Kadastro tespitine itiraz için en kritik süre askı ilanı süresidir: askı cetvelleri otuz gün ilan edilir ve itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açmak zorundadır; süre kaçırılırsa tespit kesinleşir (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 11, 12). Tapusuz yeri uzun süre kullanıyorsanız ise kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet kazanmanın yolu, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazda davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliktir (TMK m. 713).
Bu yazı kadastro çalışmasının duyurulmasını, tespit ve itiraz sürecini, askı ve dava sürelerini, kesinleşmenin sonuçlarını, kazandırıcı zamanaşımının koşullarını ve komşunun arsanızın bir kısmını kullanması hâlinde izlenecek yolu anlatır.
Bu yazıda
- Kadastro çalışması nasıl yürür?
- Tespit sırasında kim adına yazılır, sınır nasıl belirlenir?
- Kadastro tespitine itiraz ve komisyon
- Askı ilanı, otuz günlük dava süresi ve kesinleşme
- Kadastro mahkemesinde yargılama
- Kadastro sonrası düzeltme, harç ve diğer sorular
- Kazandırıcı zamanaşımı: on yıl ve yirmi yıl
- Komşu arsamın bir kısmını kullanıyorsa
- Kaynaklar
Kadastro çalışması nasıl yürür?
Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmî Gazete, radyo veya televizyonda, bölge merkezi ve ilde bir yerel gazete ve bir internet haber sitesinde ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur (m. 2). Duyuruyu takip edip belgelerinizi hazırlamak gerekir. Kadastro ekibi en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur (m. 3); tespit sırasında yerinde bulunup sınırı, belgeleri ve zilyetliğinizi ekibe doğru biçimde göstermeniz önemlidir.
Daha önce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış yerlerin yeniden kadastrosu kural olarak yapılamaz; ikinci kadastro yapılmışsa bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Medeni Kanunun 1026. maddesine göre işlem yapılır (m. 22). Kadastro sürerken tapuda akit yapacaksanız işlem, taşınmazın o andaki kadastro tespit durumu kadastro müdüründen sorularak alınan cevaba göre yapılır; tespit kayıt sahibi dışındaki kişi adına yapılmış ve kesinleşmemişse ilgililer sonucu beklemeye çağrılır, kesin durumu kabul edeceklerini noterde belgelerlerse işlem yapılabilir (m. 40).
Tespit sırasında kim adına yazılır, sınır nasıl belirlenir?
Tapulu taşınmazın kayıt sahibi veya mirasçıları taşınmaza zilyetse kayıt sahibi veya mirasçıları adına tespit yapılır. Başkası zilyetse, kayıt sahibinin muvafakati veya zilyedin tapu dışı edinmesini ispat ederek en az on yıl çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olması hâlinde zilyet adına tespit edilir (m. 13).
Kayıt ve belgeler harita, plan ve krokiye dayanıyor ve yerlerine uygulanabiliyorsa harita, plan ve krokideki sınırlara itibar edilir; bunlara dayanmayan kayıtlarda ise sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve içindeki yer hak sahibince kullanılıyorsa kayıt ve belgelerdeki sınırlar esas alınır (m. 20). Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanında bulunan taşınmazlar, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini ispat eden zilyet adına tespit edilir; sulu toprakta kırk, kuru toprakta yüz dönüm sınırı vardır ve fazlası için ek belgeler aranır (m. 14). Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden masraf ve emek harcayarak imar ve ihya edilip tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, 14. maddedeki şartlar varsa imar ve ihya edenler veya halefleri adına tespit edilir; imar planı alanlarında bu hüküm uygulanmaz (m. 17).
Taşınmaz üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait yapı (muhdesat) varsa sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir; taraflar anlaşırsa ikili kullanım tek mülkiyete dönüştürülebilir (m. 19). Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yeri gibi kamunun yararlanmasına tahsis edilen veya kadimden beri yararlanılan orta malı taşınmazlar sınırlandırılır ve özel siciline yazılır; özel kanunlarda aksi yoksa özel mülkiyete konu olmaz (m. 16).
Kadastro tespitine itiraz ve komisyon
Tutanak düzenlendikten sonra, kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir (m. 9). İtiraz kadastro teknisyenliğine veya müdürlüğüne yapılır ve en geç on gün içinde komisyona intikal ettirilir. İtiraz uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir; belgesiz itiraz incelenmez. Komisyon, kendisine intikal eden işleri ve itirazlı tutanakları intikal tarihinden itibaren en geç bir ay içinde veya gerekçe göstererek ekibin çalışma alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelemek zorundadır; sonuç yeni tutanakla ve askı ilanıyla duyurulur (m. 10).
Askı ilanı, otuz günlük dava süresi ve kesinleşme
Kadastro müdürü askı cetvellerini ve pafta örneklerini müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde otuz gün süreyle ilan ettirir; itirazı olanlar ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir (m. 11, 12). Kadastro Kanununa göre yapılan ilanlar ilgili kişilere şahsen tebliğ edilmiş sayılır; bu nedenle ayrıca bir tebligat gelmese de süre işler. Taşınmazın bulunduğu mahalledeki ilanı takip etmek önemlidir.
Otuz günlük süre geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir ve en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir (m. 12). Kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukukî sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, tescil tarihinden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunanlar ve halefleri açılmış ve açılacak davalarda tapuya itimat ilkesinden yararlanır. Kadastro tespitine itirazın Anayasa Mahkemesi açısından değerlendirilmesi için kadastro tespitine itiraz yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kadastro mahkemesinde yargılama
Kadastro mahkemesi, askı ilanı içinde açılan davalara ve kadastro komisyonundan gönderilen tutanaklara ilişkin davalara bakar; kadastro mahkemesi kaldırılmışsa dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine devredilir (m. 26, 33). Davacı dava sebep ve delillerini dilekçesinde bildirmek zorundadır; bildirmemişse hâkim davetiye gönderir. İlk duruşma oturumuna kadar dilekçe vermez veya oturuma gelmezse davanın açılmamış sayılmasına ve tespit gibi tescile karar verilebilir (m. 28).
Kadastro mahkemeleri adli tatile tâbi değildir; gelmeyen tarafın yokluğunda duruşma yapılır, taraflardan hiçbiri gelmezse dosya işlemden kaldırılmaz. Bir mirasçı diğerlerinin muvafakati olmadan dava açabilir ve yalnız başına devam edebilir (m. 29). Kadastro işlerinde karı ve koca, menfaatleri zıt olmamak şartıyla birbirlerini vekil tayin edebilir; kadastro veya sulh hâkimi tarafından tasdik edilmiş vekâletnameler de geçerlidir (m. 31). Kararlar Tebligat Kanununa göre resen taraflara tebliğ edilir ve asliye mahkemelerindeki usule uygun olarak kanun yoluna gidilir (m. 32). Taraflardan her biri dava harcını, dinlenmesini talep ettiği tanık ve bilirkişi ücretini ve diğer yargılama giderlerini karşılar; davacı hâkimin belirleyeceği süre içinde gerekli giderleri yatırmazsa ilgili delillere dayanmaktan vazgeçmiş sayılır (m. 36). Kadastro mahkemesi, tutanağı düzenlenen taşınmaz mallara ait ihtiyati tedbir kararı verebilir; tedbir alan taraf usulün öngördüğü süre içinde dava açmazsa tedbir kendiliğinden hükümsüz kalır (m. 25).
Kadastro sonrası düzeltme, harç ve diğer sorular
Kadastro sırasında veya sonrasında geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma ve hesaplama kaynaklı yanılma sınırı dışındaki farklar, ilgilinin başvurusu veya kadastro müdürlüğünce re'sen düzeltilir; düzeltme tebliğ edilir ve tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir (m. 41). Kadastro tutanağında bilerek gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar Türk Ceza Kanununun 206. maddesine göre, hile veya sahte belgeyle kayıt yaptıranlar dolandırıcılık veya sahtecilik hükümlerine göre sorumlu olur (m. 43). Kadastro ve tapulama harçları tahakkukundan itibaren bir sene içinde ödenir; ihtilaflı işlerde süre hükmün kesinleştiği tarihi izleyen aybaşından başlar. Taşınmaz bu süre içinde el değiştirirse harç yeni malik adına tescilden önce ödenir; güncel tutarı resmî tarifeden öğrenin (Harçlar Kanunu m. 68).
Kazandırıcı zamanaşımı: on yıl ve yirmi yıl
Geçerli hukukî sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi, taşınmazı davasız ve aralıksız on yıl süreyle iyiniyetle zilyetliğinde tutarsa kazandığı mülkiyete itiraz edilemez (TMK m. 712). İyiniyet ve kesintisiz zilyetlik ayrıca ispat konusu olur. Kanun iyiniyete sonuç bağladığında asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (m. 3). Taşınmaz alırken tapu kaydını ve fiilî durumu incelemek bu özenin bir parçasıdır.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyetin tapuya tescilini isteyebilir (m. 713). Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazda da aynı süre ve koşullarla dava açılabilir. Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa mirasçılara yöneltilir. Mahkeme, davanın konusunu bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan eder; son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri süren çıkmazsa ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır; tescil kararı anında değil. Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüz ölçümü belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen kroki eklenir; bu yüzden keşif ve bilirkişi incelemesi önem kazanır, kullandığınız alanı gösteren fotoğraf ve haritaları dosyaya sunun. Tescil davasında davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescil isteyebilir.
Kendinize devredenin zilyetlik süresini, o da aynı yetkiye sahipse kendi sürenize ekleyebilirsiniz (m. 996); örneğin babanızın kullandığı süre. Süre hesabında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunundaki zamanaşımı hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (m. 714). Tapusuz tarla dosyalarında ayrıntı için tapusuz arazi tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Kamu malı gibi mülkiyeti zamanaşımıyla kazanılamayan yerlerde kullanım süresi ne kadar uzun olursa olsun hak doğurmaz.
Komşu arsamın bir kısmını kullanıyorsa
Önce sınırı kadastro ve tapu kayıtlarıyla doğrulayın. Taşınmazın sınırları tapu planları ve arazideki sınır işaretleriyle belirlenir; plan ile işaretler uyuşmazsa asıl olan plandaki sınırdır (TMK m. 719). Fiilî kullanım, yapı taşması ve mülkiyet iddiası farklı değerlendirmeler gerektirebilir. Taşan yapıda, yapan malikin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı yoksa ve zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmezse, iyiniyetli yapan kişi durumun haklı göstermesi hâlinde uygun bedelle irtifak veya taşan kısmın mülkiyetini isteyebilir (m. 725). Mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davası ise haksız müdahaleyi durdurmayı hedefler (m. 683); ayrıntı için elatmanın önlenmesi yazımıza bakın. Ölçüm ve görüntüleri koruyun; sınırı kendi yöntemlerinizle değiştirip çatışmayı büyütmeyin.
Kaynaklar
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu (m. 2, 3, 9-14, 16, 17, 19, 20, 22, 25, 26, 28, 29, 31-33, 36, 40, 41, 43)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 3, 683, 712-714, 719, 725, 996)
- 492 sayılı Harçlar Kanunu (m. 68)