrenin (Harçlar Kanunu m. 63 ve 64).
- Kim öder? Harcı kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler öder; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamışsa mülkiyeti ve mülkiyetten gayrı aynî hakları iktisap edenler öder. İktisap eden birden fazlaysa harcı hisseleri oranında öderler (Harçlar Kanunu m. 58).
- Düşük bedel: Tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (Harçlar Kanunu m. 63).
- Nereye ödenir? Tapu ve kadastro harçları makbuz karşılığında ve işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir; Maliye Bakanlığınca yetki verilmesi hâlinde ilgili kuruluşlar tarafından da tahsil olunabilir (Harçlar Kanunu m. 66 ve 67). Makbuzu işlem bitene kadar saklayın.
- İdarenin hatası: İlgililerin kusuru olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılacak hataların ve nüfus idarelerince re'sen yapılacak düzeltmeler sonucu tapu kayıtlarının tashihi harçtan müstesnadır; hata kendi beyanınızdan kaynaklanıyorsa bu istisna uygulanmayabilir (Harçlar Kanunu m. 59).
- Kat irtifaklı bağımsız bölüm: Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır; emlak vergisi değeriyle yetinilmez (Harçlar Kanunu m. 63).
- Çıplak mülkiyet ve intifa: Bu haklara ait harçların hesabında kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi intifa hakkına ayrılır (Harçlar Kanunu m. 64).
Taşınmaz yükü
Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnızca o taşınmazla sorumlu olmak üzere başka birine bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi bir başka taşınmazın maliki de olabilir; yük, taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan bir edimle ilgili olmalıdır (TMK m. 839). Kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; tescilde yükün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir ve dönemsel edimlerde aksi kararlaştırılmadıkça sicile yazılacak miktar yıllık edimlerin yirmi katıdır (TMK m. 840).
- Satın alırsanız: Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek kalmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur; satın almadan önce tapu kaydında yük bulunup bulunmadığına bakın (TMK m. 849).
- Zamanaşımı: Taşınmaz yükü zamanaşımına tâbi değildir. Muaccel olan edimler yükümlünün kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur; her edim, muaccel olmasından üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar (TMK m. 847 ve 848).
- Yükten kurtarma: Alacaklı, sözleşmeyle yetkilendirilmişse veya taşınmaz alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek biçimde bölünmüşse, malik taşınmazın değerini düşürüp yerine başka güvence göstermemişse ya da birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 844).
İrat senedi
İrat senedi, taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı doğurur; kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez. Güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir (TMK m. 903). Alacak miktarı tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz; değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır (TMK m. 904).
İrat senedinin borçlusu yüklü taşınmazın maliki olduğundan, taşınmazı edinen kişi borçlu olur ve eski malik başka bir işleme gerek kalmaksızın borcundan kurtulur (TMK m. 907). Taşınmazın maliki, sözleşmede daha uzun bir süre kabul edilmiş olsa bile her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirerek ve bedeli ödeyerek taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir; alacaklı ise kural olarak her on yıllık dönem sonu için bir yıl önce bildirebilir (TMK m. 906).
Üst hakkı
Taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut yapıyı korumak yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir; hakkın tapuya tescili ve sözleşmenin şekil koşulları irtifak hükümlerine göre aranır (TMK m. 826 ve 781). Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikteyse üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir; en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli nitelikte sayılır (TMK m. 826).
- Süre: Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir; süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden verilen taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836).
- Devir ve miras: Aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer; sözleşmede devri yasaklayan veya sınırlayan hüküm varsa buna uyulur (TMK m. 826).
- Sözleşme kayıtları: Resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına ve özgülenme amacına ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır (TMK m. 827).
- Sona erince: Yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur; malik, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için bedel ödemez (TMK m. 828 ve 829). Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapuya ayrı sayfa olarak kayıtlıysa hak sona erince sayfa kapatılır ve üzerindeki rehinler ile diğer hak, kısıtlama ve yükümlülükler sona erer; bedele ilişkin hükümler saklıdır (TMK m. 828). Bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi ile arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 830).
- Aykırı davranış: Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa malik, hakkın bağlı hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir; bunun için kendisine geçecek yapılar için uygun bedel ödemesi gerekir (TMK m. 831 ve 832).
- İrat güvencesi: Malik, üst hakkı karşılığı irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için, taşınmaz olarak kayıtlı üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (TMK m. 834).
- Bedel ödenmezse: Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa üst hakkı sahibi veya hak kendisine rehnedilmiş alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir; bu ipotek üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (TMK m. 829).
İntifa hakkı ve kat irtifakı
İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme olmadıkça sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar (TMK m. 794). İntifa hakkı olan evi aldığınızda mülkiyet ile kullanma-yararlanma hakkı ayrılmış olabilir; intifa kapsamını ve sona erme koşullarını inceleyin. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi sona erme sebepleri taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (TMK m. 796).
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı durum değildir: kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için kurulan irtifak hakkıdır ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2 ve 3). Bağımsız bölüm numarası ile kapı numarası aynı sistemlere ait olmayabilir; projeyi, tapuyu ve fiilî daireyi birlikte karşılaştırın (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12).
Sık yapılan hatalar
- İpotekli taşınmazı satın almanın ipoteği kendiliğinden kaldırdığını düşünmek.
- Borç ödendikten sonra terkin için alacaklıdan belge almamak.
- Tapuda satış bedelini düşük göstermenin risksiz olduğunu sanmak.
- Taşınmaz yükünü veya irat senedini kayıtta görüp yükümlülüğünü araştırmadan satın almak.
- Üst hakkı sözleşmesini ve tapu kaydını birlikte incelemeden hakkı devralmak.