Kentsel dönüşümde karar, kural olarak paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuyla verilir; oy sayısı değil arsa payı esastır (6306 sayılı Kanun m. 6). Karara katılmadıysanız bile payınız, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir; satış olmazsa rayiç bedelle Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınır. Bununla birlikte kanun, önce maliklerle anlaşmayı esas alır ve tahliye ile yıkımı belirli bildirim ve sürelere bağlar.
Bu yazı, kentsel dönüşümde çoğunluk kararının sizi hangi ölçüde bağladığını, karara katılmayan malikin payına ne olduğunu, teklifin size nasıl bildirildiğini, tahliye ve yıkım sürecini, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin durumunu ve tapudaki hakların akıbetini anlatır. Çoğunluk kararına ilişkin Anayasa Mahkemesi kararlarını ayrıca ele alan kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve hisse satışı yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Önce anlaşma esastır: malikle uzlaşma ve geçici barınma
- Dönüşüm kararı için hangi çoğunluk aranır?
- Karara katılmazsanız payınıza ne olur?
- Teklif size nasıl bildirilir?
- Bina yıkıldıktan sonra anlaşma olmazsa
- Tahliye, yıkım süresi ve masraflar
- Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri
- Tapu, ipotek ve kat mülkiyeti kayıtlarına ne olur?
- Yeni daireniz, değerleme ve sık yapılan hatalar
Önce anlaşma esastır: malikle uzlaşma ve geçici barınma
Kısa cevap: evet, kanun önce maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Riskli yapıların yıktırılmasında ve riskli alanlardaki uygulamalarda öncelikle maliklerle anlaşılması gerekir (m. 5). Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Bu yardımlar kendiliğinden doğan bir hak olarak yazılmamıştır; "yapılabilir" ifadesi, uygulamayı yürüten kurumun başvuru şartlarını belirlediği anlamına gelir. Kanun kapsamındaki yapıları kullanan kişilerle yapılacak anlaşmanın, yardımların, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından faiz desteği verilmesinin usul ve esasları ise Cumhurbaşkanınca belirlenir; güncel esasları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından kontrol etmeniz gerekir.
Dönüşüm kararı için hangi çoğunluk aranır?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yıkım, yeniden yapım, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi konularda karar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuyla verilir (m. 6). Burada iki noktaya dikkat edin. Birincisi, çoğunluk hesabında kişi sayısı değil arsa payı oranı esas alınır; küçük daire sahipleri sayıca fazla olsa da hisse oranı geride kalabilir. İkincisi, kanunun eski metninde daha yüksek bir oran aranıyordu; bugünkü metin salt çoğunluk der. Eski çoğunluk oranlarını anlatan internet içeriklerine güvenmeyin ve güncel metni mevzuat.gov.tr adresinden kontrol edin.
Çoğunluk kararı tek başına her aşamayı kapsamaz. Çağrı, karar, teklif ve satış bildirimleri farklı işlemlerdir ve her birinin ayrı usulü vardır. Bu nedenle size gelen her evrakı ayrı ayrı inceleyin: hangi tarihte, kim tarafından, hangi kararın hangi aşaması için gönderilmiştir? Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından resen yapılır; salt çoğunluk kararı, yeni uygulamanın gerektirdiği izin ve ruhsat işlemleri için de yeterlidir. Yani çoğunluk sağlandıktan sonra tek tek herkesin tapu işlemleri için ayrıca imza vermesi gerekmez.
Karara katılmazsanız payınıza ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satış yapılamazsa pay, rayiç bedelle Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınır (m. 6). Dönüşüme tabi taşınmazların üzerindeki köhnemiş yapılar da dahil muhdesatla birlikte değer tespiti ve dönüşümle oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya idarece yapılır ya da yaptırılır. Değerleme raporuna itiraz etmek istiyorsanız dava süresini kaçırmamak için raporun size tebliğ tarihini not edin.
Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarsa dönüşüm durmaz. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilir; ancak dava açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmaz.
Teklif size nasıl bildirilir?
Karar alan malikler, teklifi veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildirir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse paylar kanun kapsamında satılacağı da belirtilir (m. 6). Dolayısıyla noter ihtarnamesini veya muhtarlık ilanını görmezden gelmek, sürenin işlemesine engel olmaz. Teklifi aldığınızda şunları yapın:
- Teklif metnini ve eklerini (proje, bağımsız bölüm dağılımı, bedeller) eksiksiz isteyin.
- Bildirim tarihini ve usulünü (noter, muhtarlık ilanı) kaydedin.
- On beş günlük süre dolmadan yazılı olarak kabul veya itirazınızı bildirin.
- Pay hesabının tapu kaydıyla uyumlu olup olmadığını kontrol edin.
Bina yıkıldıktan sonra anlaşma olmazsa
Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa Başkanlık, TOKİ veya idare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir. Kamulaştırma bu kanunda belirtilen özel esaslara göre yapılır (m. 6). Burada normal kamulaştırma usulünden ayrılan özel hükümler uygulandığı için, kamulaştırma bedelinizi ve tebligatları ayrıca ve dikkatle incelemeniz gerekir.
Tahliye, yıkım süresi ve masraflar
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu sürede malik yapıyı yıktırmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; süre içinde yine yıkılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (m. 5). Tahliyeye ve yıkıma ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Tahliye işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Başka bir deyişle posta kutunuza bir şey gelmemiş olsa da süre ilanın son günü işlemeye başlar; bu yüzden e-Devlet bildirimlerinizi ve binanın girişindeki tutanağı takip edin.
Tahliye engellenirse, Başkanlığın veya idarenin talebi üzerine mülki idare amirinin yazılı iznine dayanılarak yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tahliye yapılır veya yaptırılır. Yıkılacak derecede riskli binalarda tahliyenin Başkanlıkça verilen süre içinde yapılması zorunludur; süre içinde tahliye edilmezse aynı usulle kolluk marifetiyle kapılar açılarak tahliye ve yıkıma yönelik işlemler yapılabilir (m. 6). Başkanlık veya idare tarafından yapılan ya da yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir; yıkım masrafları ve gereken yardımlar öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanabilir. Tutarlar için güncel bilgiyi ilgili idareden alın.
Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri
Kiracıysanız binanın yıkılması hâlinde geçici konut veya kira yardımı anlaşma ile tahliye edilen yapılarda gündeme gelebilir (m. 5). Ayrıca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda, malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilebilir (m. 6). Bunların hiçbiri otomatik bir hak değildir; başvuru şartları ve kayıtlar uygulamayı yürüten kurumca belirlenir. Kira sözleşmenizin ve ikamet kaydınızın birer örneğini saklayın.
Tapu, ipotek ve kat mülkiyeti kayıtlarına ne olur?
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve malikler adına payları oranında tescil edilir. Arsanın sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler hisseler üzerinde devam eder. Açık artırma veya devirle satılan paylar üzerindeki ipotek, haciz gibi haklar ise satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder (m. 6). Yani ipoteğiniz dönüşümle yok olmaz; sadece konusu değişebilir.
Yeni daireniz, değerleme ve sık yapılan hatalar
Hak sahibine düşen bağımsız bölümün Başkanlıkça belirlenen sürelerde teslim alınmaması hâlinde hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazın güncellenen değeri hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır (m. 6). Bu nedenle teslim çağrılarını ve sürelerini takip etmek zorundasınız. Riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri gerekli görüldüğünde ekonomik durum, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile kişilerin mal varlığı ve geliri gözetilerek Cumhurbaşkanı kararıyla maliyetin veya rayiç değerin altında belirlenebilir. Başkanlık uygulamalarında yoksul veya dar gelirli sayılanlara verilen bağımsız bölüm Başkanlıkla hisseli olursa ve hak sahibi adına kayıtlı başka konut yoksa, hak sahibine ve evliyse eşine o bölümde Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.
Sık yapılan hatalar şunlardır:
- Noter ihtarını veya muhtarlık ilanını "resmî bir şey değil" diyerek göz ardı etmek.
- Çoğunluğu kişi sayısıyla hesaplayıp arsa payı oranını gözden kaçırmak.
- Tahliye ve yıkım için verilen süreleri anlaşma görüşmeleriyle uzayacağını varsaymak.
- Kiracılara yardım yapılacağını kendiliğinden doğan bir hak sanmak.
- Teslim edilecek bağımsız bölümü süresi içinde almamak.