Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m. 705); tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020). Tescil hukuki sebepten yoksun veya bağlayıcı olmayan bir işleme dayanıyorsa yolsuzdur ve hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini, yani tapu iptali ve tescil davasını açabilir; ancak tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023-1025).
Bu yazı tapu sicilinin nasıl işlediğini, şerh ile tescil arasındaki farkı, yolsuz tescil ve tapu iptali davasını, tapuya güvenerek alım yapanın durumunu, tapuda haciz bulunan taşınmazı, yanlış yazılmış ad ve yüzölçümü düzeltmelerini, tapusuz yerin uzun süre kullanılmasını, kadastro itirazlarını ve komşuluk kaynaklı sık sorulan konuları anlatır. Hile ve vekâletin kötüye kullanılması için vekâletin kötüye kullanılması ve tapu iptali yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Tapu sicili ve tescil: temel kurallar
- Şerh ile tescil arasındaki fark
- Yolsuz tescil ve tapu iptali davası
- Tapuya güvenerek alan kişi korunur mu?
- Dava sürerken ev tekrar satılırsa; ihtiyati tedbir ve şerh
- Tapuda haciz varken satış
- Tapudaki ad, yüzölçümü ve diğer hataların düzeltilmesi
- Tapusuz yer, zilyetlik ve kadastro
- Komşuluk, sınır, geçit ve kullanım tazminatı
- Kaynaklar
Tapu sicili ve tescil: temel kurallar
Satış sözleşmesini imzalamak sizi malik yapmaz. Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır ve devri amaçlayan sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir (TMK m. 705 ve 706). Tapu kütüğüne mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tescil edilir. Satış vaadi, kira, önalım gibi kişisel haklar ise tescil edilmez; kanunda sayılan hâllerde tapuya şerh edilerek sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle getirilir (TMK m. 1008 ve 1009).
- Kaydı kim görebilir? Tapu sicili herkese açıktır. İlginizi inandırıcı biçimde gösterirseniz kütükteki sayfanın ve belgelerin size gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilirsiniz (TMK m. 1020). Eski bir fotoğraf güncel kayıt yerine geçmez; malik, pay ve takyidatları işlem öncesinde resmî kayıttan doğrulayın.
- Tescil ne zaman etki doğurur? Aynî haklar kütüğe tescille doğar ve sıralarını tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen gereken belgeler isteme eklenmişse yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar (TMK m. 1022). İşlem günü yevmiye numarasını ve tarihini saklayın.
- Doğrudan tescil: Mahkeme kararına, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya işgale dayanarak mülkiyet kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir; kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan edinenin ayrıca malikin yazılı beyanını alması gerekmez (TMK m. 716 ve 1013). Kararın kesinleşme şerhli örneğiyle tapu müdürlüğüne başvurun.
- Miras kalan taşınmaz: Miras yoluyla mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak satış gibi tasarruf işlemleri için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Önce mirasçılık belgesiyle intikal işlemini yaptırın (TMK m. 705).
- Kaydın silinmesi: Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak o kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanıyla yapılabilir. Rıza alamıyorsanız dava yolunu değerlendirin (TMK m. 1014).
- Tapu memurunun bildirimi: Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür; itiraz süresi de tebliğ tarihinden başlar (TMK m. 1019). Tebliğ tarihini not edin.
- Sicil hatasından doğan zarar: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararda kusuru olan görevlilere rücu eder. Bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m. 1007).
Şerh ile tescil arasındaki fark
Tescil mülkiyet, irtifak ve rehin gibi aynî hakları doğurur. Şerh ise kişisel hakları veya malikin tasarruf yetkisine getirilen kısıtlamaları gösterir. Şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir; ancak şerh tek başına mülkiyet kazandırmaz (TMK m. 1009 ve 1010). Kişisel hak şerhi, tasarruf kısıtlaması ve geçici tescil şerhi farklı sonuçlar doğurur; şerhin türünü ve dayanağını mutlaka okuyun.
İddia edilen aynî hakkı güvence altına almak veya tasarruf yetkisini gösteren belgelerdeki eksikleri sonradan tamamlamak için geçici tescil şerhi verilebilir; bu, ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülür (TMK m. 1011). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas ve aile yurdu kurulması gibi kanunen şerh öngörülen işlemler de tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 1010).
Yolsuz tescil ve tapu iptali davası
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Örneğin geçerli bir sebebi olmadan başkası adına yapılmış tapu kaydı bu kapsamda değerlendirilebilir (TMK m. 1024). Aynî hakkı yolsuz tescil yüzünden zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini, uygulamada tapu iptali ve tescil davasını açabilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları haklar ile her türlü tazminat isteği saklıdır (TMK m. 1025).
- Mahkeme: Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; asliye hukuk mahkemesi genel görevli mahkemedir. Birden fazla taşınmaz varsa bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de dava açılabilir (HMK m. 2 ve 12).
- İspat: Kanunda aksi yoksa her taraf hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m. 6). Tapu iptali isteyen kişi, tescilin hukuki sebepten yoksun veya geçersiz olduğunu gösteren olguları kanıtlamalıdır; satış zinciri, ödeme kayıtları ve tanık bilgisi gibi delilleri baştan derleyin. İşlem zincirini çıkarmak, devralanları, tarihleri ve iyiniyet değerlendirmesini görmek bakımından gereklidir; yalnız son malik bilgisiyle yetinmeyin.
- Sahte vekâletname: Geçerli bir temsil yetkisine dayanmayan işlem bağlayıcı olmayabilir; bu hâlde tescil yolsuz sayılabilir ve sicilin düzeltilmesi davası açılabilir. Ancak iyiniyetle tescile dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin durumu ayrıca incelenir; vekâletname ve tapu işlem dosyası istenmelidir (TMK m. 1024 ve 1025).
- Sona eren irtifakın silinmesi: Aynî hak sona erip tescil hukukî değerini kaybetmişse yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru isteği yerine getirirse ilgililer, işlemin kendilerine tebliğinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (TMK m. 1026).
- Irade sakatlığı: Esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşmeyle bağlı olmaz; yanılmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 30 ve 39). Aldatma hâlinde de aynı bir yıllık süre geçerlidir; yanılma esaslı olmasa bile aldatılan sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36 ve 39). Karşılıklı edimler arasında açık oransızlık varsa ve bu durum zor durumda kalmanızdan, düşüncesizliğinizden veya deneyimsizliğinizden yararlanılarak gerçekleşmişse sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirebilirsiniz; hak bir yıl ve her hâlde sözleşmeden itibaren beş yıl içinde kullanılır (TBK m. 28).
Tapuya güvenerek alan kişi korunur mu?
Her kayıt hatası alıcının korunacağı anlamına gelmez. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024). Bu nedenle alıcının iyiniyetli olup olmadığı davanın kritik noktasıdır: edinme sürecindeki belgeler, bedel, işlemin koşulları ve alıcının bildikleri birlikte incelenir. Koruma otomatik ve sınırsız değildir; satın almadan önce tapu kaydını, şerhleri ve satıcının yetkisini kendiniz kontrol edin (TMK m. 1020).
Dava sürerken ev tekrar satılırsa; ihtiyati tedbir ve şerh
Dava açılması tek başına bütün devirleri engellemez. Tapu iptali davası sürerken malik taşınmazı yeniden devredebilir; üçüncü kişi iyiniyetli ise kazanımı korunabilir (TMK m. 1023). Bunu önlemenin yolları ihtiyati tedbir ve şerhtir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilirse ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m. 389). Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 390). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010). Tedbir geçici korumadır; davanın esası hakkında kesin mülkiyet kararı değildir. Devir tehlikesini belgeleyerek koruma talebini gecikmeden değerlendirin.
Tapuda haciz varken satış
Haciz, iflas kararı ve benzeri tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilmekle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010). Haczin ve diğer kısıtlamaların niteliği işlemin yapılmasını veya satın alanın durumunu etkiler; devrin mümkün olması yüklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Haciz yalnızca eski bir not değildir; aktif durumunu ve kaldırma koşullarını ilgili icra dosyasından doğrulayın (İİK m. 91). Satıştan önce güncel kaydı ve icra dosyasını birlikte inceleyin. İpotekli taşınmazda da satış tek başına ipoteği silmez; borç, derece, kapsam ve kaldırma işlemini tapu kaydından kontrol edin (TMK m. 881 ve 888).
Tapudaki ad, yüzölçümü ve diğer hataların düzeltilmesi
İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Tapu memuru basit yazı yanlışlıklarını ise yönetmelik uyarınca re'sen düzeltir (TMK m. 1027). Yani yanlışlığın türüne göre idari düzeltme veya yargı yolu gerekebilir: basit yazım hatası ile hak sahibinin değişmesi aynı değildir. Nüfus belgesi, dayanak kayıt ve tapu bilgilerini birlikte sunun. Hatanın kişiye, niteliğe veya hak sahipliğine ilişkin olup olmadığını belirleyin; basit kayıt düzeltmesi ile mülkiyet uyuşmazlığı farklıdır (TMK m. 1025-1027).
- Yüzölçümü fazlalığı: Taşınmazın yüzölçümü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkarsa, fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırda değişiklik olmadığına mahkeme karar verirse sicil bu karara göre düzeltilir; mahkeme yerinde inceleme yapar ve komşu malikleri dinler (Tapu Kanunu m. 31). Yüzölçümü farklı çıkarsa tapu, kadastro, aplikasyon ve satış açıklamalarını karşılaştırın (TMK m. 719 ve 1025).
- Tapu idaresinin hatası: İlgililerin kusuru olmaksızın tapu ve kadastro idarelerince yapılacak hataların düzeltilmesi harçtan müstesnadır; ancak hata kendi beyanınızdan kaynaklanıyorsa istisna uygulanmayabilir (Harçlar Kanunu m. 59).
Tapusuz yer, zilyetlik ve kadastro
Zilyetlikle kazanma özel koşullara bağlıdır; süre tek başına yeterli değildir. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapuya tescilini isteyebilir. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine açılır; ilan sonrası üç ay içinde itiraz yoksa hâkim karar verir (TMK m. 713). Taşınmazın kamu malı, orman veya başka özel nitelikte olup olmadığı önemlidir; kadastro ve kullanım kayıtlarını görmeden sahiplik sonucu çıkarmayın. Bu konuda tapusuz arazi tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Yolsuz malik olarak yazılan kişi: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712).
- İşgal: Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz; kayıtlı taşınmazda işgalle edinme ancak kaydın malikin isteğiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 707).
- Kadastro tespitine itiraz: Kadastro müdürü askı cetvellerini ve paftaları otuz gün süreyle ilan ettirir; itirazı olanlar bu ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir. Otuz günlük süre geçtikten sonra dava açılmayan tespitler kesinleşir (Kadastro Kanunu m. 11 ve 12). Tespitler kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz (Kadastro Kanunu m. 12). Kadastro sonuçlarını ilan süresi içinde kontrol edin.
- Zilyetliğe saldırı: Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 984).
Komşuluk, sınır, geçit ve kullanım tazminatı
- Taşan yapı ve sınır: Kadastro, proje, ölçüm ve yapının tarihini toparlayın; görsel tahminle sınır ihlali sonucuna varmayın (TMK m. 718 ve 725).
- Geçit hakkı: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir; zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m. 747). Yıllarca kullanılan patika otomatik tapulu geçit hakkı sayılmaz; fiilî kullanım ile aynî hak aynı değildir (TMK m. 780 ve 747). Ayrıntı için geçit hakkı davası yazımıza bakın.
- Taşan dallar: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir (TMK m. 740). Kendiliğinden müdahaleden önce durumu belgeleyin.
- Rahatsızlık: Mülkiyet hakkı komşuyu sınırsız rahatsız etme yetkisi vermez; hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, koku, gürültü ve benzeri taşkınlık yasaktır (TMK m. 737).
- Ecrimisil ve tahliye: Malik haksız elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683). Kullanım bedeli ile müdahalenin sona erdirilmesi farklı taleplerdir; iyiniyetli olmayan zilyet haksız alıkoymaktan doğan zararları ve elde ettiği ürünleri tazmin eder (TMK m. 995). Taşınmazın boş kalması tek başına belirli kişiden alacak doğurmaz. Bkz. ecrimisil davası.
- İrtifak hakkının kapsamı: Sözlü anlatımla değil tescil ve dayanak belgeyle belirlenir; sınırı tapu kaydından ve resmî senetten inceleyin (TMK m. 787).
Sık yapılan hatalar
- Satış sözleşmesi imzalanınca malik olduğunu sanıp tescili izlememek.
- Kaydı incelemeden satın almak ve "bilmiyordum" savunmasına güvenmek.
- Tapu iptali davası açıp ihtiyati tedbir veya şerh talebini geciktirmek.
- Kadastro ilanına itiraz süresini kaçırmak.
- Uzun süre kullanılan yerin otomatik olarak mülkiyet sağladığını düşünmek.
- Yazım hatasıyla hak sahipliği uyuşmazlığını karıştırıp yanlış yola başvurmak.