İpotek tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde yapılmasına bağlıdır; yalnızca imzalı özel bir kâğıt ipotek hakkı doğurmaz (TMK m. 856). İpotekli bir evi satın alırsanız ipotek ev üzerindeki güvenceyi sürdürür; kişisel borcun üstlenilmesi ise ayrıca değerlendirilir ve yeni malik borcu yüklendiğinde alacaklı bir yıl içinde başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya yazılı bildirmezse eski borçlu borcundan kurtulur (m. 888, 890). Borç ödenmezse ev doğrudan bankaya geçmez; alacaklının yolu rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir (m. 873).
Bu yazı ipoteğin kuruluşunu ve kapsamını, ipoteğin kaldırılmasını, ipotekli taşınmazın satın alınmasını ve devrini, ipotekli borç senedini ve satıcı ile yüklenicinin kanuni ipotek haklarını anlatır.
Bu yazıda
- İpotek nasıl kurulur?
- İpoteğin kapsamı ve rehin derecesi
- Borç ödenmezse ne olur?
- Borcu ödedikten sonra ipoteğin kaldırılması
- İpotekli evi satın alırsam eski borcu da üstlenir miyim?
- Maliki ve alacaklıyı ilgilendiren diğer sorular
- İpotekli borç senedi
- Kanuni ipotek: satıcı, mirasçılar, yükleniciler
- Kaynaklar
İpotek nasıl kurulur?
Hâlen var olan alacağın yanında, henüz doğmamış olsa da doğması kesin veya olası bulunan alacaklar da ipotekle güvence altına alınabilir (m. 881). Tapu müdürlüğünde işlem yapmadan önce hangi alacağın güvenceye alındığını sözleşmede açıkça yazdırın. İpotek konusu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması gerekmez: üçüncü kişi de kendi taşınmazını başkasının borcuna karşı ipotek edebilir; borçtan şahsen sorumlu olmayan malik borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir ve alacak ona geçer (m. 881, 884).
Bankalar ile kamu kurumları tarafından açılan borç ve kredilere karşılık gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan kredi veya borç sözleşmesine dayanılarak tapu müdürlüklerinde tapuya tescil edilir (Tapu Kanunu m. 26). Yurt içinde veya dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verdiği kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek de kurulabilir; aynı derecede birden fazla para türü kullanılamaz (m. 851).
Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu maliklere ait olmasına bağlıdır; diğer durumlarda her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence olduğu kurulurken belirtilir (m. 855). Paylı mülkiyette paydaş yalnızca kendi payını rehnedebilir; elbirliği mülkiyetindeki taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnedilebilir (m. 857). Hisseli tapunun yapısı için hisseli tapu ve elbirliği yazımıza bakınız.
İpoteğin kapsamı ve rehin derecesi
İpotek yalnız ana parayı değil, ana para, takip giderleri ve gecikme faizini güvence altına alır. Ayrıca iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz de güvencenin kapsamındadır (m. 875). Rehnin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır; ikinci veya daha sonraki derecede de ipotek kurulabilir, ancak sırada kendisinden önce gelenin miktarının tescilde belirtilmesi gerekir (m. 870). Tapu kaydında önceki ipoteklerin miktarına bakmak bu yüzden önemlidir.
Aynı taşınmazda farklı sıralarda kurulmuş ipoteklerden biri terkin edilirse, sonraki sıradaki alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı doğmaz; geçiş ancak resmî şekilli ve şerhli sözleşmeyle sağlanabilir (m. 871). Satış bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır; aynı sıradakiler arasında o sıraya düşen bedel alacakları oranında paylaştırılır (m. 874). Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya iflasın ilanından itibaren paraya çevrilme anına kadar işleyen kira bedelleri de rehnin kapsamına girer; rehin hakkı kiracılara karşı ancak takibin kendilerine bildirilmesinden sonra ileri sürülebilir (m. 863). Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez (m. 864).
Borç ödenmezse ne olur?
Borç ödenmezse alacaklı, alacağını taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir; borç ödenmeyince mülkiyetin alacaklıya geçeceğini öngören sözleşme hükmü geçersizdir (m. 873). İpotekli ev bu nedenle kendiliğinden bankaya geçmez; alacaklının yolu rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir. Malik ipotekli taşınmazın değerini düşürürse alacaklı hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir; değer düşmüşse borçludan başka güvence göstermesini veya taşınmazın eski hâle getirilmesini talep edebilir, hâkimin verdiği sürede güvence gelmezse eksik karşılığın ödenmesi istenebilir (m. 865, 866). Muaccel olan sigorta tazminatı malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir; tazminat taşınmazın eski hâle getirilmesi için harcanacaksa malik yeterli güvence göstermek koşuluyla alabilir (m. 879). Rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî hak kurmayacağını taahhüt etmek geçerli değildir; ancak daha eski tarihli rehin, alacaklının izni olmadan sonradan kurulan irtifak ve yüklerden önce gelir ve rehnin paraya çevrilmesinde zarar veren irtifaklar terkin edilir (m. 869).
Borcu ödedikten sonra ipoteğin kaldırılması
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (m. 883). Pratikte alacaklıdan borcun bittiğini gösteren yazı veya terkin talebi alınır ve tapu müdürlüğüne başvurulur; ödeme belgelerini saklayın. İpotek süreli kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh konulmazsa ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Yani talep ve şerh yokluğu birlikte aranır; süre dolması tek başına yeterli değildir ve ipotek kendiliğinden kalkmaz.
İpotekli evi satın alırsam eski borcu da üstlenir miyim?
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez (m. 888). Yani ev size geçse bile ipotek evin üzerinde durur. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse eski borçlu borcundan kurtulur. Yeni malik borcu yüklenirse tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir ve bir yıllık süre bu bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar (m. 890).
Taşınmazın bir kısmı devredilirse veya taşınmaz bölünürse, aksi anlaşılmadıkça rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır; dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, kesinleşmenin tebliğinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimle alacağın bir yıl içinde ödenmesini isteyebilir (m. 889). İpotekli taşınmazı satın almadan önce borç bakiyesini, ipoteğin kapsamını ve kaldırılma yöntemini satıştan önce yazılı netleştirin; ipotekli taşınmazı sadece tapu devriyle risksiz saymayın. Alım öncesi kontrol listesi için ev alırken tapu kontrolü yazımıza göz atın.
Maliki ve alacaklıyı ilgilendiren diğer sorular
İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir; ipotek devredilen alacağı takip eder, yine de devri belgelemek ve borçluya bildirmek ihtilafı önler (m. 891). İpotekli taşınmazı kiraya verirseniz takip başlangıcından sonraki kira bedelleri rehnin kapsamına girer (m. 863).
İpotekli borç senedi
İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak doğurur; tapu idaresi taşınmaza resmen değer biçer ve biçilen değeri aşan miktar için bu yolla rehin kurulamaz (m. 898, 899). Klasik ipotekte alacak sözleşmeden ayrı doğar. İpotekli borç senedindeki alacak, aksi kararlaştırılmadıkça faizlerin ödenmesi gereken tarihte muaccel olur; bunun için bu tarihten en az altı ay önce alacaklı veya borçlu tarafından diğer tarafa bildirim yapılması gerekir (m. 900).
Kanuni ipotek: satıcı, mirasçılar, yükleniciler
Kanuni ipotek üç grup alacaklıya tanınmıştır: satılan taşınmaz üzerinde satıcı; elbirliği ortaklığında paylaşmadan doğan alacağı için mirasçılar veya ortaklar; yapı işlerinde emek ve malzeme alacağı için alt yüklenici ve zanaatkârlar (m. 893). Satıcının, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanuni ipotek hakları mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olmalıdır (m. 894). Satıcı olarak bedeliniz ödenmeyecekse süreyi kaçırmamak önemlidir.
Zanaatkâr ve yüklenicilerde hak, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tescil olunabilir; tescil, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmalıdır, geç kalınırsa bu yolla ipotek alınamaz. Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez; ayrıca alacağın malikçe kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır (m. 895). Farklı tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler kendi aralarında aynı sırada sayılır (m. 896). İşe başlandığı tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılırsa, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez (m. 897).
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 851, 855-857, 863-866, 869-871, 873-875, 879, 881, 883, 884, 888-891, 893-900)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu (m. 26)