Kiracı Apartman Yönetim Planına Uymak Zorunda mı? 2026'da Aidat, Komşu Şikâyeti, Evcil Hayvan, Günlük Kiralama ve Kat Malikleri Kurulu Kararları

Türkiye’de bir apartmanın gerçek anayasası, asansöre bantlanmış bir A4 kâğıdıdır.

Ve bir sabah o kâğıtta şu yazıyor: “Sayın sakinler, apartmanımızda kedi-köpek beslemek YASAKTIR. Yönetim.”

Peki kedini evden çıkarmak zorunda mısın? Yönetici “yasak” dedi diye yasak mı olur? Gel, baştan alalım.

Melis, Kadıköy’de altı katlı bir apartmanın dördüncü katında oturuyor. Evi krediyle aldı; yani ev onun, bir de bankanın.

Evin asıl sahibi ise Pamuk. Beyaz, tombul bir kedi. Günde on altı saat uyuyor, kalan sekiz saatte de Melis’in klavyesinin üstünde uyuyor.

Pamuk evden pek çıkmaz. Sadece veterinere giderken asansöre biner. Ve o gün asansörde Hayri Bey’le karşılaşır.

Hayri Bey, ikinci kat. On bir yıldır apartman yöneticisi. Çünkü on bir yıldır toplantıya bir tek o geliyor.

Kapı kapanıyor. Hayri Bey kediye bakıyor, kedi Hayri Bey’e bakıyor. İki kat boyunca kimse konuşmuyor; Türk apartmanında soğuk savaş asansörde yaşanır.

Ertesi sabah o çıktı asansörde. “Lütfen ayakkabılarınızı kapı önünde bırakmayınız” yazısının hemen altında, “Çöpler akşam dokuzdan sonra konulmaz” yazısının hemen üstünde.

Melis soruyor: “Hayri Bey, bu yasak nereden çıktı?” Cevap hazır: “Geçen ay bir kedi apartmana tırmandı.”

Tırmanır tabii. Hayri Bey’in balkonunda on iki güvercin var; sabah yem, akşam yem. O balkon kedi gözüyle açık büfe.

“Hayri Bey, güvercinler hayvan değil mi?” “Onlar kuş, kızım.”

Akşam Melis aile grubuna yazıyor. Annesi: “Ver kediyi teyzene, köyde fare çok.” Babası bir sesli mesaj gönderiyor; ilk on saniyesi cebinin sesi.

Şimdi asıl soru: Yönetici “yasak” dedi. Pamuk’un bavulunu hazırlamalı mısın?

Kısa cevap: Asansördeki kâğıt, tek başına hayvanını çıkarmak zorunda olduğun anlamına gelmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kedi-köpeği doğrudan yasaklayan ya da serbest bırakan bir madde yok. Belirleyici olan şu: Yönetim planında ne yazıyor, o yazı nasıl kabul edilmiş ve hayvan komşulara fiilen rahatsızlık veriyor mu?

Yönetim planı, apartmanın sözleşmesidir; kanun, bütün kat maliklerini bağladığını söyler. Planda açık bir hayvan yasağı varsa, bu hüküm sana karşı ileri sürülebilir.

Ama planı değiştirmek kolay değil: Toplantıya gelenlerin değil, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart.

Yani bir akşam toplantısında, çay ile kurabiye arasında çoğunlukla alınan bir “yasak” kararı, planı tek başına değiştirmez.

Pamuk da o toplantıya katılmak istiyor. Üzgünüz Pamuk, kat maliki değilsin, oyun yok. Gerçi aidat da ödemiyorsun.

Yani üç ihtimal var. Birincisi: Yasak planda açıkça yazıyor. O zaman bağlar; ama hukuka ve dürüstlük kurallarına uygunluğu ayrıca tartışılabilir, somut dosyaya hâkim bakar.

İkincisi: Planda yasak yok ama kurul “yasak” kararı aldı. Beşte dört oy yoksa itiraz edebilirsin; karara karşı iptal davası yolu açık.

Üçüncüsü: Yasak ne planda var ne karar defterinde; sadece yazıcıda var. O zaman Pamuk evinde. Tek şartla: Komşuyu rahatsız etmeyecek.

Haberlere yansıyan rehberlerde, yasak yazılı olsa bile mahkemelerin hayvanın gerçekten rahatsızlık verip vermediğine baktığı aktarılıyor. Ama bu her dosyada aynı sonucu vermez.

Bir de şu: Kanunda yönetime hayvanını zorla alma yetkisi veren bir hüküm yok. Uyuşmazlık sulh mahkemesinde çözülür; asansör kapısında değil.

Ama bir dakika. “Yasak yoksa her şey serbest” de doğru değil.

Kanun, kat maliklerinin özellikle birbirini rahatsız etmemesini ve yönetim planına uymasını ister. Bu yükümlülük kiracılara da uygulanır; kiracıysan ayrıca kira sözleşmene bak.

Gece üçte koridorda maraton koşan bir kedi, merdivende koku, ortak alanda kontrolsüz bir köpek… İşte asıl mesele bunlar.

Bu yüzden zarar gören kat malikleri sulh mahkemesine gidip hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinler; kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre karar verir.

Yani mahkemeye hayvanın kendisi değil, ondan doğan rahatsızlık gelir. Bu kural Hayri Bey’in güvercinleri için de geçerli; alt kattaki balkonda da birinin çamaşırı asılı.

Diyelim ki sen Melis’sin. Pamuk koltukta, çıktı asansörde. Şimdi ne yapacaksın?

Önce yönetim planını iste: tapu müdürlüğünden ya da yöneticiden, değişiklikleriyle birlikte. Hayvanlarla ilgili bir hüküm var mı, bak.

Sonra karar defterine bak: “Yasak” kararı ne zaman, kaç oyla alınmış? Ardından yöneticiye yazılı itiraz et. Asansöre karşı çıktı asmak yok; yazılı, tarihli, imzalı.

Ve takvim. Kat malikiysen ve toplantıda karşı oy verdiysen, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilirsin.

Toplantıya katılmadıysan, kararı öğrendiğinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde. Yer: apartmanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi.

Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilerek açılır. Yani karşına yine Hayri Bey çıkar; bu sefer asansörde değil, duruşma salonunda.

Bu arada Pamuk’u da hazırlayacaksın. Aşıları ve kayıtları düzenli olsun, kumu kokmasın, ortak alanda kontrolsüz dolaşmasın. Gürültü ve koku şikâyetini ortadan kaldırmak davada senin lehine olabilir.

Yapmayacakların da belli: Yönetici “yasak” dedi diye hayvanı hemen vermeyeceksin, süreyi kaçırmayacaksın, komşunun yazılı şikâyetini cevapsız bırakmayacaksın.

Peki ders ne? Asansöre bantlanan kâğıt, tek başına kanun olmaz. Ama komşunu rahatsız etmemek, hiçbir kâğıtta yazmasa da kuraldır.

Bir de Hayri Bey’e küçük bir not: Kediler güvercini çok sever. Çıktıyı asarken bunu da düşünün.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Süreler işliyorsa beklemeden bir avukata danış.

Pazar sabahı, saat dokuz buçuk. Beyaz çarşafları balkona yeni astın; güneş var, rüzgâr hafif, hayat güzel.

Saat on. Çarşaflar hâlâ beyaz ama artık köfte kokuyor. Hem de kekikli.

Alt katta komşun mangalı yakmış. Duman, asansör beklemeden doğruca senin salonuna çıkıyor.

Peki komşunun balkonda mangal yapması yasak mı? Duman evine doluyorsa ne yapabilirsin? Gel, baştan alalım.

Selin, Üsküdar’da beş katlı bir apartmanın dördüncü katında oturuyor. Ev onun; balkonu da çamaşır ipi de.

Üçüncü katta Recep Abi var. Kiracı, emekli ve hayatta tek bir tutkusu var: pazar mangalı.

Recep Abi mangalı yakmaz; mangal Recep Abi’yi yakar. Bir başladı mı, kahvaltıdan akşam haberlerine kadar köz sönmez.

Kömürü harlamak için bir yelpazesi var. Aslında yelpaze değil, geçen yılın duvar takvimi. Takvim yetmezse saç kurutma makinesi devreye giriyor.

Selin pencereyi kapatıyor. Duman bundan habersiz. Perdeler, koltuk, hatta kedi… hepsi köfte kokuyor.

Selin balkondan sesleniyor: “Recep Abi, duman bize geliyor!” Recep Abi maşayı sallıyor: “Gel sen de, köz tam kıvamında!”

Öğleden sonra apartmanın WhatsApp grubu alevleniyor. O gün mangaldan hızlı yanan tek şey bu.

İkinci kattan Hülya Teyze: “Benim de perdelerim köfte kokuyor, kim yapıyor bunu?” Recep Abi’nin cevabı bir fotoğraf: tabakta köfte, yanında közlenmiş biber, altında “Afiyet olsun komşular.”

Ve yönetici Nurten Hanım devreye giriyor: “Herkes biraz anlayışlı olsun.” Yanında iki el birleşmiş emojisi.

Apartman yöneticisinin iki el emojisi, bilinen en eski barış antlaşmasıdır. Kimse ne dendiğini anlamaz ama herkes susar. Bir hafta sonra mangal yine yanar.

Şimdi asıl soru: Recep Abi kendi balkonunda, kendi mangalının başında. Sen buna karışabilir misin?

Önce Recep Abi’yi sevindirelim: Balkonda mangal yapmak tek başına yasak değildir. Ama bir sınırı var.

Medeni Kanun’a göre herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmak zorunda.

Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre, komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, kurum ya da koku çıkararak rahatsızlık vermek yasak.

Kilit ifade şu: hoş görülebilecek derece. Ara sıra yapılan, dumanı kısa süren bir mangal başka; her pazar sabahtan akşama salonuna dolan duman başka. Bu ikisi aynı değerlendirilmeyebilir.

Apartmanda bir kural daha var. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, evlerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak zorunda.

Recep Abi’nin savunması hazır: “Ben kiracıyım, ev sahibiyle konuşun.” Olmuyor. Bu borçlar kiracılara da uygulanır; uymayan kiracı, ev sahibiyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Yani apartmanda “benim balkonum, istediğimi yaparım” cümlesinin bir sınırı var. O sınırın adı komşun.

Diyelim ki sen Selin’sin. Çarşaflar ikinci kez makinede, sabrın ilk kez bitmek üzere. Şimdi ne yapacaksın?

Önce Recep Abi’yle konuş. Grupta değil, yüz yüze ve sakin bir dille: Dumanın evine girdiğini ve sana nasıl zarar verdiğini anlat.

Bir de çözüm öner: Mangal belli saatlerde yansın, rüzgârın yönüne bakılsın ya da varsa ortak bahçede yapılsın. Böyle bir uzlaşma, mahkemeden çok daha hızlı sonuç verebilir.

Olmadı mı? Yöneticiye yazılı şikâyette bulun. “Herkes anlayışlı olsun” mesajının altına değil; tarihli, açık, ayrı bir yazıyla.

Sonra yönetim planını bul. Çoğu apartmanda o plan, kimsenin açmadığı bir dosyada yaşar. Ama balkonda mangala yasak ya da sınır koymuş olabilir.

Kat malikleri kurulunun bu konuda aldığı bir karar varsa ona da bak. Belediyenin kendi düzenlemeleri de mangala ayrıca sınır koyabilir; bunu belediyeden öğren.

Bu arada kayıt tut: tarih, saat, süre. Mümkünse dumanın evine girdiği anı görüntüle; ama kamerayı Recep Abi’nin salonuna çevirme, onun da mahremiyeti var.

Yazılı uyarına rağmen her pazar aynı film mi? Kat maliki olarak, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini isteyebilirsin.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra derhal kararını verir ve yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler. Bu süre içinde karara uymayana aynı mahkeme idari para cezası verir.

Sen kiracıysan, yöneticiyle konuş ve ev sahibini de durumdan haberdar et. Çünkü kanun, sulh mahkemesine bu başvuruyu zarar gören kat maliki için düzenliyor.

Bir de müzik meselesi var. Recep Abi mangalı arabeskle yakar; hoparlör balkonda, ses sonuna kadar.

Kabahatler Kanunu’na göre başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilir. Bu cezaya kolluk ya da belediye zabıtası karar verir.

Gürültü ya da ciddi bir sağlık sorunu varsa belediye zabıtasına ve ilgili kurumlara da bildirebilirsin. Dumanın çevre mevzuatı boyutu da var; ama balkon mangalına nasıl uygulanacağı ayrıntılara bağlı.

Haberlere yansıyan “balkonda mangala tek şikâyet yetiyor” başlıklarını görmüş olabilirsin. Her mangal otomatik olarak ceza demek değil; sonuç olayın ayrıntılarına bağlı.

Gruba “Recep Abi, o köfteleri sana yediririm” yazmayacaksın. Tehdit içeren bir mesaj, haklıyken seni haksız konuma düşürebilir.

İntikam için pazartesi akşamı balkonda hamsi de kızartmayacaksın. Aynı şeyi kendin yapıp komşunu şikâyet edersen, söyleyecek sözün kalmaz.

Selin sonunda aşağı inip kapıyı çalıyor ve konuşuyorlar. Mangal artık ayda iki kez, öğleden sonra ve rüzgâr Selin’in balkonuna esmiyorsa yanacak.

Ertesi pazar kapının önünde bir tabak köfte var. Üstünde bir not: “Komşu hakkı. Çamaşır asacağın gün haber ver.”

Çarşaflar hâlâ biraz köfte kokuyor. Ama artık köftesi de var.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. İş mahkemeye gidecekse beklemeden bir avukata danış.