Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyettir; kat irtifakı ise henüz yapılmakta olan ya da yapılacak yapı için kurulur ve yapı bittiğinde kat mülkiyetine çevrilir. İkisi de ancak resmî senet ve tapu siciline tescille doğar; yalnızca projenin çizilmesi veya dairenin fiilen kullanılması hak doğurmaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1 ve m. 10).
Bu yazı kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkı, kat mülkiyetinin hangi belgelerle kurulduğunu, irtifakın kat mülkiyetine nasıl çevrildiğini, bağımsız bölümün tapuda nasıl bir taşınmaz sayıldığını ve kat mülkiyetinin ne zaman sona erdiğini anlatır. Yönetim, aidat ve ortak yer konuları ayrı yazılarda ele alınmıştır; bu yazı tapu ve kuruluş tarafını kapsar. Güncel yönetim mevzuatı için Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişikliği yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark
- Hangi yapılarda ve hangi bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulur?
- Kuruluş için tapuya verilecek belgeler
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve irtifakın yönetimi
- Bağımsız bölümün hukuki niteliği: ayrı taşınmaz, arsa payı, ipotek
- Önalım, ortaklığın giderilmesi ve miras paylaşımı
- Kat mülkiyetinin sona ermesi: tek malik, yıkılma, harabolma
- Harç ve vergi ile tasdikli proje örneği
- Kaynaklar
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark
Kısa cevap: Kat mülkiyeti bitmiş binadaki daire, dükkân, depo gibi bölümlerin mülkiyetidir; kat irtifakı bina daha yapılırken ya da yapılacakken kurulan, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçmek üzere kullanılan bir haktır.
Kat mülkiyeti, kanunda tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet olarak düzenlenmiştir. Kat irtifakı ise arsa üzerinde ileride yapılacak ya da yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için kurulur. Bir daire satın alırken hangisinin tapuda kayıtlı olduğunu öğrenmek önemlidir. Tapu kaydında kat irtifakı yazıyorsa bina henüz kat mülkiyetine çevrilmemiştir; kat mülkiyeti kütüğünde dairenizin ayrı bir sayfası varsa kat mülkiyeti kurulmuştur.
İkisinin de ortak noktası tescil şartıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar. Müteahhitle yapılan bir sözleşme, onaylı bir mimari proje ya da yıllardır oturduğunuz daire tek başına bu hakkı kurmaz. Bu nedenle tapuda dairenin hangi kütükte kayıtlı olduğuna bakmak, ilk kontrol adımıdır.
Hangi yapılarda ve hangi bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulur?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda kat, daire, dükkân, depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde kurulabilir. Kanunun m. 1 hükmüne göre bu bölümler hem mesken hem iş yeri niteliğinde olabilir. Kanunun m. 50 hükmü ise tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamayacağını söyler; bu sınırı aşmanın yolu kuruluşa hazırlık aşamasında yapının niteliğini belgelemektir.
Önemli bir kural da binanın yalnızca bir kısmı için kat mülkiyeti kurulamamasıdır. Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden, o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez. Önce bütün anagayrimenkul için gerekli belgelerle kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Örneğin üst katları satılmış, giriş katı ise hâlâ eski arsa kaydında duran bir binada tek tek daire için kat mülkiyeti kurulması istenemez.
Aynı katta bitişik ve aynı nitelikte birden fazla bağımsız bölüm kuruluş sırasında tek bağımsız bölüm olarak da tescil edilebilir. Bunun için uygun değişiklik projesi ile yapı kullanma izin belgesinin tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerekir. İki bitişik daireyi birleştirmek isteyen kişi, duvarı yıktırmadan önce tapudaki durumu ve projeyi kontrol etmelidir.
Kuruluş için tapuya verilecek belgeler
Kat mülkiyetinin kurulması için anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tapu idaresine istemde bulunur. Kanunun m. 12 hükmüne göre istemle birlikte şu belgeler verilir:
- Onaylı mimari proje,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanmış yönetim planı.
Belgelerin tamamının usulüne uygun olması gerekir; eksik belgeyle yapılan başvuruda tescil yapılmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan tescil işlemlerinde ilgili idarece onaylanan elektronik ortamdaki yönetim planı esas alınır ve bu planda malik imzası aranmaz (m. 10 ve m. 28). Yönetim planının sonradan bağlayıcı olduğunu ayrıca yönetim planı yazımızda ele alıyoruz.
Kat malikine, istemi hâlinde, mimari projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli bir örneği verilir (m. 12 ve m. 13). Tadilat, satış veya kredi işlemi için projeye ihtiyaç duyduğunuzda tapu müdürlüğüne başvurarak iskân ve proje belgelerinizi isteyebilirsiniz.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve irtifakın yönetimi
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Aynı işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (m. 3 ve m. 10). Binanız bittiği hâlde tapunuz hâlâ irtifak görünüyorsa tapu müdürlüğünden kaydın durumunu sorabilir, yapı kullanma izin belgesinin dosyada bulunup bulunmadığını öğrenebilirsiniz.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m. 17). Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir; kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin hükümler bu yönetici için de geçerlidir.
Kat irtifakı kurulan arsada yapı yapılmazsa süreç sonsuza kadar sürmez. Kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir; bu süre istem üzerine yeniden uzatılabilir (m. 49).
Kat irtifakı sahipleri arasında borç sorunu da çıkabilir. Kat irtifakı sahibi kendine düşen borçları noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, arsa payının ve irtifakın değeri karşılığında öteki paydaşlara devrine karar verir (m. 26). İhtarın noter aracılığıyla yapılması bu mekanizmanın ön şartıdır.
Bağımsız bölümün hukuki niteliği: ayrı taşınmaz, arsa payı, ipotek
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte kendi numarasını alır (m. 7 ve m. 13). Bu nedenle bağımsız bölüm, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir. Kanunun m. 5 hükmü ise arsa payının bölümden ayrı tutulamayacağını belirtir: kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Dolayısıyla dairenizin ipoteği, haczi ya da şerhi arsa payını da kapsar. Satın almadan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhlere dikkat etmek gerekir.
Bağımsız bölüm devredildiğinde, kayıtlandığında veya kiralandığında eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur (m. 5 ve m. 6). Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine yazılır.
Kanunda, kütük kaydında, kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanun hükümlerine göre karara bağlanır (m. 9).
Önalım, ortaklığın giderilmesi ve miras paylaşımı
Komşu dairenin satışında önalım hakkınızın olup olmadığı sık sorulur. Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkulde bir bağımsız bölüm satılırsa diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Önalım, ancak aynı bağımsız bölümün paydaşlarından biri payını satarsa öteki paydaşlar için söz konusudur; sözleşmede aksi öngörülebilir (m. 8).
Ortaklığın giderilmesi konusunda da benzer bir ayrım vardır. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi gayrimenkulün bütününde ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık bağımsız bölümler bağımsız taşınmaz gibi dava konusu olabilir; örneğin bir dairenin paydaşları arasında ortaklığın giderilmesi istenebilir (m. 7).
Miras kalan arsada ise ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin tahsisiyle yapılmasını isterse, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli gayrimenkulde hâkim buna karar verebilir ve paylar denkleştirilir (m. 10).
Kat mülkiyetinin sona ermesi: tek malik, yıkılma, harabolma
Bütün daireler tek kişide toplansa bile kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Kat mülkiyeti ancak sicil kaydının silinmesiyle biter; bunun için bütün kat maliklerinin ya da bütün bölümleri toplayan malikin adi mülkiyete çevrilmesine ilişkin yazılı istemi gerekir (m. 46).
Anayapının tümü harap olmuşsa anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bu durumu yönetici, yönetici yoksa harap olan bölümün maliki tapu idaresine derhal bildirmelidir; sigorta bedeli ve enkaz üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır (m. 47 ve m. 48). Sadece bir bağımsız bölüm tamamen harap olur ve malik iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında devrini hâkimden isteyebilir. Harabolma durumunun tapuya bildirilmesi bu nedenle ihmal edilmemelidir.
Harç ve vergi ile tasdikli proje örneği
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır; satış gibi devir içeren işlemler bu muafiyetin dışında kalır (m. 55). Güncel harç ve vergi tutarlarını mutlaka resmî kaynaktan kontrol etmelisiniz; bu yazıda tutar verilmemiştir.
Sık yapılan hatalar
- Tapu kaydına bakmadan "kat mülkiyeti var" varsaymak.
- Yapı kullanma izin belgesi alındığı hâlde irtifakın mülkiyete çevrilmesini takip etmemek.
- Bütün daireler tek kişide toplanınca kat mülkiyetinin kendiliğinden bittiğini sanmak.
- Dairenin ipoteğinin arsa payını kapsamadığını düşünmek.
- Komşu dairenin satışında önalım hakkı olduğuna güvenerek süre beklemek.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 1, 3, 5-10, 12, 13, 17, 26, 46-50, 55