Toplu yapı (site), bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak; alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (634 sayılı Kanun m. 66). Sitede bloklar, adalar ve bütün site için ayrı kurullar bulunur; tek bir yönetim planı vardır ve bu planın değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır (m. 70).
Bu yazı sitenin tek apartmandan farkını, blok, ada ve toplu yapı kurullarının yetkilerini, yönetici ve denetçinin nasıl seçildiğini, havuz ve sosyal tesisi kullanmasanız da aidat ödeyip ödemeyeceğinizi, geçici yönetimin süresini, kurulların toplanma sıklığını, kararların iptali için kime dava açılacağını ve devre mülkün kat mülkiyetinden farkını anlatır.
Bu yazıda
- Toplu yapı nedir, site buna girer mi?
- Siteyle tek apartmanın yönetimi aynı mı?
- Blok kurulu, ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu
- Tek yönetim planı ve değiştirme oyu
- Yönetici ve denetçinin seçimi, kurulların toplanması
- Ortak giderler, havuz ve sosyal tesis aidatı
- Geçici yönetim
- Kararların iptali ve icra takibi
- Devre mülk
- Kaynaklar
Toplu yapı nedir, site buna girer mi?
Kısa cevap: Sitenin toplu yapı sayılıp sayılmadığı tapu ve onaylı yerleşim planı belgelerinden anlaşılır; birden çok yapının ortak altyapı, sosyal tesis ve yönetimle birbirine bağlı olması temel ölçüttür.
Kanuna göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak; alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; aralarında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz (m. 66).
Toplu yapıda yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir; her imar parseli kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır (m. 66). Toplu yapı kapsamında birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (m. 67). Parsel farklı olsa bile kullanım ve gider ortaklığı doğabilir.
Siteyle tek apartmanın yönetimi aynı mı?
Toplu yapılara ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Kanun'daki bütün hükümler toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır (m. 74). Yönetim planınızda özel hüküm yoksa genel kat mülkiyeti kuralları devreye girer. Fark şudur: tek apartmanda tek bir kat malikleri kurulu varken sitede yönetim üç düzeyde olabilir: blok, ada ve bütün site.
Blok kurulu, ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu
- Blok: Ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Blokların idare tarzı yönetim planında ayrıca belirtilir (m. 69).
- Ada: Bir adada birden çok parsel varsa parsellere ait ortak yerler ada kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu yetki yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Planda başka türlü yoksa kurul, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur (m. 69).
- Toplu yapı: Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; bu yetki yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Kurul üyelerinin sayısı ve seçimi toplu yapının özelliği dikkate alınarak planda belirtilir. Temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m. 69).
Hangi giderin hangi organa ait olduğunu belirlemek için, giderin hangi ortak yer ya da tesise ait olduğuna bakın; blok çatısı ve asansörü blok kurulunun, bütün site için havuz ve güvenlik toplu yapı kurulunun konusudur.
Tek yönetim planı ve değiştirme oyu
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Planın değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (m. 70). Bu 2026 değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici ve denetçinin seçimi, kurulların toplanması
Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Toplu yapı yöneticisi, kurula katılan yönetici ve temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır (m. 71).
Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda toplanır; zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (m. 29). Sitenizin kurulunun ne zaman toplanacağını planda arayın; plan sessizse bu kanuni süre geçerlidir.
Ortak giderler, havuz ve sosyal tesis aidatı
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin giderler o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş yerlerin giderleri ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır (m. 72).
Havuz veya sosyal tesisi kullanmıyorum diyerek aidattan kurtulamazsınız. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu ya da bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamaz (m. 72).
Park, yol ve yeşil alanların bakımı konusunda da kanun bir imkân tanır: kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanması hâlinde ve kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir (m. 68).
Geçici yönetim
Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçici yönetim öngörülebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve her hâlde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (m. 73). Siteniz yıllardır "geçici yönetim" altında yönetiliyorsa bu süreleri kontrol edin.
Kararların iptali ve icra takibi
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır (m. 38). Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (m. 72); bu, alacaklı olarak yönetime itirazın kaldırılması bakımından belge gücü sağlar.
Devre mülk
Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinin yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkıdır; bu dönemler yedi günden az olamaz. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümün tamamı üzerindeki mülkiyettir (m. 57 ve m. 59). Devre mülk hakkı, mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda ortak maliklerden her biri lehine kurulur (m. 57 ve m. 58). Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan dönem süresi sonunda yararlandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmeye mecburdur; boşaltmama durumunda yetkili mülki amir kararıyla zabıtaca boşalttırılabilir (m. 64).
Sık yapılan hatalar
- Blok kurulunun kararını bütün siteyi bağlıyor sanmak.
- Havuz kullanmamayı aidattan muafiyet sebebi saymak.
- Sitenin plan değişikliği oyunu apartman oyu ile karıştırmak.
- Geçici yönetimin süresini kontrol etmemek.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu - m. 29, 38, 57-59, 64, 66-74