Yapı sahibi kendi yapısının fenni mesulü olamaz; fenni mesuller yetkili mimar veya mühendislerdir ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye yazıyla bildirmek zorundadır (İmar Kanunu m. 28). Yapı müteahhidi de Bakanlıktan veya yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi almadan müteahhitlik üstlenemez. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izninin yerine geçmez; kullanma izni verilmeyen yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (İmar Kanunu m. 30 ve 31). Tapu kaydı da yapının bütün imar ve ruhsat koşullarını sağladığını tek başına göstermez.
Bu yazı, fenni mesulün ve müteahhidin görevlerini, yetki belgesini, istifa ve değişiklik hâllerini, ruhsat ile iskân arasındaki farkı, imarlı arsada istediğiniz binayı yapıp yapamayacağınızı, iskânı olmayan evi satın almanın sonuçlarını ve ruhsatsız yapıda mühür ve yapı tatil tutanağını anlatır.
Bu yazıda
- Fenni mesul kimdir, hangi görevleri vardır?
- Yapı sahibi fenni mesul veya müteahhit olabilir mi?
- Müteahhit yetki belgesi ve cezai sonuçlar
- Fenni mesulün bildirim, istifa ve değişim hâlleri
- Arsam imarlıysa istediğim binayı yapabilir miyim?
- Yapı ruhsatı: ne zaman alınır, ne kadar geçerlidir?
- İskân (yapı kullanma izni) ve iskânsız ev
- Tapu, ruhsat ve fiilî durum: hangi belgeye bakılır?
- Mühür, yapı tatil tutanağı ve yıkım
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Fenni mesul kimdir, hangi görevleri vardır?
Fenni mesul, yapının ruhsata, projeye ve imar mevzuatına uygun inşa edilmesini kamu adına denetleyen mimar veya mühendistir. Mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetine ilişkin etüt ve projelerin düzenlenmesi, yapının sınıf ve özelliğine göre uzmanlık alanlarına uygun meslek mensuplarına yaptırılmak zorundadır; yapıların projelerini mühendisler ve mimarlar hazırlar (İmar Kanunu m. 28 ve 38). Yapıda inşaat ve tesisat işleri ile kullanılan malzemelerin denetimine ilişkin fenni mesuliyet, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığı haiz meslek mensupları tarafından ayrı ayrı üstlenilir. Fenni mesuller ayrıca uzmanlık alanlarına göre yapım işlerinin denetimine ilişkin ayrıntılı belgeleri ve mimarlık ve mühendislik hizmetleri raporunu idareye vermek ve yapı kullanma izin belgesini imzalamak zorundadır; belgeler eksikse iskân başvurusu tamamlanamaz. Halihazır harita ve imar planlarının hazırlanması ve uygulanmasının fenni mesuliyetini de uzmanlık ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları üstlenir (İmar Kanunu m. 38).
Yapı sahibi fenni mesul veya müteahhit olabilir mi?
Hayır. Yapı sahibi, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez; fenni mesuller de mesuliyet üstlendikleri yapıda yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz. Fenni mesul olarak yetkili mimar veya mühendis çalıştırmanız gerekir. Yapı sahibi, ruhsat süresi dolmamış olan bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği ve şantiye şefliği görevlerinden herhangi birini üstlenmemişse bütün sorumluluk, ilgisine göre etüt ve proje müelliflerine, yapı müteahhidine, şantiye şefine ve ilgili fenni mesullere aittir (İmar Kanunu m. 28).
Müteahhit yetki belgesi ve cezai sonuçlar
Yapı müteahhidi ve şantiye şefi; yapıyı, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun inşa etmek, neden olduğu aykırılığı gidermek zorundadır. İlgili fenni mesullerin denetimi olmaksızın yapım işlerini sürdüremez ve yetki belgesi olmayan usta çalıştıramaz. Bakanlıktan veya yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi almaksızın, inşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez (İmar Kanunu m. 28). Bu nedenle müteahhitle sözleşme yapmadan önce yetki belgesinin sınıfını ve geçerliliğini sorun.
Yaptırımlar ciddidir: yapım işinin ruhsata ve projelere aykırı yapılıp verilen süre içinde giderilmemesi hâlinde müteahhidin yetki belgesi beş yıl süreyle iptal edilir; aykırı imalat can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa bu süre on yıldır. Müteahhidin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememesi hâlinde yetki belgesi bir yıldan az olmamak üzere iptal edilir ve sorumluluklarını yerine getirinceye kadar yeni belge düzenlenmez; mevcut işlerini tamamlayabilir. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın ya da sahte veya gerçeğe aykırı belge kullanılarak alınan sınıflandırma belgesiyle başlanan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir; ayrıca belge numarası beş yıl süreyle iptal edilir. Müelliflerin, fenni mesullerin, müteahhitlerin ve şantiye şeflerinin imar mevzuatına aykırı fiillerinden doğan cezalar ve kesinleşmiş mahkeme kararları meslek odasına ve Bakanlığa bildirilir; bu kişiler verilen ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemez (İmar Kanunu m. 42). Yapı denetim kaydı ile yüklenici sorumluluğu da aynı şey değildir; hangi kişinin hangi işlemi yaptığını ayırın.
Fenni mesulün bildirim, istifa ve değişim hâlleri
Fenni mesuller, yetki belgesi olmayan usta çalıştırılması, şantiye şefi bulundurulmadan iş sürdürülmesi, yapının mevzuata aykırı yapılması veya istifaları hâllerinde bunu altı iş günü içinde idareye yazıyla bildirmek zorundadır. Bildirim üzerine idare en geç üç iş günü içinde işlem yapar. Fenni mesulün istifası veya ölümü hâlinde başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti üstlenmedikçe yapının devamına izin verilmez; istifa eden mesul, istifa tarihinden önce yapılan işlerden sorumlu kalmaya devam eder. Yeni atanan fenni mesul daha önce yapılan işlerin denetlenmesinden, eksiklik ve hata varsa giderilmesini sağlamaktan ve bildirimde bulunmaktan da sorumludur; eksiklik ve hatalar giderilmedikçe inşaatın devamına izin verilmez (İmar Kanunu m. 28). Aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesullere idari para cezası uygulanması da söz konusudur (İmar Kanunu m. 42).
Arsam imarlıysa istediğim binayı yapabilir miyim?
“İmarlı” ibaresi sınırsız inşaat hakkı demek değildir. Yapı, kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde ya da tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının verdiği tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleriyle, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir (İmar Kanunu m. 20). Plan kararları yanında yapılaşma koşulları, ruhsat ve ilgili kısıtlamalar incelenir. Güncel imar durumunu ve plan notlarını resmî kaynaktan doğrulayın. İmar durumu yapılaşma koşullarını gösterir; ruhsat ise belirli bir projeye izin verilmesidir. İkisini ayrı kontrol edin. Altyapısı olmayan imarlı alanda yapı izni alınması da ayrı şartlara bağlıdır.
Yapı ruhsatı: ne zaman alınır, ne kadar geçerlidir?
Kanun kapsamına giren bütün yapılar için, istisna dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır (İmar Kanunu m. 21). Dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri eklenir; eksik ve yanlış bulunmuyorsa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde ruhsat verilir (İmar Kanunu m. 22). Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu müddet içinde yapıya başlanmadığı veya başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması mecburidir (İmar Kanunu m. 29). Her tadilat için aynı izin gerekmez; işin kapsamına göre ruhsat gerekliliği değişir, ancak taşıyıcı sistem ve kullanım değişikliğini ayrıca incelemek gerekir. Balkon kapatma gibi işlerde imar ve kat mülkiyeti koşulları birlikte gündeme gelebilir; tek bir izinle bütün kuralların karşılandığını varsaymayın. Ruhsat devri veya malik değişikliğinde dosyanın güncellenmesi gerekebilir; eski belgeyle bütün işlemlerin sürdürülebileceğini varsaymayın.
İskân (yapı kullanma izni) ve iskânsız ev
Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımların kullanılabilmesi için yapı kullanma izni alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediği tespit edilir; idare müracaatı en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır, aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (İmar Kanunu m. 30). İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir; kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmazlar, ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır (İmar Kanunu m. 31).
İskânı olmayan evi satın almak bu nedenle yalnızca belge eksikliği değildir: yapı kullanma izni, abonelik, finansman ve projeye uygunluk bakımından önem taşır. Tapu olması iskân bulunduğunu göstermez. Eksikliğin giderilme imkânını ve masrafını satıştan önce doğrulayın. İşyeri kullanımına geçişte de yalnızca tapu niteliği yeterli değildir; proje, ruhsat ve kullanım izinleri birlikte değerlendirilir. Yapı kayıt belgesi bütün aykırılıkları sürekli meşrulaştırmaz; belgenin kapsamı, geçerliliği ve özel sonuçları incelenir. Konuyu ayrıntılı ele alan iskânı olmayan ev alınır mı yazımıza da bakabilirsiniz.
Tapu, ruhsat ve fiilî durum: hangi belgeye bakılır?
Tapu kaydı, yapının bütün imar ve ruhsat koşullarını sağladığını tek başına göstermez. Ruhsat, yapı kullanma izni, proje ve mevcut kullanım ayrıca incelenir; satın alma veya tadilat öncesinde ilgili idarenin kayıtlarını kontrol edin (İmar Kanunu m. 21 ve 30). Onaylı projeyle fiilî yapıyı karşılaştırmak önemlidir; aykırılıkların niteliği idari ve sözleşmesel sonuç doğurabilir, ölçüm ve teknik raporla farkı somutlaştırın.
Mühür, yapı tatil tutanağı ve yıkım
Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edilirse belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı derhâl durdurur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister (İmar Kanunu m. 32). Tespit, mühürleme ve sonraki kararlar ayrı aşamalardır; yapı tatil tutanağı son yıkım kararı değildir, her belgenin tarihini ve kapsamını kaydedin. Mühürlenen yapıda çalışmaya devam etmek sıradan bir ihlal değildir: mührü kaldıran veya konuluş amacına aykırı hareket eden kişi altı aydan üç yıla kadar hapis veya adlî para cezasıyla cezalandırılabilir (TCK m. 203).
Sık yapılan hatalar
- Yapı sahibi olarak kendi yapısının fenni mesulü olmaya çalışmak.
- Müteahhidin yetki belgesi sınıfını ve geçerliliğini sormadan sözleşme yapmak.
- İmarlı olmasına bakarak ruhsatsız inşaata başlamak.
- Ruhsat süresini ve başlama tarihini takip etmemek; iki yıl içinde başlanmazsa ruhsat hükümsüz sayılır.
- Tapuya bakıp iskânı ayrıca sormadan ev satın almak.
- Mühür konulduktan sonra inşaata devam etmek.