Hayır; miras kalan tarla, mirasçıların istediği gibi küçük parçalara bölünemez. Tarım arazilerinde asgari büyüklüğün altına inilemez ve ifraz, hisselendirme, taksim gibi işlemler Bakanlığın iznine bağlıdır (5403 sayılı Kanun m. 8). Kanunun esası, mirasa konu tarımsal arazide mülkiyetin bir kişiye devridir. Mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır; anlaşamazlarsa sulh hukuk mahkemesi karar verir.
Bu yazı, miras kalan tarlanın devrini, asgari büyüklük kuralını, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkta izlenecek yolu, izin gerektiren işlemleri, ortaklığın giderilmesini ve önalım hakkını anlatır. Aynı konuda tarım arazisine yapılan yapıların cezasını merak ediyorsanız tarım arazisine yapı cezası yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Tarım arazilerinde asgari büyüklük nedir?
- Miras kalan tarlada devir süresi
- Mirasçılar anlaşamazsa mahkeme ne yapar?
- Şirkete, aile malları ortaklığına veya üçüncü kişiye devir
- İmara açılırsa diğer mirasçılar pay isteyebilir mi?
- Hangi işlemler için izin gerekir?
- Hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi ve önalım hakkı
- Tapu payı, fiilî kullanım, sözlü paylaşım ve sınır sorunları
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Tarım arazilerinde asgari büyüklük nedir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir; mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımda 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bu büyüklüğün altında ifraz veya hisselendirme yapılamaz. İstisnalar Bakanlığın uygun görüşüne bağlıdır (m. 8).
Pratikte bu, şu anlama gelir: tarlanız birkaç mirasçıya kalmışsa ve her birine düşecek parça asgari büyüklüğün altında kalıyorsa, tarlayı "herkese bir köşe" mantığıyla bölemezsiniz. Tarımsal arazinin bütünlüğünü korumak kanunun amacıdır. Arazinin sınıfını (mutlak tarım arazisi, dikili tarım arazisi gibi) ve büyüklüğünü işlem yapmadan önce Tarım ve Orman il veya ilçe müdürlüğünden ve tapu kayıtlarından öğrenin; sınıf değiştiğinde uygulanacak asgari büyüklük de değişir.
Tarlayı bir konut arsası gibi küçük parçalara ayırmak da mümkün değildir. Tarım arazileri özel bölünme sınırlamalarına tabidir; arazi sınıfı, büyüklük ve işlem türü resmî kayıtlardan kontrol edilmelidir (m. 8).
Miras kalan tarlada devir süresi
Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Bu sürede devir yapılmaz ve dava açılmazsa Bakanlık eliyle devir süreci işletilir (m. 8).
Bir noktayı baştan ayırmakta fayda var: mirasçıların tapuya kaydedilmesi (intikal) ile tarlanın belirli bir mirasçıya devri aynı işlem değildir. Mirasçılar kayda geçirilir, fakat tarımsal araziye özgü kurallar nedeniyle mülkiyetin bir kişide toplanması ayrıca gündeme gelir. Kardeşler arasında "paylaşım" dediğiniz işlem bu yüzden çoğu zaman iki aşamalıdır: önce mirasçılık belgesi ve intikal, sonra kanuna uygun devir. Bir yıllık süreyi takvime yazın; mirasın açıldığı tarih ölüm tarihidir.
Mirasçılar anlaşamazsa mahkeme ne yapar?
Mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim, arazinin kişisel yetenek ve durumlara göre belirlenen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine karar verir. Ehil mirasçı yoksa araziyi en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devreder. Devralan kişi diğer mirasçıların paylarını öder (m. 8).
Burada "ehil mirasçı" tarımla uğraşan, araziyi işleyebilecek kişidir; kanun bunu kişisel yetenek ve durumlara göre değerlendirir. Dava açmadan önce mirasçılarla yazılı bir uzlaşma denemek, hem zaman hem masraf bakımından çoğu zaman daha makuldür. Uzlaşma olmazsa dosyanızı mirasçılık belgesi, tapu kaydı, arazinin kullanım durumu ve diğer mirasçıların durumunu gösteren belgelerle hazırlayın.
Şirkete, aile malları ortaklığına veya üçüncü kişiye devir
Mirasçılar tarımsal arazinin bir mirasçıya veya yeter gelirli büyüklüğü karşılayan birden fazla mirasçıya devrini, aile malları ortaklığına devrini, miras payı oranında hissedar oldukları limited şirkete devrini ya da üçüncü kişilere devrini kararlaştırabilir (m. 8).
Yani anlaşabilen mirasçılar için kapı kapalı değildir. Örneğin hepsi hisse oranında bir limited şirketin ortağı olup araziyi şirkete devredebilir; ya da araziyi üçüncü kişiye satıp bedeli paylaşabilir. Ancak her devrin kanuna ve izin şartlarına uygun yapılması gerekir. Sözlü anlaşmalar tapuyu değiştirmez; taşınmaz mülkiyetinin devri için kanunun aradığı şekil şartları ayrıca yerine getirilmelidir (TMK m. 706).
İmara açılırsa diğer mirasçılar pay isteyebilir mi?
Yeter gelirli tarımsal arazi bir mirasçıya devredildikten sonra yirmi yıl içinde tarım dışı kullanım nedeniyle değer artarsa, devir tarihindeki değer yeniden hesaplanır. Aradaki fark, diğer mirasçılara payları oranında, arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir (m. 8).
Bu hüküm, "tarlayı ucuza devralıp sonra imara açtırma" riskine karşı diğer mirasçıları korur. Devralan mirasçıysanız, yirmi yıllık süre boyunca tarım dışı kullanım ihtimalini hesaba katın. Devreden mirasçıysanız devir sözleşmesinde ve dosyanızda bu hakkı saklı tutun.
Hangi işlemler için izin gerekir?
Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın iznine bağlıdır. İşleme başlamadan önce Tarım ve Orman il veya ilçe müdürlüğüne başvurun (m. 8).
Güncel metne göre Kooperatifler Kanununa tabi kooperatifler, imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile planlar dışında kalan Kanun kapsamındaki alanlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez; tarımsal amaçlı kooperatiflerin bu yerlerdeki edinimi Bakanlığın iznine tabidir (m. 8). Bir tarımsal kooperatife arazi satmayı düşünüyorsanız izin şartını baştan sorun.
Tarlaya prefabrik, konteyner veya benzeri bir yapı koymak da izin gereğini ortadan kaldırmaz; yapının taşınabilir görünmesi tek başına belirleyici değildir. Arazi kullanımı ve imar koşullarını proje başlamadan ilgili idarelerden doğrulayın.
Hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi ve önalım hakkı
Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir. Paylaşma aynen bölme veya satış biçiminde olur (TMK m. 698, 699). Tarım arazisinde ise aynen bölme, asgari büyüklük kuralıyla sınırlanır; dolayısıyla bölmenin mümkün olmadığı durumlarda satış yoluna gidilebilir. Tapu müdürlüğü ve Tarım ve Orman il veya ilçe müdürlüğü kayıtlarıyla bu ihtimali önceden değerlendirin.
Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her halde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 732, 733). Paydaşsanız, paydaşın satışını öğrendiğiniz günü belgeleyin; üç aylık süre bildirimle işler.
Tapu payı, fiilî kullanım, sözlü paylaşım ve sınır sorunları
- Tapu payı ve belirli bir köşe: Paylı mülkiyette hisseniz tarlanın belirli bir köşesini tek başınıza kullanma hakkı vermez. Paylı mülkiyet ile fiilî kullanım alanı farklıdır; kullanım anlaşmasını, paydaşların haklarını ve araziye özgü sınırlamaları birlikte inceleyin (TMK m. 688).
- Sözlü paylaşım: Hissedarlar arasındaki sözlü tarla paylaşımı tapuyu değiştirmez. Fiilî kullanım anlaşması tescilin yerine geçmez; mülkiyet devri ve bölünme için şekil şartları ve özel tarım mevzuatı koşulları incelenir (TMK m. 706).
- Komşu parsel sınırı: Komşunun sınırı değiştirdiğini düşünüyorsanız önce tapu ve kadastro bilgisini sahadaki durumla karşılaştırın. Kendi başınıza sınıra müdahale etmek yerine yetkili teknik tespit ve hukuki yolu değerlendirin (TMK m. 683).
- Geçiş yolu: Tarlanıza giden yol kapanmışsa "eskiden kullanırdık" demek tek başına yetmez. Tapudaki irtifak, mevcut ulaşım imkânı ve zorunluluk koşulları önemlidir; güzergâhı, eski kullanımı ve alternatifleri belgeleyin (TMK m. 747).
- Satıştan önce alıcının vaadi: Satış ile tarımsal kullanım izinleri farklıdır. Alıcının gelecekte izin alacağı sözü mevcut sınırlamaları kaldırmaz; resmî durumu satıştan önce kontrol edin.
Sık yapılan hatalar
- Bir yıllık devir süresini bilmeden yıllarca "sonra hallederiz" demek.
- Tarlayı asgari büyüklüğün altında parsellere bölmeye çalışmak.
- Sözlü paylaşımı tapu işlemi yerine saymak.
- İzin almadan taksim, pay temliki veya vasıf değişikliği işlemi yapmaya kalkmak.
- Paydaşın pay satışını öğrendiğiniz halde önalım süresini kaçırmak.
Mahkemeye gitmeden önce mirasçılık belgesi, tapu ve kadastro kayıtları, arazi sınıfını gösteren yazı ve mirasçılar arasındaki yazışmaları tek dosyada toplayın.
Kaynaklar
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m. 8)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 683, 688, 698, 699, 706, 732, 733, 747)