Arsanızdan enerji hattı geçirilmesi, taşınmazın mülkiyetinin devri anlamına gelmek zorunda değildir; idare amaç için yeterliyse yalnızca irtifak hakkı kurabilir, acele el koymada ise bedel tespiti ve depo ayrı bir usulle yürür (Kamulaştırma Kanunu m. 4 ve 27). Bu yüzden elinize ulaşan her belgenin hangi işlemin parçası olduğunu ayırmanız gerekir: kamu yararı kararı, bedel tespiti, el koyma, tescil ve idari yargı süreci birbirinden farklıdır.
Bu yazı enerji projeleri nedeniyle kamulaştırılan veya hat geçirilen taşınmaz sahiplerinin haklarını, acele kamulaştırmayı, bedel yerine taşınmaz verilmesini, taksitle ödemeyi, ekili arazinin boşaltılmasını, lisanslı santral kamulaştırmasını ve idari yargı yolunu anlatır. Bedele itirazı ayrıntılı ele alan kamulaştırma bedeline itiraz yazımız ile birlikte okunabilir.
Bu yazıda
- Enerji hattı arsama çekiliyor: mülkiyet mi, irtifak mı?
- Kamu yararı kararı ve onaylı imar planı
- Özel kişi veya şirket yararına kamulaştırma, lisanslı santral
- Acele kamulaştırma ve bedel tespiti
- Bedel yerine taşınmaz, taksit ve emlak vergisi sonucu
- Ekili arazi ve boşaltma
- İdari yargı: ne zaman, hangi dava?
- Başvuru öncesi kayıt listesi
Enerji hattı arsama çekiliyor: hakkım tamamen sona erer mi?
Hayır, hat geçirilmesi mülkiyetinizin tamamen sona ermesi anlamına gelmeyebilir. Kamulaştırma Kanunu m. 4’e göre taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Mülkiyet devri, irtifak ve kullanım kısıtlaması farklı hukuki sonuçlar doğurur; bu nedenle proje, tapu ve kamulaştırma kararını birlikte incelemeniz gerekir. Hat geçirilmesiyle taşınmazın tamamının aynı şekilde etkilendiğini varsaymayın.
Aynı madde, mülkiyet hakkının kullanılması engellenmeden teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprünün taşınmazların üstünde, metro ve benzeri raylı sistemler ile tünelin taşınmazların altında yapılabileceğini düzenler; maliklerin mülkiyet hakkının kullanımı engellenmiyorsa taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli de alınamaz. Enerji hattı bakımından bu hükümler doğrudan “hat” sözcüğünü anmaz; hattın sizin arsanızda hangi hakkı gerektirdiğini kamulaştırma kararı ve proje belgeleri gösterir.
Tapu kaydınızdaki şerhi, kadastral haritada hattın geçtiği kesimi ve koruma koridorunun genişliğini mutlaka kontrol edin. Mülkiyet devri yerine irtifak kurulmuşsa arsayı kullanmaya devam edebilirsiniz; ancak yapılaşma ve kullanım üzerindeki kısıtlamaları belgeden öğrenmelisiniz.
Enerji nakil hatları ve trafo merkezleri çoğu zaman uzun güzergahlar boyunca birçok parselden geçtiği için, aynı proje kapsamında komşu parsel sahiplerinin durumu sizinkinden farklı olabilir. Bir komşunuzda mülkiyet devri, sizde yalnızca irtifak söz konusu olabilir; bu nedenle “herkese aynı şey yapıldı” varsayımıyla hareket etmeyin ve parselinize özgü belgeleri talep edin.
Kamu yararı kararı ve onaylı imar planı
Onaylı imar planına göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı alınması gerekmez. Kamulaştırma Kanunu m. 6’ya göre onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetler için kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur; bu durumda yetkili icra organı, kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karar alır. Dolayısıyla “bana kamu yararı kararı tebliğ edilmedi” itirazı tek başına yeterli olmayabilir; planın onay durumuna ve işlem belgelerine bakmak gerekir.
Özel kişi veya şirket yararına kamulaştırma, lisanslı santral
Özel kanunlara dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da Kamulaştırma Kanunu uygulanır (m. 1). Hangi kanuna dayanıldığını işlem belgelerinden ve kamu yararı kararından öğrenmelisiniz.
Elektrik piyasasında bu durumun tipik örneği lisanslı santraldir. Elektrik Piyasası Kanunu m. 19’a göre önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisinin üretim faaliyetine ilişkin taşınmaz temini, Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuata göre Kurum tarafından yürütülür; taşınmaz temini talepleri Kurum tarafından değerlendirilir, uygun görülürse Kurul tarafından karar alınır. Bu kararlar kamu yararı kararı yerine geçer. Kamulaştırma bedelleri ile proje nedeniyle doğan tazminatlar lisans sahibi tarafından ödenir. Karşınızdaki idare ile bedeli ödeyecek şirket farklı olabilir; yazışmalarınızı ve itirazlarınızı doğru muhataba yöneltmeniz gerekir.
Acele kamulaştırma ve bedel tespiti aynı şey mi?
Hayır; acele el koyma özel bir usuldür ve nihai kamulaştırma ile bedel süreçleri ayrıca yürüyebilir. Kamulaştırma Kanunu m. 27’ye göre yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğe Cumhurbaşkanınca karar alınan hâllerde ya da özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere idarenin istemiyle mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişilerce tespit ettirir. Bu değer idare tarafından mal sahibi adına belirlenen bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir. El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir; ardından taşınmaz boşaltılır.
Sonuç olarak karar, depo edilen bedel ve tebligatlar ayrı ayrı takip edilmelidir. Tek bir işlemle bütün uyuşmazlığın bittiğini düşünmeyin: depo bedeli, nihai bedel tespitinin yerine geçmez. Bedelin yeterli olmadığını düşünüyorsanız bedel tespiti sürecindeki itiraz ve dava haklarınızı kullanabilirsiniz.
Pratikte şu soruları kendinize sorun: bankaya yatırılan değer taşınmazın gerçek değerini yansıtıyor mu, tebligat doğru adrese ve doğru kişiye mi yapıldı, tapuya işlenen devir yasağı şerhi kayıtlarınızla uyumlu mu? Bu soruların cevabı, hangi itiraz ve dava yolunu seçeceğinizi belirler. Hasar görmüş ağaç, kuyu, sera veya yapı varsa bunların bedel tespitinde dikkate alınması için fotoğraf ve belgelerle bilirkişiye bilgi sunmanız yararlı olur.
Bedel yerine taşınmaz, taksit ve emlak vergisi
Kamulaştırma bedeli yerine, malik kabul ederse idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktar verilebilir. Bedeller arasındaki fark nakit karşılanır; verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz (m. 26).
Bedeller kural olarak nakden ve peşin ödenir. Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri gibi bazı hâllerde, genel bütçede gösterilen peşin miktar ödenir ve kalan bedel en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte eşit taksitlere bağlanır (m. 3). Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli ise her hâlde peşin ödenir.
Vergi yönünden, kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden azsa, bedel ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur; beyanname ek süreye rağmen verilmemişse kesinleşen kamulaştırma bedeli vergi değeri yerine geçer (m. 39). Vergi dairesinden kayıtlarınızı kontrol ettirin.
Ekili arazi ve boşaltma
Kamulaştırılan taşınmazda ekili arazi varsa kural olarak boşaltma hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün değilse idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla arazinin boşaltılmasını isteyebilir. Ekin bedeli bedel tespitinde nazara alınmışsa ayrıca ödenmez (m. 20). Tarlanızdaki ürünün cinsini ve ekim tarihini gösteren belgeleri saklayın.
İdari yargı: ne zaman, hangi dava?
Kamulaştırma işlemine karşı, mahkemece yapılan tebligat gününden veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (m. 14). Aynı süre içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası da açılabilir; idari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. Paydaşların tek başına dava hakkı vardır. Bedel tespiti ise asliye hukuk mahkemesinde görülür (m. 10). Acele kamulaştırmada da bu usullerin hangisinin hangi aşamada kullanılacağı dosyaya göre belirlenir; süre kaçırılırsa işlem kesinleşebilir.
Dava açmadan önce işlemin türünü (kamulaştırma kararı, el koyma, bedel tespiti) belirleyin; çünkü hangi mahkemeye hangi süre içinde başvuracağınız buna bağlıdır. Proje başlamadan önce yürütmenin durdurulması gibi geçici korumalar için çevre davaları ve geçici koruma yazımıza da bakabilirsiniz.
Başvuru öncesi kayıt listesi
- Tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa irtifak veya devir yasağı şerhi.
- Kamu yararı kararı, onaylı imar planı veya proje belgeleri ve tebligat zarfları (tebliğ tarihi sürelerin başlangıcıdır).
- Bankaya yatırılan bedelin dekontu ve mahkeme kararı.
- Ekili ürün, ağaç ve yapıları gösteren fotoğraf ve belgeler.
- Bedeli ödeyecek kurumun veya lisans sahibi şirketin adı ve yazışmalar.
Her somut dosya farklıdır; süre ve usul hatası geri dönüşü zor sonuçlar doğurabileceği için tebligatı aldığınız gün bir avukatla belgelerinizi gözden geçirmenizde yarar vardır.