Yönetim planı, yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini ve sonradan daire edinenleri bağlayan bir sözleşme hükmündedir (634 sayılı Kanun m. 28). Tek bir apartmanda planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır; birden çok yapıdan oluşan toplu yapılarda (site) ise toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır (m. 28 ve m. 70).
Bu yazı yönetim planının neleri düzenlediğini, yeni malikin ve kiracının plana bağlı olup olmadığını, plana nasıl ulaşacağınızı, değişiklik için gereken oyu, planın kanuna aykırı olamayacağını ve ısıtma sistemi değişikliğinin plana etkisini anlatır. Konuya güncel yaklaşım için Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişikliği yazımıza da göz atabilirsiniz.
Bu yazıda
- Yönetim planı nedir ve neleri düzenler?
- Planı kim hazırlar, müteahhidin planı bana da uygulanır mı?
- Yeni malik, kiracı ve yönetici plana bağlı mıdır?
- Plana nereden ulaşılır, değişiklik tapuda nasıl görünür?
- Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?
- Site ve toplu yapılarda farklı kural
- Plan emredici hükümlere aykırı olabilir mi?
- Isıtma sistemi değişirse plan da değişir mi?
- Kaynaklar
Yönetim planı nedir ve neleri düzenler?
Kısa cevap: Yönetim planı, apartmanın "anayasası" gibi çalışan, bütün kat maliklerini bağlayan yazılı düzenlemedir.
Kanuna göre yönetim planı yönetim tarzını, ortak yerlerin ve bağımsız bölümlerin kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m. 28). Köpek beslemek, ortak alanın kullanımı, otopark düzeni, yönetici ücreti, gider paylaşımı gibi günlük hayatı ilgilendiren pek çok konu bu belgede yer alır.
Plan sessiz kaldığında da yönetim kuralsız kalmaz. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Dolayısıyla "planda yazmıyor" demek, kanundaki yönetim kurallarının uygulanmayacağı anlamına gelmez.
Planı kim hazırlar, müteahhidin planı bana da uygulanır mı?
Kat mülkiyetinin kurulması için tapuya yapılan başvuruda onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesiyle birlikte, kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanmış yönetim planı verilir (m. 10 ve m. 12 ile ilgili kuruluş belgeleri). Bu nedenle plan çoğu zaman yapıyı yapan müteahhit veya arsa maliki tarafından hazırlanır. Müteahhidin hazırladığı plan, daireyi sonradan satın alan sizi de bağlar; çünkü plan, bütün kat maliklerini ve sonradan hak kazananları bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan tescil işlemlerinde ilgili idarece onaylanan elektronik ortamdaki yönetim planı esas alınır ve bu planda malik imzası aranmaz (m. 10 ve m. 28). Yani "ben imzalamadım" savunması, tescil edilmiş plan karşısında çoğunlukla sonuç vermez. Bu yüzden satın almadan önce güncel planı incelemek hayati önemdedir.
Yeni malik, kiracı ve yönetici plana bağlı mıdır?
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yani sonradan hak kazananları, ayrıca yönetici ve denetçileri bağlar (m. 28). Yöneticinin görev ve yetkileri de planda ve kanunda belirtilir (m. 35).
Kiracılar da plana uymak zorundadır. Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve devamlı olarak yararlananlara da uygulanır; bu borçlara yönetim planına uyma yükümü de dâhildir. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (m. 18). Daire kiralayan biri olarak planı sözleşmeyi imzalamadan önce istemenizi öneririz.
Plana nereden ulaşılır, değişiklik tapuda nasıl görünür?
Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Planın ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak saklanır (m. 28). Güncel planı tapu müdürlüğünden veya yöneticiden isteyerek inceleyebilirsiniz.
Tapudaki planı ve önerilen değişikliği karşılaştırmak, bir toplantıdan önce yapılacak en yararlı hazırlıktır. Birçok apartmanda kullanılan eski plan örnekleri güncel kanunla uyumsuz olabilir; ayrıca eski bir değişikliğin kütüğe işlenmemiş olması ihtimalini de göz önünde bulundurun.
Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?
Kanunun m. 28 hükmüne göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Burada oyun sayısı ve arsa payı birlikte aranmaz; kat maliklerinin tamamının beşte dördü esas alınır ve toplantıya katılmayanlar da paydaya dâhil olduğu için çoğunluğu sağlamak kolay değildir.
Çoğunluğu sağlayamayan maliklerin hakları kapalı değildir. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yani planın uygulanması ya da değiştirilmesi bir malik için çekilmez bir sonuç doğuruyorsa, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir.
Yönetim planı ile sıradan kurul kararı aynı belge değildir. Kurul kararı, planın izin verdiği bir konuda yönetim işlemi yapar; planın kendisini değiştirmek ise ayrı ve daha ağır çoğunluk gerektirir. Sözlü bir "çoğunluk açıklaması" ya da imzasız bir toplantı notuyla plan değiştirilemez. Değişiklik kararını yazılı olarak karar defterine geçirmek, imzaları toplamak ve tapuya işlenmesini sağlamak gerekir.
Site ve toplu yapılarda farklı kural
Birden çok yapıdan oluşan toplu yapıda (site) toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. Planın değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. Kanun ayrıca yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını belirtir (m. 70). Eski planınızda "beşte dört" veya "oybirliği" yazsa bile bu yeni kural önceliklidir.
Dikkat: Bu fark bir tek apartman ile site arasındaki en önemli oy farkıdır. Sitelerdeki blok, ada ve temsilciler kurulu yapısını site ve toplu yapı yönetimi üzerine yazdığımız ayrı yazıda ele alıyoruz.
Plan emredici hükümlere aykırı olabilir mi?
Hayır. Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kat malikleri kurulunca kararlaştırılır (m. 27). Yönetim planı da bu sınırın içinde kalmalıdır. Emredici bir kurala aykırı plan hükmüne dayanmak sonuç doğurmayabilir. Örneğin bir plan, kanunun aradığı çoğunlukları keyfen düşüremez veya kanunda sayılan ortak yerleri ortak olmaktan çıkaramaz.
Isıtma sistemi değişirse plan da değişir mi?
Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi hâlinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Bunun için kararın kanundaki çoğunlukla alınmış olması gerekir (m. 42). Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş oybirliği, daha küçük binalarda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır. Böylece her kombi dönüşümü için planı ayrıca değiştirmek gerekmez.
Plan değişikliğine giden pratik yol
Değişiklik düşünüyorsanız şu sırayı izlemek işi kolaylaştırır:
- Tapu müdürlüğünden güncel planı ve beyanlar hanesindeki değişiklik tarihlerini alın.
- Önerdiğiniz maddeyi yazılı hâle getirin ve hangi konuyu neden değiştirmek istediğinizi kısaca açıklayın.
- Kat malikleri kurulunu kanundaki usulle toplantıya çağırın; çağrı yapılırken toplantı sebebi de bildirilmelidir (m. 29).
- Kararı noter onaylı karar defterine yazdırın ve gereken sayıda imzayı toplayın (m. 32).
- Değişikliğin tapuya işlenmesi için başvurun; tarih kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.
Oy sayımında, yetkili vekil eliyle oy kullanılabileceğini unutmayın: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bölümlü yapılarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m. 31). Yetkisiz vekil oyları, çoğunluk hesabını ve dolayısıyla kararı tartışmalı hâle getirir.
Sık yapılan hatalar
- Satın almadan önce güncel planı ve karar defterini istememek.
- Planın yalnızca toplantı tutanağıyla değiştirilebileceğini sanmak.
- Sitedeki değişiklik oyunu apartmandaki oyla karıştırmak.
- Kiracı olarak planın kendisini bağlamadığını düşünmek.
- Plana aykırı olduğu iddia edilen uygulamayı yazılı kayıt tutmadan tartışmak.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 10, 12, 18, 27, 28, 33, 35, 42, 70