Tarla kirasında kira bedeli ürünle ödenecekse bu bir ürün kirasıdır; ürüne katılmalı kirada bedel, devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak belirlenir ve oran yazılmamışsa yerel âdete göre belirlenir (TBK m. 357). Kuraklık veya dolu gibi olağanüstü doğal olaylar verimi önemli ölçüde azaltırsa kiracı orantılı kira indirimi isteyebilir (m. 363); kira ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi hemen değil, en az altmış günlük yazılı önel verdikten sonra feshedebilir (m. 362).
Bu yazı, tarımsal kira ve ürün kirası sözleşmesinde nelerin yazılması gerektiğini, indirimi, fesih ve devir kurallarını, kira bitince tarladaki ürünün kime kalacağını, kiracının ölümünü, hayvan kirasını ve borç nedeniyle arazi ve çift hayvanının haczedilip haczedilemeyeceğini anlatır.
Bu yazıda
- Ürün kirası ve ürüne katılmalı kira nedir?
- Sözleşmede ne yazmalı?
- Verim düşerse kira indirimi
- Kira ödenmezse fesih
- Ekim düzeni, alt kira ve devir
- Belirsiz süreli kirayı sona erdirme
- Kira bitince toplanmamış ürün
- Kiracının ölümü
- Hayvan kirası
- Çiftçinin haczedilemeyen malları
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Ürün kirası ve ürüne katılmalı kira nedir?
Ürün kirasında kiraya veren, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bırakır. Ürüne katılmalı kirada kira bedeli, devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak belirlenir; oran yazılmamışsa yerel âdete göre belirlenir (m. 357).
Basit bedel kirası ile ürün kirasını birbirinden ayırın. Yıllık sabit bir bedel kararlaştırıyorsanız bu bir bedel kirasıdır. Bedel "mahsulün yüzde şu kadarı" biçimindeyse ya da ürünle ödeniyorsa, ürün türü, pay, miktar hesabı, teslim ve masraflar sözleşmede açıkça belirlenmelidir. Aksi halde hasat zamanında "pay hangi ürün üzerinden hesaplanacak, nakliye masrafı kimde" tartışmaları kaçınılmaz olur.
Sözleşmede ne yazmalı?
Tarımsal kira sözleşmesinde yalnızca yıllık bedeli yazmak yeterli değildir. Şunları netleştirin:
- Parsel ve ürün: Ada-parsel bilgisi, kiralanan alanın büyüklüğü, ekilecek ürün veya ürün grupları.
- Bedel ve pay: Sabit bedel mi, ürün payı mı? Pay oranı, hesap yöntemi, teslim yeri ve zamanı, masrafların dağılımı.
- Süre: Kullanım süresi ve sezon takvimi. Hasat zamanı, bakım yatırımı ve sözleşmenin sona ermesi çakışabilir.
- Sulama ve bakım: Su kaynağı, sulama gideri, budama ve bakım sorumluluklarını kimin üstleneceği.
- Ağaç ve tesisler: Çok yıllık ürünlerde ağaç, tesis ve sezon sonunda ürünün kime ait olacağı.
- Afet ve düşük verim: Doğal afet, düşük verim ve bakım yükümlülüklerinin nasıl ele alınacağı.
Kiralanan tarladaki çok yıllık ürün için sözleşme bitişi özellikle önemlidir; hasat, bakım yatırımı ve sona erme tarihi çakışabileceğinden ürün, gider ve iade koşullarını sezon takvimiyle birlikte düzenleyin.
Verim düşerse kira indirimi
Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir. Başlangıçta feragat ancak sınırlı hallerde geçerlidir (m. 363).
Kuraklık, dolu veya don nedeniyle verim düştüyse hasarı fotoğraf ve belgelerle kayda geçirin: meteoroloji kayıtları, komşu parsellerle karşılaştırma, hasar tutanakları ve üretim kayıtları işinize yarar. Talebinizi gecikmeden yazılı iletin. Aynı olay, sözleşmeli üretim ya da sigorta bakımından da değerlendirilebilir; bu konuda tarım sigortalarına ilişkin yazımıza göz atın.
Kira ödenmezse fesih
Hayır, kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedemez. Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, önel içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m. 362). Ödeme tarihini ve ihtar bildirimini mutlaka belgeleyin. Kiracıysanız ihtarı aldıktan sonra önel içinde ödemeyi yapın ve dekontu saklayın; kiraya verenseniz ihtarın yazılı olması ve önelin açıkça belirtilmesi şarttır.
Ekim düzeni, alt kira ve devir
Kiracı olarak ekim düzenini serbestçe değiştiremezsiniz. Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmek ve ürün vermeye elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin izni olmadan işletme usulünü, kira süresi bittikten sonra etkisi görülecek şekilde değiştiremez (m. 364).
Tarlayı kiraya verenin izni olmadan başkasına da devredemezsiniz. Kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım ve işletme hakkını devredemez. Kiralanandaki bazı yerlerin, kiraya verene zarar doğurmayacak biçimde kiraya verilmesi ise mümkündür (m. 366).
Belirsiz süreli kirayı sona erdirme
Belirsiz süreli kirada fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse en az altı aylık bildirim süresine uyulmalıdır. Aksine anlaşma yoksa tarımsal taşınmazların ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için fesih bildirimi yapılabilir (m. 368). Sezonun ortasında yapılan bir fesih bildirimi, hasat ve gider hesabını karıştırır; bildirimi dönemin başında planlayın.
Kira bitince toplanmamış ürün
Tarımsal taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde hak ileri süremez. Ancak ürünün yetişmesi için yaptığı tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir; bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir (m. 374). Kiracı olarak yaptığınız tohum, işçilik, gübre, ilaç ve sulama giderlerini faturalarla belgeleyin. Kiraya veren olarak, sözleşmenin bitiş tarihini sezonla uyumlu yazarak bu tartışmayı önceden önleyebilirsiniz.
Kiracının ölümü
Kiracının ölümü halinde onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Hiçbir taraf fesih bildirmezse sözleşme kural olarak devam eder (m. 371). Yani kiracının ölümü tarla kirasını kendiliğinden bitirmez; mirasçılar kiracılığı sürdürebilir.
Hayvan kirası
Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa kiracı, kiralanan hayvanların uğradığı zarardan, zararın dikkat ve özen gösterildiği halde meydana geldiğini ispat etmedikçe sorumludur. Önemli kaza veya hastalıkları gecikmeden kiraya verene bildirmekle yükümlüdür (m. 377). Hayvan ölürse veteriner raporunu, küpe numarasını ve olayın tarihini kayıt altına alın.
Çiftçinin haczedilemeyen malları
Borçlu çiftçi ise kendisinin ve ailesinin geçimi için zorunlu olan arazi, çift hayvanları, nakil vasıtaları ve ziraat aletleri haczedilemez. Bu koruma, borcun doğrudan bu eşyanın bedelinden doğması halinde uygulanmaz; değeri fazlaysa haline münasip kısım dışında satılabilir (İİK m. 82). İcra takibi aldıysanız, haczedilen malın geçiminiz için zorunlu olup olmadığını belgeleyin ve itirazınızı süresinde yapın.
Örnek senaryolar
Senaryo 1: Ürün payıyla kira. Bir bağ sahibi, bağı üzüm hasadının belli bir oranı karşılığında kiraya vermiştir. Sözleşmede oran yazılıdır; ancak payın "ham üzüm" mü yoksa "satış bedeli" üzerinden mi hesaplanacağı belirtilmemiştir. Bu eksiklik hasatta uyuşmazlık yaratır. Çözüm, sözleşmeye pay hesabının hangi üründen ve hangi tartım yöntemiyle yapılacağını yazmaktır.
Senaryo 2: Dolu felaketi. Kiracının ekili olduğu tarlada dolu nedeniyle verim önemli ölçüde düşmüştür. Kiracı, kira bedelinden orantılı bir indirim isteyebilir (m. 363). Hasar tutanağı, fotoğraflar ve komşu parseller için tutulan kayıtlar talebi destekler. Kiraya veren talebi reddederse, hasarın boyutunu ve olağanüstü niteliğini ispatlayan belgeler önem kazanır.
Senaryo 3: Kira bitti, ürün tarlada. Sözleşme sona erdiğinde tarlada henüz toplanmamış ürün vardır. Kiracı ürün üzerinde hak ileri süremez, ancak ürünün yetişmesi için yaptığı giderlerin hâkimce belirlenecek miktarını isteyebilir (m. 374). Bu yüzden giderleri baştan faturayla belgelemek, sonradan yapılacak hesabı kolaylaştırır.
Ödeme ve teslim kayıtlarını nasıl tutmalısınız?
Kira ilişkisinde ispat kolaylığı en çok kayıt düzeninden gelir. Bedeli banka havalesiyle ödeyin ve açıklama kısmına parsel ve dönemi yazın. Ürünle ödeme yapıyorsanız teslimi fişle, tartım ve kantar belgesiyle ve iki tarafın imzasıyla kaydedin. Kiraya veren ya da kiracı olarak ihtar çekecekseniz, ihtarın içeriğini, tarihini ve gönderim kanalını gösteren nüshayı saklayın. Böylece altmış günlük önel, kira indirimi talebi veya gider tazminatı gibi konularda hangi tarihte ne bildirildiğini kolayca gösterebilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Ürünle ödemeyi sözlü kararlaştırıp oranı ve hesap yöntemini yazmamak.
- Kira ödemeyen kiracıya hiç ihtar çekmeden "sözleşme bitti" demek.
- Önel süresini kısa vermek veya ihtarı yazılı yapmamak.
- Sezon ortasında fesih bildirmek.
- Verim kaybını belgelemeden kira indirimi istemek.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 357, 362, 363, 364, 366, 368, 371, 374, 377)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m. 82)