Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir; yıkılacak derecede riskli binalarda ise acil durum düzenlemesi uygulanır ve itiraz süresi yalnızca iki gündür (6306 sayılı Kanun m. 3 ve m. 6/A). Tespitin bir binanın "riskli yapı" sayılmasına yol açtığını, ancak bunun deprem sonrası genel hasar tespitinden veya bir imar işleminden farklı bir usul olduğunu bilmek, itiraz hakkınızı doğru kullanmanızın ilk koşuludur.
Bu yazı, riskli yapının ve riskli alanın ne anlama geldiğini, tespiti kimin ve kimin masrafıyla yaptırdığını, rapora itirazın süresini ve usulünü, tebliğin nasıl yapıldığını, tapuya şerh düşülmesini, kiracının durumunu, hatalı raporun sonuçlarını ve riskli alanlardaki geçici yasakları anlatır.
Bu yazıda
- Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı
- Tespiti kim yaptırır, masrafı kime aittir?
- Tespit yaptırılmazsa ne olur?
- Tebliğ ve tapuya şerh
- Raporun tamamını edinin: itiraz nasıl yapılır?
- Yıkılacak derecede riskli binalarda kısa süre
- Hatalı veya eksik rapor
- Riskli alandaki yasaklar, elektrik ve su
- Kiracı, rezerv yapı alanı ve güçlendirme kredisi
Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı
Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (m. 2). Bir binanın riskli sayılması bu nedenle teknik tespite dayanır; "bina eskidir" veya "komşu bina yıkıldı" gibi gerekçeler tek başına yeterli değildir. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Yani riskli alan kararını bir belediye ya da Başkanlık değil Cumhurbaşkanı verir; riskli yapı tespiti ise yapı bazında yapılır. Rezerv yapı alanı, kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ veya idarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alandır ve bu alanlarda da kanun hükümleri uygulanır.
Kanundaki "idare" kavramı da önemlidir: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık yetkilendirirse büyükşehir sınırlarındaki ilçe belediyelerini ifade eder. Uygulamada Başkanlık ve TOKİ de yetkili olabilir. Size gelen evrakta imzası bulunan kurumun hangisi olduğunu not edin.
Tespiti kim yaptırır, masrafı kime aittir?
Riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya idareye bildirilir. Başkanlık veya idare tespiti resen de yapabilir (m. 3). Kiracı iseniz binanızın tespitini kendiniz isteyemezsiniz: kanun tespitin esas olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılmasını öngörür ve lisanslı kuruluşun yapı maliki olmayan birinin talebi üzerine tespit yapması idari yaptırım sebebidir. Bu durumda yapmanız gereken, binanızdaki malikleri yazılı olarak bilgilendirmek ve başvuruyu malikin yapmasını sağlamaktır.
Tespit yaptırılmazsa ne olur?
Başkanlık veya idare maliklerden süre vererek tespit isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmazsa tespitler Başkanlıkça veya idarece yapılır ya da yaptırılır. Tespitin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı kapılar açılabilir (m. 3). Bu nedenle sürekli "sonra bakarız" demek, süreci durdurmaz; yalnızca tespiti kendi seçeceğiniz kuruluşa yaptırma imkânını kaybettirir.
Tebliğ ve tapuya şerh
Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tarih, itiraz süresinin hesabını doğrudan etkiler (m. 3). Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya idare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Bir daire satın alacaksanız beyanlar hanesine bakmak bu yüzden önemlidir.
Raporun tamamını edinin: itiraz nasıl yapılır?
Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır (m. 3). İtiraz süresi kısa olduğundan şu adımları sırayla izleyin:
- Tebliğ tarihini belirleyin; muhtarlık ilanının son günü esas alınır.
- Raporun tamamını ve eklerini (ölçüm sonuçları, hesaplar, fotoğraflar) lisanslı kuruluştan veya idareden isteyin.
- Bağımsız bir inşaat mühendisine veya mühendislik bürosuna raporun teknik dayanağını inceletin.
- İtiraz dilekçenizde somut teknik farkı gösterin: hangi veri hatalı alınmış, hangi hesap eksik?
- İtirazınızın idareye ulaştığına dair kayıt (dilekçe tarihi, e-Devlet kaydı) alın.
İtiraz sonucunda teknik heyetin kararına karşı başvurulacak yol ve süre için tebliğ edilen kararın üzerindeki bilgilere bakın; idari yargı yolu gündeme gelebileceğinden dava süresini hiç kaçırmadan avukatınıza danışın.
Yıkılacak derecede riskli binalarda kısa süre
Yıkılacak derecede riskli binalarda acil durum düzenlemesi uygulanır. Riskli olarak tespit veya kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçmek üzere binanın kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Maliklerce tespite iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içinde teknik heyetlerce karara bağlanır (m. 6/A). Bu madde, olağan on beş günlük sürenin yerine geçer; dolayısıyla aynı binada ilan asılırsa beklemeden harekete geçmeniz gerekir. Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içinde yapılması zorunludur ve bu tür uygulamalarda maliklere, kiracılara ve ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.
Hatalı veya eksik rapor
Başkanlık, lisanslı kuruluşları denetleyebilir. Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden tespit edilen eksikliklerin verilen süre içinde düzeltilmemesi hâlinde yazılı uyarı verilir; yapıya ilişkin verilerin eksik veya yanlış alınarak riskli bir yapının risksiz ya da risksiz bir yapının riskli olarak tespit edilmesi veya teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması hâlinde idari para cezası, bazı hallerde lisans iptali söz konusu olur (m. 3). Bu yaptırımlar kuruluşa uygulanır; raporun sizin için hukuki sonucunu ortadan kaldırmaz. Bu nedenle hatayı kuruluşa şikâyet etmek ayrı, rapora itiraz süresini kaçırmamak ayrıdır.
Riskli alandaki yasaklar, elektrik ve su
Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da idare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu durdurma bir yıl daha uzatılabilir. Uygulama sırasında, talep edilirse ve hak sahiplerinin görüşü alınarak, kanun kapsamındaki yapılara ve riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur (m. 4). Dolayısıyla riskli alanda yeni inşaat başlatmadan önce idareden güncel durumu öğrenin.
Kiracı, rezerv yapı alanı ve güçlendirme kredisi
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilir; bunun için yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı değerin dönüşüm projeleri özel hesabına verilmesi gerekir (m. 3). Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için ise Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir (m. 6). Her iki imkân da başvuruya ve idarenin belirlediği koşullara bağlıdır; kendiliğinden doğan bir hak değildir.
Sık yapılan hatalar: muhtarlık ilanını fark etmeyerek itiraz süresini kaçırmak; raporu görmeden itiraz etmek; tespitle genel hasar tespitini aynı usulde değerlendirmek; kiracı olarak tespit başvurusu yapmaya çalışmak. Ayrıca riskli yapı tespitini bir imar işlemi gibi düşünmeyin: imar mevzuatındaki ruhsat, yıkım veya para cezası süreçleri ayrı kanunlara ve ayrı sürelere tabidir. Elinizdeki tutanağın hangi kanuna dayandığına bakın, kopyasını saklayın ve bütün yazışmaları tarih sırasıyla bir dosyada toplayın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 2, 3, 4, 6 ve 6/A