Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları ve kanuni sınırlamalara uymaları kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir; edinebilecekleri toplam alan ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35). Yabancı unsurlu evlilik, boşanma ve miras işlerinde ise hangi ülkenin hukukunun uygulanacağını 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) belirler: evlenme ehliyeti taraflardan her birinin millî hukukuna, miras ise ölenin millî hukukuna tabidir; ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır (m. 13, 20).
Bu yazı yabancıların taşınmaz edinme sınırlarını, yabancı sermayeli şirketlerin durumunu, ipotek ve mirasla edinimi, yabancı unsurlu aile ve miras işlerinde uygulanacak hukuku, yabancı mahkeme kararlarının Türkiye'de icrasını ve yabancı belgelerde apostil ile tercümenin farkını anlatır.
Bu yazıda
- Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi
- Yapısız arsa, hukuka aykırı edinim ve tasfiye
- Yabancı şirketler ve yabancı sermayeli Türk şirketleri
- Mirasla edinim ve tapu intikali
- Evlenme, evliliğin genel hükümleri ve mal rejimi
- Boşanma, soybağı ve evlat edinme
- Miras ve vasiyet
- Yabancı hukukun uygulanması ve kamu düzeni
- Yabancı mahkeme kararı ve belgelerde apostil
- Kaynaklar
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi
Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri yönünden Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı bu edinimi sınırlayabilir veya durdurabilir (Tapu Kanunu m. 35). Yani yabancı olmak tek başına yeterli değildir; uyruğunuzun listede olup olmadığını ve güncel kararları işlemden önce doğrulamanız gerekir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başı miktarı iki katına kadar artırabilir. Yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu sınırlamalar uygulanmaz; yani ipotek alacaklısı olmak bakımından alan ve diğer edinim sınırlamaları aranmaz.
Yapısız arsa, hukuka aykırı edinim ve tasfiye
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği takip edilir (m. 35).
Maddeye aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen veya süresinde proje başvurusu yapılmayan taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Aynı sonuç, yabancı uyruklu mirasçının edindiği taşınmaz maddedeki sınırlamaların dışına çıkıyorsa da geçerlidir. Bu yüzden satın almadan önce tapu kaydını, alan sınırlarını ve proje yükümlülüğünü kontrol edin; yalnız satış ilanındaki vaade güvenmeyin. Ev alma ile ikamet veya vatandaşlık arasındaki fark için vatandaşlık yazımıza bakınız.
Yabancı şirketler ve yabancı sermayeli Türk şirketleri
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez (m. 35).
Yabancı gerçek kişi, yabancı tüzel kişi ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla paya sahip olduğu Türkiye'de kurulu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir (m. 36). Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve belirlenen bölgelerdeki edinimler Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimler ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir; değerlendirmede edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.
Mirasla edinim ve tapu intikali
Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri, Türk mahkemelerinden verilen veya kendi yetkili makamlarından verilip Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine dayanılarak yapılır (Tapu m. 37). Yabancı bir mirasçı Türkiye'deki taşınmazı miras yoluyla edinirse ve bu edinim sınırlamaların dışına çıkıyorsa yukarıda anlatılan tasfiye süreci gündeme gelir.
Evlenme, evliliğin genel hükümleri ve mal rejimi
Evlenme ehliyeti ve şartları, taraflardan her birinin evlenme anındaki millî hukukuna tabidir; evliliğin şekli ise yapıldığı ülke hukukuna göre belirlenir (MÖHUK m. 13). Yabancı ülkede yapılan evlilik şekil bakımından o ülkenin kurallarına göre değerlendirilir. Evliliğin genel hükümleri eşlerin müşterek millî hukukuna tabidir; eşler ayrı vatandaşlıktaysa müşterek mutat mesken hukuku, o da bulunmazsa Türk hukuku uygulanır.
Evlilik malları bakımından eşler, evlenme anındaki mutat meskenlerini veya millî hukuklarından birini açık olarak seçebilir. Seçim yoksa evlenme anındaki müşterek millî hukuk, o da yoksa müşterek mutat mesken hukuku, bulunmazsa Türk hukuku uygulanır (m. 15).
Boşanma, soybağı ve evlat edinme
Boşanma ve ayrılık sebepleri ile hükümleri eşlerin müşterek millî hukukuna tabidir; ayrı vatandaşlıktaysalar müşterek mutat mesken hukuku, bulunmuyorsa Türk hukuku uygulanır. Nafaka, velayet ve ayrılık ile evlenmenin butlanı için de aynı kural geçerlidir. Geçici tedbir taleplerine ise Türk hukuku uygulanır (m. 14).
Soybağının kuruluşu çocuğun doğum anındaki millî hukukuna, kurulamazsa çocuğun mutat meskeni hukukuna tabidir. Bu hukuklara göre kurulamazsa sırasıyla ana ya da babanın millî hukuku, müşterek mutat mesken hukuku ve en son çocuğun doğum yeri hukuku uygulanır (m. 16). Evlat edinme ehliyeti ve şartları, taraflardan her birinin evlat edinme anındaki millî hukukuna tabidir; evlat edinmenin hükümleri evlat edinenin millî hukukuna, eşler birlikte evlat ediniyorsa evlenmenin genel hükümlerini düzenleyen hukuka tabidir (m. 18).
Miras ve vasiyet
Miras ölenin millî hukukuna tabidir; ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır (m. 20). Miras davaları ölenin Türkiye'deki son yerleşim yeri mahkemesinde, yoksa terekedeki malların bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m. 43). Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklar işlem anında taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir (m. 21).
Ölüme bağlı tasarrufun şekline hukuki işlemlerde şekil kuralı uygulanır; ayrıca ölenin millî hukukuna uygun yapılan tasarruflar da geçerlidir. Tasarruf ehliyeti ise tasarrufu yapanın, tasarrufun yapıldığı andaki millî hukukuna tabidir (m. 20 ve 7). Türkiye'de bulunan mirasçısız tereke Devlete kalır; mirasın açılması sebepleri, iktisabı ve taksimi ise terekenin bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Mirasta taşınmazın paylaşılması gibi ayrıntılar için miras payları yazımıza da bakabilirsiniz.
Yabancı hukukun uygulanması ve kamu düzeni
Hâkim, Türk kanunlar ihtilafı kurallarını ve bu kurallara göre yetkili yabancı hukuku resen uygular; içeriğin tespiti için tarafların yardımını isteyebilir. Yabancı hukuk tüm araştırmalara rağmen tespit edilemezse Türk hukuku uygulanır (m. 2). Yetkili yabancı hukukun belirli bir olaya uygulanan hükmü Türk kamu düzenine açıkça aykırıysa o hüküm uygulanmaz ve gerekli görülen hâllerde Türk hukuku uygulanır; yani her yabancı kural otomatik uygulanmaz, aykırılığın açık olması gerekir (m. 5).
Yabancı mahkeme kararı ve belgelerde apostil
Yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş ilamların Türkiye'de icra edilebilmesi için yetkili Türk mahkemesinin tenfiz kararı vermesi gerekir (m. 50). İlamın kesin delil veya kesin hüküm sayılması ise tanıma kararına bağlıdır (m. 58). Tenfiz dilekçesine yabancı mahkeme ilamının o ülke makamlarınca usulen onanmış aslı veya ilamı veren yargı organı tarafından onanmış örneği ile onanmış tercümesi ve ilamın kesinleştiğini gösteren onanmış belge eklenir (m. 53).
Apostil bütün belgelerde zorunlu ve yeterli değildir; belgenin düzenlendiği ülke, belgenin türü ve kullanılacağı işlem tasdik usulünü etkiler. Apostil ile tercüme de aynı işlem değildir: biri belgenin onayına, diğeri içeriğin çevirisine ilişkindir. Belgenin asıl nüshasını ve türünü belirleyin, tasdik ve çeviri şartlarını yetkili makamdan doğrulayın; bütün ülkelere tek bir belge listesi uygulamayın.
Kaynaklar
- 2644 sayılı Tapu Kanunu (m. 35-37)
- 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (m. 2, 5, 7, 13-16, 18, 20, 21, 43, 50, 53, 58)