Apartman ve komşuluk alanında “kat mülkiyeti ve kat irtifakı” başlığı altında 22 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? Her bina için kat mülkiyeti kurulabilir mi? Kat mülkiyeti tapuya tescil edilmeden doğar mı?
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Kat irtifakı ise henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak yapı için, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulur. Tapuda hangisinin kayıtlı olduğuna bakarak durumunu öğrenebilirsin.
Her bina için kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda kat, daire, dükkan, depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde kurulabilir. Ayrıca tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kuruluş için tapuda resmî senet ve tescil gerekir.
Kat mülkiyeti tapuya tescil edilmeden doğar mı?
Hayır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar. Yalnızca proje çizilmesi veya dairenin fiilen kullanılması bu hakkı kendiliğinden kurmaz. Tapu kaydında dairenin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfası olup olmadığına bakabilirsin.
Yapı kullanma izin belgesi alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir. Tapu müdürlüğünden kaydın durumunu sorabilirsin.
Kat mülkiyetinin kurulması için tapuya hangi belgeler verilir?
Anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tapu idaresine istemde bulunur. İstemle birlikte onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanmış yönetim planı verilir. Belgelerin tamamı usulüne uygun olmalıdır.
Tapuda bağımsız bölümüm ayrı bir taşınmaz sayılır mı?
Evet. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte kendi numarasını alır. Bu nedenle bağımsız bölüm, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir.
Binanın yalnızca bir kısmı için kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden, o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Önce bütün anagayrimenkul için gerekli belgelerle kat mülkiyetine geçilmesi gerekir.
Kat irtifakı olan binada kat mülkiyetine geçilmeden yönetim kuralları uygulanır mı?
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat irtifakı kurulan arsada yapı yapılmazsa irtifak ne olur?
Kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Bu süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Bütün daireler tek kişide toplanınca kat mülkiyeti sona erer mi?
Kendiliğinden sona ermez. Bağımsız bölümlerin hepsi tek kişide toplansa bile kat mülkiyeti ancak sicil kaydının silinmesiyle biter. Bunun için bütün kat maliklerinin veya bütün bölümleri toplayan malikin adi mülkiyete çevrilmesine ilişkin yazılı istemi gerekir.
Bina tamamen yıkılırsa kat mülkiyeti devam eder mi?
Anayapının tümü harap olmuşsa anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bu durumu yönetici, yönetici yoksa harap olan bölümün maliki tapu idaresine derhal bildirmelidir. Sigorta bedeli ve enkaz üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Kat mülkiyeti kurulması harç ve vergiden muaf mı?
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Satış gibi devir içeren işlemler bu muafiyetin dışında kalır. Güncel harç ve vergi tutarlarını resmî kaynaktan kontrol etmelisin.
Miras kalan arsada paylaşma kat mülkiyeti kurularak yapılabilir mi?
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin tahsisiyle yapılmasını isterse, hâkim buna karar verebilir. Paylar denkleştirilir.
Aynı kattaki iki bitişik daire tapuda tek bölüm yapılabilir mi?
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta bitişik ve aynı nitelikteki birden fazla bağımsız bölüm tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Bunun için uygun değişiklik projesi ile yapı kullanma izin belgesinin tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerekir.
Kat mülkiyetli binada komşu dairenin satışında önalım hakkım var mı?
Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkulde bir bağımsız bölüm satılırsa diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Önalım, ancak aynı bağımsız bölümün paydaşlarından biri payını satarsa öteki paydaşlar için söz konusudur. Sözleşmede aksi öngörülebilir.
Kat mülkiyetli binada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi gayrimenkulün bütününde ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık bağımsız bölümler bağımsız taşınmaz gibi dava konusu olabilir; örneğin bir dairenin paydaşları arasında ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Kat mülkiyeti kanununda hüküm yoksa hangi kanun uygulanır?
Kütük kaydında, kat malikleri arasındaki sözleşmede, yönetim planında veya Kat Mülkiyeti Kanunu'nda hüküm bulunmayan hâllerde kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanun hükümlerine göre karara bağlanır.
Kat irtifakı sahipleri yapıyı kim yönetir?
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.
Kat irtifakı sahibi borcunu ödemezse ne olur?
Kat irtifakı sahibi kendine düşen borçları noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim arsa payının ve irtifakın değeri karşılığında öteki paydaşlara devrine karar verir.
Dairemin tasdikli proje örneğini alabilir miyim?
Evet. Kat malikine, istem halinde, mimari projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli bir örneği verilir. Tapu müdürlüğüne başvurarak iskân ve proje belgelerini isteyebilirsin.
Dairenin ipoteği arsa payını da kapsar mı?
Evet. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Arsa payı ayrıca bir haktan bağımsız tutulamaz. Satın alırken tapu kaydındaki ipotek, haciz gibi şerhlere dikkat etmelisin.
Dairemin tamamen yıkılması hâlinde ne yapmalıyım?
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve malik iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında devrini hâkimden isteyebilir. Harabolma durumu tapuya bildirilmelidir.
Bu konuda sık sorulanlar
Arsa payını daireden ayrı satabilir miyim?
Hayır. Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Daire devredilince ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Ayrıntılı yazı
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya yapılacak yapı için kurulur ve yapı bitince kat mülkiyetine çevrilir. Hangisinin kayıtlı olduğunu tapu kaydından öğrenebilirsiniz. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.1 · m.1, 10 ve 50 · m.10 · m.3 ve 10 · m.12 · m.7 ve 13 · m.17 · m.49 · m.46 · m.47 ve 48 · m.55 · m.8 · m.7 · m.9 · m.26 · m.12 ve 13 · m.5
İlgili konular
- Arsa payı ve oy hakkı · Apartman ve komşuluk: kısa cevaplar ve dayanakları
- Apartman aidatı, yönetim kararı ve komşu sorununda ne yapabilirim?
- Aidat borcuna itirazım varsa ödemeyi durdurabilir miyim?
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri