Kıyıda hiçbir yapı yapılamaz; sahil şeridinde ise yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir ve ancak kanunda sayılan yapı ve tesisler yapılabilir (3621 sayılı Kıyı Kanunu m. 5, 6 ve 8). Tescilli yapı veya sit alanında izinsiz inşaî ve fiziki müdahale yapan ya da yaptıran kişi, iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır (2863 sayılı Kanun m. 65). Tapu sahibi olmak, kıyıda, sit alanında veya koruma statüsü verilmiş bir taşınmazda dilediğiniz yapılaşmaya yetki vermez. Taşınmazınızın kıyıda, sahil şeridinde veya korunan bir alanda kalıp kalmadığını tapu kaydından değil, ilgili idareden öğrenmeniz gerekir.
Bu yazı, kıyı ile sahil şeridi arasındaki farkı, kıyı kenar çizgisinin kim tarafından belirlendiğini, hangi izinlerin gerektiğini, kıyıdaki yasakları ve cezaları, dolgu alanlarını, sit alanında koruma kurulu kararlarını, tescilli yapılarda izinsiz müdahalenin cezasını, restorasyon ve gruplandırmayı, malikin yükümlülüklerini, izinsiz define aramanın cezasını, arsada bulunan kültür varlığının hukuki durumunu ve bu yapıları satın alırken nelere bakmanız gerektiğini anlatır. Orman ve kıyı nedeniyle tapu iptali konusunu orman ve kıyı nedeniyle tapu iptali yazımızda ayrıca bulabilirsiniz.
Bu yazıda
- Koruma statüsü olan alanda inşaat izni farklı mı?
- Kıyı, sahil şeridi ve kıyı kenar çizgisi
- Kıyıda ve sahil şeridinde yapılaşma kuralları
- İzinler, tapu şerhi ve denetim
- Kıyıda yasaklar ve cezalar
- Dolgu ve kurutma yoluyla kazanılan araziler
- Tescilli yapı, sit alanı ve koruma kurulu kararları
- İzinsiz müdahale ve cezalar
- Restorasyon: mimar, gruplandırma ve süreler
- Malikin bakım, kontrol ve nakil ile ilgili yükümlülükleri
- Kazı, define ve arsada çıkan kültür varlığı
- Satın almadan veya yapmadan önce kontrol listesi
Koruma statüsü olan alanda inşaat izni farklı mı?
Evet; taşınmazın özel koruma statüsü ek kısıtlamalar doğurabilir. Kıyıda Kıyı Kanunu, sit ve tescilli yapılarda Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ek kurallar getirir. Çevre Kanunu m. 9’a göre çevrenin korunması amacıyla ulusal mevzuat ve uluslararası sözleşmelerle koruma statüsü kazandırılmış alanlar ve ekolojik değeri olan hassas alanların her tür ölçekteki planlarda gösterilmesi zorunludur; bu alanlar plan kararı dışında kullanılamaz. Dolayısıyla bir parselin imar durumu, sit derecesi, orman sınırı ve kıyı kenar çizgisi kayıtları birlikte incelenmeden yapı ruhsatı konusunda sonuç çıkarılamaz.
Örneğin tapusunda hiçbir şerh görünmeyen bir arsa, aynı zamanda sit alanı içinde, kıyı kenar çizgisine yakın veya orman sınırına komşu olabilir. Bu bilgiler tek bir kurumda toplanmadığı için belediye imar müdürlüğü, koruma bölge kurulu, il müdürlüğü ve tapu müdürlüğüne ayrı ayrı yazılı başvuru yapmak ve alacağınız yanıtları dosyalamak sağlıklı bir yöntemdir. Ormanla ilgili ayrıntılar için orman sınırları dışına çıkarılan araziler yazımıza da bakabilirsiniz.
Kıyı, sahil şeridi ve kıyı kenar çizgisi
Kıyı, kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır. Sahil şeridi ise kıyı kenar çizgisinden kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır; ikisi için de farklı yapılaşma kuralları vardır (m. 4). Tapudaki parselin hangisinde kaldığını belediye veya valilikten öğrenin. Kıyı kenar çizgisi valiliklerce kamu görevlilerinden oluşturulacak en az 5 kişilik bir komisyonca tespit edilir; tespit edilen çizgi valiliğin uygun görüşüyle gönderilir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylandıktan sonra yürürlüğe girer (m. 9). Kıyı kenar çizgisinin tespit edilmediği bölgelerde talep halinde, talep tarihini takip eden üç ay içinde çizginin tespiti zorunludur; kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için bu çizgi mutlaka tespit edilmelidir (m. 5). Parseliniz kıyıya yakınsa yazılı başvuruyla çizginin tespitini isteyebilirsiniz; başvuru tarihini belgeleyin.
Kıyıda ve sahil şeridinde yapılaşma kuralları
Kıyı, herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır ve burada hiçbir yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, telörgü, hendek, kazık gibi engeller de oluşturulamaz. Yalnızca imar planı kararıyla iskele, liman, barınak gibi kıyının kamu yararına kullanımına yönelik tesisler yapılabilir (m. 6). Rekreatif iskele konusunda kural açıktır: kıyının kumluk veya çakıllık olduğu alanlarda denize girme, güneşlenme, amatör su sporları gibi faaliyetlere yönelik rekreatif amaçlı iskele yapılamaz. Kıyı kayalıksa veya su alanından başka türlü faydalanmak mümkün değilse, genişliği üç metreyi geçmeyen ve platform niteliği taşımayan iskeleler yapılabilir (m. 6).
Sahil şeritlerinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir; yaklaşma mesafesi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla düzenlenebilir. Taşıt yolları ise sahil şeridinin kara yönünde yapı yaklaşma sınırı gerisinde kalan alanda düzenlenebilir (m. 5). Uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı ve tesis yapılamaz; planlı yerlerde ise imar planı kararıyla ancak kanunda sayılan yapı ve tesisler ile günü birlik turizm tesisleri yapılabilir (m. 8).
İzinler, tapu şerhi ve denetim
Kıyıda ve doldurma ve kurutma yoluyla kazanılan arazilerde yapılması mümkün olan yapı ve tesisler için Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gerekli iznin alınması zorunludur; yapı ruhsatı verilmesinde bu izin belgesi yeterlidir (m. 11). Sahil şeridinde kanuna uygun olarak yapılan yapıların bu niteliklerinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi zorunludur (m. 12); bu şerh, yapının sahil şeridi kurallarına göre yapıldığını tapu kaydında gösterir. Satın almadan önce beyanlar hanesine bakmak bu nedenle yararlıdır. Kıyı Kanunu kapsamındaki alanlarda uygulamaların kontrolü, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında ise valilikçe yürütülür; ilgili bakanlıkların teftiş ve kontrol yetkileri saklıdır (m. 13).
Kıyıda yasaklar ve cezalar
Kıyılara moloz, toprak, curuf, çöp gibi kirletici atık ve artıklar dökülemez; atığın niteliğine ve çevreyi kirletici etkisine göre fail Türk Ceza Kanunu, Kabahatler Kanunu veya Çevre Kanunu hükümlerine göre cezalandırılır (m. 6 ve 15). Kıyılarda kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz, kum ve çakıl alınamaz veya çekilemez; bu yerlerden kum, çakıl alanlara idari para cezası verilir. Kıyıda ve uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde engel oluşturma, kum veya çakıl alma gibi fiiller kıyının doğal yapısını bozacak bir etki meydana getirirse, daha ağır cezayı gerektiren bir suç oluşturmadığı takdirde failler altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır (m. 15).
Ruhsatsız yapılar ile ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır; kıyıda ve uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapan kişilere Türk Ceza Kanunu veya İmar Kanunu hükümlerine göre verilecek ceza bir kat artırılır (m. 14 ve 15). Kanunda öngörülen idari yaptırımlara karar vermeye, ilgili kanunlardaki makamların yetkileri saklı kalmak üzere mahalli mülki amir yetkilidir; kararın tebliğ tarihini saklamanız sürelerin başlangıcı bakımından önemlidir (m. 15). İdari para cezası tutarlarını resmî kaynaklardan güncel olarak kontrol edin. Ruhsatsız yapıya ilişkin genel süreç için imar kirliliği suçu yazımıza bakabilirsiniz.
Dolgu ve kurutma yoluyla kazanılan araziler
Doldurma ve kurutma yoluyla kazanılan araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyet konusu olamaz. Bu alanlarda ancak kanunda belirtilen yapılar ile yol, park, açık otopark gibi teknik ve sosyal altyapı alanları düzenlenebilir (m. 7). Dolgu alanında "arsa" satışı vaat eden ilanlara karşı bu nedenle temkinli olun.
Tescilli yapı, sit alanı ve koruma kurulu kararları
On dokuzuncu yüzyıl sonuna kadar yapılmış taşınmazlar korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı sayılır; ancak Koruma Kurullarınca korunması gerekli bulunmadığı karara bağlananlar bu kapsamda değildir. Tespitler koruma bölge kurulu kararıyla tescil edilir ve tapuya şerh düşülür (2863 sayılı Kanun m. 6 ve 7). Tek yapı ölçeğindeki kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanlarına ilişkin tescil kararları Tebligat Kanunu uyarınca maliklere tebliğ edilir. Koruma bölge kurulu kararlarına yapılan itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir; Koruma Yüksek Kurulu itirazı en geç üç ay içinde karara bağlar (m. 7 ve 61).
Koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, koruma alanları ve sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler müdahale sayılır (m. 9). Dolayısıyla “kendi tapulu arsamda yıkım yapıyorum” demek tek başına yeterli değildir; kurul kararı ve izin kayıtları ayrıca aranır.
Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, o alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur. Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma bölge kurulu üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarını belirler; belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar sit alanında üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp koruma bölge kuruluna vermek zorundadır, zorunlu nedenlerle süre uzatılabilir (m. 17). Plan yapılana kadar uygulanacak kurallar bu geçiş dönemi esaslarıyla belirlenir; yapılaşma planlayan biri için bu belge ilk bakılacak kayıttır.
İzinsiz müdahale ve cezalar
Tescil edilen yapılar ve sit alanlarında izin alınmaksızın inşaî ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır. İmar Kanununun 21 inci maddesi kapsamındaki ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar da bu alanlarda yetkili idareden izin alınmadan yapılırsa altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası söz konusudur (m. 65). Yani boya veya küçük onarım gibi ruhsat gerektirmeyen işler bile tescilli binada ayrıca izne bağlıdır. Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanlarında ruhsatsız inşaat yapmak yasaktır; ruhsatsız inşaatlar ile koruma amaçlı imar planına veya sit şartlarına aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (m. 16).
Restorasyon: mimar, gruplandırma ve süreler
Tescilli taşınmaz kültür varlıklarının rölöve, restorasyon ve restitüsyon projeleri ve bunların uygulanmasında restoratör mimar veya mimar bulunması zorunludur. Birinci grup yapılarda uygulama çalışmaları yapının özelliğine göre ilgili alanlarda uzmanlaşmış kişilerce yapılır. Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının gruplandırılması, maliklerinin müracaat tarihinden itibaren üç ay içinde koruma bölge kurulunca yapılır; gruplandırılan varlıklar tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Gruplandırma yapılmadıkça onarım ve yapı esasları belirlenemez (m. 18). Evinizin onarımına başlamadan önce gruplandırma talebinde bulunmanız bu nedenle zaman kazandırır.
Pratik bir sonuç şudur: yapıyı elden çıkarmadan veya onarıma girişmeden önce hangi grupta yer aldığını öğrenin, yapılacak her müdahale için kurul onayı gerekip gerekmediğini sorun, proje müellifi olarak mimarla yazılı sözleşme yapın ve onay kayıtlarını saklayın.
Malikin bakım, kontrol ve nakil ile ilgili yükümlülükleri
Taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının malikleri bakım ve onarımlarını Kültür ve Turizm Bakanlığının vereceği emir ve talimata uygun yerine getirmekle yükümlüdür; özel kişilerin mülkiyetindeki varlıklar için Bakanlıkça ayni, nakdi ve teknik yardım da yapılabilir (m. 11 ve 12). Bu Kanunun belirlediği bakım onarım sorumluluklarını yerine getirmekte aczi olanların mülkleri usulüne göre kamulaştırılabilir; bu durumu Bakanlığa bildirmek yardım yollarını öğrenmek açısından önemlidir. Kamulaştırmalarda bedel takdirinde taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz (m. 15). Taşınmaz kültür varlıkları bulundukları yerde korunur; nakil zorunluysa koruma bölge kurullarının uygun görüşü ve gerekli emniyet tedbirleriyle Bakanlıkça başka yere nakledilebilir ve malik zarara uğrarsa Bakanlıkça oluşturulan komisyonun tespit edeceği tazminat ödenir (m. 20). Malikler, Bakanlıkça görevlendirilmiş uzmanlara gerektiğinde kontrol, inceleme, harita, plan ve rölöve yapılması ile fotoğraf çekilmesi için izin vermeye ve kolaylık göstermeye mecburdur; görevliler konut dokunulmazlığı ve aile mahremiyetini ihlal etmemelidir (m. 19).
Kazı, define ve arsada çıkan kültür varlığı
Kazı ve sondaj izni alanlar, çalışmayı sahipli arazide yaptıkları takdirde kazı, sondaj ve araştırma bölgesindeki arazi sahiplerinin zararlarını tazmin ile yükümlüdür (m. 42). Zararın kapsamını belgelemek için fotoğraf ve tutanak kayıtlarını saklayın.
İzinsiz define araştıranlar üç aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır; kültür varlıkları bulmak amacıyla izinsiz kazı veya sondaj yapanlara ise iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası verilir; fiillerin yurt dışına kaçırma amacıyla işlenmesi hâlinde ceza artırılır (m. 74).
Devlete, kamu kurumlarına ve özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlarda varlığı bilinen veya ileride ortaya çıkacak korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları Devlet malı niteliğindedir; bulduğunuzda bildirim yükümlülüğünü yerine getirmelisiniz (m. 5). Bulunan varlık başkasının mülkü içindeyse ve süresinde haber verilirse Kültür ve Turizm Bakanlığınca varlığın değeri dikkate alınarak takdir olunacak bedelin yüzde 80’i ikramiye olarak bulan ile mülk sahibi arasında yarı yarıya paylaştırılır; kendi mülkünde bulana ikramiye verilmez (m. 64).
Satın almadan veya yapmadan önce kontrol listesi
- Tapunun beyanlar hanesinde kıyı, sahil şeridi, tescil, sit veya gruplandırma kaydı var mı?
- Parsel kıyı kenar çizgisine göre nerede kalıyor, çizgi tespit edilmiş mi, yapı yaklaşma sınırı nerede?
- İmar durumunu, koruma amaçlı imar planını ve geçiş dönemi esaslarını ilgili idareden aldınız mı?
- Tescilli taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez (m. 11); zilyetliğe dayalı satış vaatlerine karşı dikkatli olun.
- Yapının ruhsat ve izin belgeleri, Bakanlık izni gerektiriyorsa onun belgesi var mı?
- Tescilli yapı varsa restoratör mimar zorunluluğunu ve gruplandırma durumunu sordunuz mu?
- Kazı, hafriyat veya yıkıma başlamadan önce koruma kurulu kararı ve idare izni olup olmadığını araştırdınız mı?
Somut parselinizde hangi kısıtlamanın uygulandığı kayıtlara göre değişir; satın alma veya yapılaşma kararı vermeden önce kayıtlarla birlikte bir avukata başvurmanız hata riskini azaltır.
Kaynaklar
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu, m. 4 - 9 ve 11 - 15
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, m. 5 - 7, 9, 11, 12, 15 - 20, 42, 61, 64, 65 ve 74
- 2872 sayılı Çevre Kanunu, m. 9