Eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir; bina yapımı için müteahhitle yapılan sözleşme de bu kapsamda değerlendirilir (TBK m. 470). Bedel götürü belirlenmişse eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile yüklenici bedelin artırılmasını isteyemez; yalnızca başlangıçta öngörülemeyen durumlar bedelle eserin yapılmasını son derece güçleştirirse uyarlama veya dönme gündeme gelir (TBK m. 480). Afet riski altındaki alanlarda müteahhit işe başlamazsa veya işi bırakırsa, paydaşların salt çoğunluğuyla fesih sürecine gidilebilir (6306 sayılı Kanun m. 6).
Bu yazı, eser sözleşmesinin tarafların borçlarını, malzemeyi kimin temin edeceğini, götürü ve yaklaşık bedeli, fiyat farkının otomatik uygulanıp uygulanmadığını, iş bedelinin ne zaman ödeneceğini, iş sahibinin fesih hakkını, müteahhidin hazır sözleşmesindeki maddeleri ve kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin feshini anlatır.
Bu yazıda
- Eser sözleşmesi ve müteahhidin özen borcu
- Malzeme ve arsa sahibinin verdiği malzeme
- Götürü bedel, yaklaşık bedel ve fiyat farkı
- Bedel ne zaman muaccel olur?
- İşi yarıda bırakmak, bina yok olması, müteahhidin ölümü
- Hazır sözleşme ve aleyhe maddeler
- Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi ve fesih
- Hak sahipliği, satış, haciz ve dava süresi
- Riskli yapı ve riskli alan farkı
- Sözleşme imzalamadan önce kontrol listesi
- Kaynaklar
Eser sözleşmesi ve müteahhidin özen borcu
Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Sorumluluğu belirlenirken benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranış esas alınır (TBK m. 471). İş kapsamını ve bedeli yazılı belirlemek ileride tartışmayı azaltır. Arsa payı karşılığı inşaatta teslim kapsamını ayrıntılı yazın: bağımsız bölüm, teknik özellikler ve ortak alanlar açık olmalı, yalnızca daire sayısıyla yetinilmemelidir. Teknik şartnamenin sözleşmenin parçası olup olmadığını, eklerin öncelik sırasını ve imzalı metinle kullanılan şartnamenin aynı olup olmadığını kontrol edin. Yüklenicinin işi başkasına vermesi bütün sorumluluğunu otomatik kaldırmaz; alt yüklenici kullanımı sözleşme ve özen yükümlülükleri çerçevesinde incelenir.
Malzeme ve arsa sahibinin verdiği malzeme
Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır. Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (TBK m. 471 ve 472). İş sahibinin sağladığı malzemenin veya gösterdiği yerin ayıplı olduğu ya da işin gereği gibi ve zamanında yapılmasını tehlikeye düşürecek başka bir durumun ortaya çıktığı anlaşılırsa yüklenici bunu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse doğacak sonuçlardan sorumlu olur (TBK m. 472). Karşılıklı yazışmalarla bu bildirimleri kayıt altına alın.
Götürü bedel, yaklaşık bedel ve fiyat farkı
Her maliyet artışı kendiliğinden fiyat farkı doğurmaz. Eser, öngörülenden az emek ve masraf gerektirmiş olsa bile iş sahibi belirlenen götürü bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür; bedel önceden belirlenmemişse veya yaklaşık belirlenmişse eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve yüklenicinin giderine bakılır (TBK m. 480 ve 481). Götürü bedelde yüklenici, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönmeyi isteyebilir (TBK m. 480). Bu yüzden müteahhidin gönderdiği ek faturayı tek taraflı kabul etmeyin; sözleşme maddesini, maliyet değişimini ve gerçekleşen işi birlikte inceleyin. Ek iş talebini ve kabulünü yazılı belgeleyin; sözlü ek iş talebi kapsam, bedel ve süre tartışması doğurur.
Yaklaşık bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi, eser tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir; arsa iş sahibine aitse bedelden uygun miktarın indirilmesini de isteyebilir (TBK m. 482). İlk tahminle gerçekleşen gideri karşılaştırarak ilerleyin.
Bedel ne zaman muaccel olur?
İş sahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur. Eserin parça parça teslimi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur (TBK m. 479). Hak edişe bağlı bir ödeme düzeni istiyorsanız sözleşmeye açık hüküm yazın: hangi aşamada hangi bedelin doğduğunu, hakediş, kontrol ve ödeme koşullarını ayrı ayrı belirleyin.
İşi yarıda bırakmak, bina yok olması, müteahhidin ölümü
İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Fesih mümkündür; ancak yapılan işin bedeli ve müteahhidin zararı karşılanmalıdır (TBK m. 484). Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa iş sahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez; malzemeye gelen hasar da onu sağlayana ait olur (TBK m. 483). Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer; iş sahibi tamamlanan kısımdan yararlanabilecekse onu kabul edip karşılığını vermekle yükümlüdür (TBK m. 486). Müteahhidin gecikmesi ve ayıp hâllerindeki haklar ayrı bir yazıda ele alınmıştır: müteahhit gecikmesi ve ayıp yazımız.
Hazır sözleşme ve aleyhe maddeler
Müteahhidin hazırladığı hazır sözleşmedeki aleyhe maddeler otomatik geçerli değildir. Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmeye girmesi, düzenleyenin bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bunları kabul etmesine bağlıdır; aksi takdirde bu koşullar yazılmamış sayılır (TBK m. 21). Sözleşmenin bir maddesi kanuna aykırıysa tüm sözleşme geçersiz olmaz: emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür; ancak sözleşmenin bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez, bu hükümler olmadan sözleşmenin yapılmayacağı açıksa tamamı hükümsüz olur (TBK m. 27). Yükleniciye verilen vekâlet de sözleşmeyle aynı kapsamda değildir; satış, ipotek ve bedel tahsil yetkilerini özellikle ayırın (TBK m. 504).
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi ve fesih
Anlaşmadan veya salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış veya iş durmuş ve en az altı aydır yeterli ekiple çalışılmıyorsa, fesih için paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Bu kararla Başkanlığa başvurularak tespit istenir (6306 sayılı Kanun m. 6). Başkanlık tespit yaparsa müteahhide otuz gün süre verir ve bu sürede işe başlamaması veya devam etmemesi hâlinde sözleşmelerin resen feshedileceğini ihtar eder. İhtara rağmen işe başlanmazsa ayrıca ihtara gerek kalmadan otuz günlük sürenin bittiği tarihte sözleşmeler feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez; fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve yapılan diğer ödemelere ise genel hukuk hükümleri uygulanır.
Hak sahipliği, satış, haciz ve dava süresi
Müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılabilir; müteahhit payının inşaatın tamamlanma oranında veya üzerinde satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakı kurulmazsa bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır; bu nedenle dönüşüm sözleşmesi imzalandıktan sonra kat irtifakı işleminin zamanında yapılmasını takip edin. Başkanlığın resen yürüttüğü uygulama alanlarında daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, tarafların muvafakati aranmaksızın uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır ve yapılan işler için müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Başkanlığın resen yaptığı dönüşümde hak sahipliği çalışmaları, mevcut taşınmazın değeri ile yeni yapıda verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek ya da kat karşılığı, hasılat paylaşımı gibi usullerle yürütülür; borçlanma gerekirse borçlanma bedeli tamamen ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar kanun kapsamındaki uygulamalarda faaliyet gösterebilir; bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamı zorunludur. Başkanlık riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, trampaya ve bunların imar haklarını aktarmaya yetkilidir; anlaşma hâlinde düzenlenen tutanak ferağ beyanı ve Başkanlık adına tescilin hukuki sebebi sayılır (6306 sayılı Kanun m. 6).
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargılama usulü kanunu uyarınca dava açılabilir. Tebliğ tarihini ve itiraz sürelerini birlikte takip etmek hak kaybını önler (6306 sayılı Kanun m. 6).
Riskli yapı ve riskli alan farkı
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır; riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m. 2). Bu iki karar farklı usullere tabidir; hangi işlemle karşı karşıya olduğunuzu belge başlığından belirleyin. Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir (6306 sayılı Kanun m. 3); bu nedenle riskli yapı raporunun tamamını edinin, yalnızca “riskli” sonucuyla yetinmeyin. Dönüşümde destek veya kira yardımı başvurusu mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; kiracı ile maliklerin durumu da sıfata göre farklılaşabilir (6306 sayılı Kanun m. 5).
Sözleşme imzalamadan önce kontrol listesi
- İş kapsamı, teknik şartname, teslim tarihi ve gecikme cezası açıkça yazılmış mı?
- Bedel götürü mü, yaklaşık mı, birim fiyat mı; fiyat farkı maddesi var mı?
- Malzemeyi kim sağlayacak, ayıplı malzeme bildirimi nasıl yapılacak?
- Ödeme planı inşaat ilerlemesine bağlanmış mı; hakediş ve kontrol koşulları belli mi?
- Teminat mektubunun bitiş tarihi teslimden önce mi?
- Müteahhitte verilen vekâletin kapsamı sınırlandırılmış mı?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrıntıları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza, kentsel dönüşüm için kentsel dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz.