Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edilirse idare o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı derhal durdurur; yapı sahibi tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 32). Bu süre içinde sonuç alınamazsa ruhsat iptal edilir ve bina belediye encümeni ya da il idare kurulu kararından sonra yıktırılır; yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
Bu yazı, yapı tatil tutanağının ne anlama geldiğini, size nasıl tebliğ edildiğini, bir aylık sürenin nasıl işlediğini, yıkım kararı geldiğinde ilk adımları, yıkım ve idari para cezasının ayrı işlemler olduğunu, yapı kayıt belgesinin sınırlarını, tehlikeli ve metruk yapılara ilişkin özel hükümleri ve komşunun inşaatının evinize zarar vermesi hâlinde izlenecek yolu anlatır. İmar kirliliğinin ceza hukuku yönü için imar kirliliği suçu (TCK 184) yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Yapı tatil tutanağı nedir, nasıl tebliğ edilir?
- Bir aylık süre ve mührün kaldırılması
- Yıkım kararı geldiğinde ilk yapılacaklar
- İdare yıkım yapmazsa, tapuya şerh ve idari para cezası
- Yapı kayıt belgesi her sorunu çözer mi?
- Tehlikeli, metruk yapılar ve tahliye
- Diğer idari yetkiler: arsa, ön bahçe, gürültü ve duman
- Komşunun inşaatı evinize zarar verdi: kime başvurulur?
Yapı tatil tutanağı nedir, nasıl tebliğ edilir?
Yapı tatil tutanağı (yapı tatil zaptı), ruhsat alınmadan yapıya başlandığının ya da ruhsat ve eklerine veya projeye aykırı yapı yapıldığının idarece tespit edilmesi üzerine düzenlenen, inşaatı durduran belgedir. İdare bu tespite kendi incelemesiyle, fenni mesulün tespit ve ihbarıyla ya da herhangi bir şekilde durumu öğrenmesiyle geçebilir; bu nedenle bir komşunun ihbarı da süreci başlatabilir (m. 32). Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Süreler tebliğ tarihinden işlediği için zaptın asıldığı günü fotoğrafla ve tarihle kayıt altına alın. Tutanak sonrası inşaata devam etmeyi sıradan bir iş programı kararı saymayın: mühür bozulursa ayrıca sorun doğar.
Bir aylık süre ve mührün kaldırılması
Tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir (m. 32). İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında yıkım hükümleri uygulanır.
Düzeltme çalışması yapacaksanız yazılı izin alın. Yapının kanuna, plana, ruhsata ve eklerine uygun hale getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemler mühür bozma suçu oluşturmaz (m. 42). Yazılı izin olmadan mühürlü yapıda çalışmak ise ayrı bir risk doğurur.
Yıkım kararı geldiğinde ilk yapılacaklar
Süre içinde aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan bina belediye encümeni ya da il idare kurulu kararını müteakip yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir (m. 32). Size yıkım kararı gelmişse şu adımları izleyin:
- Tespit tutanağını, yıkım kararını ve tebliğ evrakını eksiksiz edinin; tebliğ tarihi ve gerekçe kayıt altında olsun.
- Yapının mevcut durumunu tarihli fotoğraf ve videoyla belgeleyin; hangi bölümün ruhsatlı, hangisinin aykırı olduğunu proje üzerinde ayırın.
- Yıkım ile idari para cezasının farklı işlemler olduğunu unutmayın; her birinin ayrı dava süresi ve konusu olabilir.
- Uygulama tarihi yakınsa yürütmenin durdurulması ihtiyacını gecikmeden bir avukata inceletin; idari işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması idare mahkemesinde istenir ve süreler kısadır.
Yıkım masrafını yapı sahibi öder; yıkım kararını tebliğ tarihi ve gerekçesiyle birlikte saklamak itiraz hakkını kullanmak için yararlıdır.
İdare yıkım yapmazsa, tapuya şerh ve idari para cezası
Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapının uygun hale getirilmediği veya ruhsat alınmadığı ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapıları, ve hakkında yıkım kararı alınmasına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapıları Bakanlık yıkabilir veya yıktırabilir; maliyet ilgili idareden tahsil edilir (m. 32). Yani idare uzun süre sessiz kalırsa dosya Bakanlığa taşınabilir; "yıllardır kimse gelmedi" diye güvenmek doğru olmaz. Ayrıca yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazıyla bildirilir; aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamaz. Satın alma öncesinde beyanlar hanesine bakmak bu nedenle önemlidir.
İmar mevzuatına aykırı fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında idari para cezaları uygulanır (m. 42). Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında değiştiği için güncel hesabı ilgili idareden ve resmî kaynaklardan kontrol edin. İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle tahsil edilen idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir; iade için ilgili idareye başvurup mahkûmiyet belgesini sunmak gerekir.
Yapı kayıt belgesi her sorunu çözer mi?
Hayır. Yapı Kayıt Belgesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla kanunda belirlenen başvuru ve ödeme dönemlerinde verilebilen, yapının kullanım amacına yönelik bir belgedir (İmar Kanunu Geçici Madde 16). Belge sahibi yapılara talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir ve belgeye konu yapılarla ilgili daha önce alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Ancak belge, sonradan yapılan yeni inşaatı, ek katı veya değişikliği meşrulaştırmaz; üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar bu hükümden yararlandırılmaz; belge yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belgedeki yapı durumuyla bugünkü yapıyı karşılaştırın: sonradan eklenen bölümler belgenin kapsamında değildir. Belgeyi sınırsız yeni inşaat veya mülkiyet garantisi saymayın.
Tehlikeli, metruk yapılar ve tahliye
Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen metruk yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre belediye veya valilikçe üç gün içinde tebligat yapılır; süre içinde tehlike giderilmezse idare yıkım veya tehlikenin giderilmesini yapar (m. 39). Yapı sahibine tebligat yapılamazsa bu durum idarenin internet sayfasında 30 gün süreyle ilan edilir, tebligat varakası tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır ve durum muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tehlikenin giderilmesi veya yıkım masrafı yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibinden alınır; ilgili kişinin fakir olduğu belgelenirse masraf belediye veya valilik bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu yapının ve civarının boşaltılmasını gerektiriyorsa mahkeme kararına gerek kalmadan zabıta eliyle derhal tahliye yapılır; malik dışında binada oturanlara da ayrıca tahliye tebligatı yapılır.
Diğer idari yetkiler: arsa, ön bahçe, gürültü ve duman
Belediyeler veya valilikler belirli yollar üzerinde mahzurlu bina bulunan veya binasız arsaların yola bakan yüzlerinin belirlenen tarzda kapatılmasına karar verebilir; malik verilen sürede kapatmazsa idare gereğini yapar ve masrafı arsa sahibinden tahsil eder (m. 41). Gürültü ve duman çıkaran tesislerin mahzurlarının giderilmesi ilgililere tebliğ edilir; tebliğde belirtilen sürede uyulmazsa belediye veya valilik mahzuru giderir ve masrafı yüzde 20 fazlasıyla alır ya da faaliyeti durdurur (m. 40). Boş arsanın açık otopark olarak işletilmesi belirli şartlara bağlı olarak mümkündür (m. 37).
Komşunun inşaatı evinize zarar verdi: kime başvurulur?
Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir; hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine de karar verebilir (Türk Medeni Kanunu m. 730). Pratikte iki ayrı yol izlenir: güvenlik riski varsa belediyeye ve imar birimine bildirim yapılır; zararın giderilmesi için ise sorumluların (yapı sahibi, müteahhit, gerektiğinde fenni mesul) belirlenmesi ve delil toplanması gerekir. Hasarın zamanını, inşaatla bağlantısını gösteren fotoğraf ve tarihli kayıtları saklayın; onarıma başlamadan önce delil tespiti yaptırmayı değerlendirin. Komşunuzun yaptığı yapı ruhsatsız veya ruhsata aykırıysa idareye ihbar edebilirsiniz: idare, tespit, fenni mesulün ihbarı veya herhangi bir şekilde durumu öğrenmesi üzerine harekete geçer ve inşaatı mühürleyerek durdurur (m. 32).
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 32, 37, 39, 40, 41, 42 ve Geçici Madde 16
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 730