Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (634 sayılı Kanun m. 31). Buna karşılık toplantı yeter sayısında ve birçok kararda hem kat maliklerinin sayısı hem de arsa payı çoğunluğu birlikte aranır (m. 30). Arsa payı, daireden ayrı satılamaz, miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz (m. 5).
Bu yazı, arsa payının ne olduğunu, hatalı tahsis edildiğinde nasıl düzeltileceğini, bağımsız bölümün değeri değişince arsa payının değişip değişmediğini, kurulda oy hakkının nasıl hesaplandığını, çok maliki olan veya çok dairesi olan kişilerin oy kullanma biçimini, vekâlet sınırlarını, kendinizi ilgilendiren kararda oy kullanıp kullanamayacağınızı, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olacağını ve kat ilavesinde katılmayan komşunun arsa payının akıbetini anlatır.
Bu yazıda
- Arsa payı nedir, ayrı satılabilir mi?
- Arsa payları yanlışsa nasıl düzeltilir?
- Dairenin değeri değişirse arsa payı değişir mi?
- Oy hakkı: kişi sayısı mı, arsa payı mı?
- Birden fazla daire veya birden fazla malik
- Vekâlet ve temsil sınırları
- Kendinizi ilgilendiren kararda oy
- İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa
- Ortak yerlerde mülkiyet payı ve kat ilavesi
Arsa payı nedir, ayrı satılabilir mi?
Arsa payı, kat mülkiyetine veya kat irtifakına bağlı, anagayrimenkulün arsasındaki orantılı payınızdır. Kanuna göre arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz; daire devredilince ona bağlı arsa payı da birlikte geçer (m. 5). Bu nedenle "arsa payını ayrı satıyorum" gibi bir teklif hukuken geçerli bir işlem değildir. Tapunuzdaki pay ve payda bilgisini, bağımsız bölüm numarasıyla birlikte kontrol etmek hem aidat paylaşımında hem de oy hesabında doğru sonuç almanızı sağlar.
Arsa payları yanlışsa nasıl düzeltilir?
Arsa payları bağımsız bölümlerin pay değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (m. 3). Başvuruyu desteklemek için bilirkişi tespiti ve proje belgeleri önem taşır: bağımsız bölümlerin metrekaresi, konumu, kat yüksekliği ve ilk tahsis tarihindeki durum gibi veriler üzerinden değerleme yapılması gerekir. Arsa payının hatalı olduğu iddiası ile aidat borcuna itiraz aynı şey değildir; arsa payı düzeltimi ile dönem borcu farklı taleplerdir, tapu ve değerleme dayanağını ayrıca incelemek gerekir. Aidat paylaşımında arsa payının rolü için aidat ve ortak gider paylaşımı yazımıza bakın.
Dairenin değeri değişirse arsa payı değişir mi?
Hayır. Tahsis edilen arsa payı, bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Kanun, kat ilavesi gibi 44. maddede düzenlenen özel hâlleri ayrıca saklı tutar (m. 3). Yani dairenizi tadilatla değerlendirmeniz ya da çevrenin değer kazanması arsa payınızı artırmaz; arsa payı ancak yukarıdaki yeniden düzenleme davasıyla veya kanunda öngörülen özel hâllerle değişebilir.
Oy hakkı: kişi sayısı mı, arsa payı mı?
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir (m. 31). Ancak kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m. 30). Bu iki ifadeyi birlikte okumak gerekir: oy hakkı kişi başınadır, ama toplantı yeter sayısı ve birçok kararın çoğunluğu hem malik sayısını hem de arsa payı oranını ayrı ayrı sağlamak zorundadır. Örneğin yönetici seçimi, faydalı yenilikler ve çekilmezlik davası açılması gibi kararlarda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; hesabı iki ölçüye göre ayrı ayrı yapın. Oy hesabını yalnız kişi sayısıyla veya yalnız arsa payıyla yapmak sık yapılan bir hatadır.
Birden fazla daire veya birden fazla malik
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz (m. 31). Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder; kat maliklerinden biri ehliyetsizse onu kanuni mümessili temsil eder. Paydaşlar arasında yazılı vekâlet düzenlemek bu nedenle güvenlidir. Daire sayısını sınırsız oyla eşitlemeyin: üçte bir sınırı, büyük malikin tek başına kararları belirlemesini önler. Kiracı ise malik adına oy kullanamaz; kiracılık tek başına malik oyunu kullanma yetkisi vermez, temsil yetkisi ve toplantı kuralları esastır.
Vekâlet ve temsil sınırları
Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m. 31). Toplantıya katılamayacaksanız vekâletnameyi yazılı düzenleyin, hangi toplantı ve gündem için verildiğini belirtin ve vekilin başka kaç kişiyi temsil ettiğini sorun. Vekâletin sınırlarını aşan oylar kararın geçerliliği bakımından tartışma konusu olabilir ve kararın iptali talebinde dayanak oluşturur; bu nedenle toplantı tutanağına katılımcıların ve vekâletlerin kaydedilmesini isteyin.
Kendinizi ilgilendiren kararda oy
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (m. 31). Örneğin hakkınızdaki bir ihlal iddiasının veya bir kural ihlali nedeniyle sizin aleyhinize alınacak bir kararın görüşülmesinde fikrinizi söyleyebilirsiniz; ancak o konudaki oylamada oy kullanamazsınız. Karar defterine "kendisini ilgilendirdiği için oy kullanmadı" notunun düşülmesini isteyin; oy kullandırılan bir kararı sonradan dava konusu yapmak mümkündür.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (m. 30). İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmelidir (m. 29). Bu nedenle toplantı ilanını dikkatle okuyun ve ikinci toplantıya katılmayı ihmal etmeyin: o toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir ve katılmayanlar da karara bağlıdır. Toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı yazımızı inceleyin.
Ortak yerlerde mülkiyet payı ve kat ilavesi
Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar; kullanma hakkının ölçüsü ise genel kömürlük, garaj, teras gibi yerlerde aksine sözleşme yoksa arsa payı ile oranlıdır (m. 16). Kat ilavesini kabul edip kendisi katılmak istemeyen kat malikinin arsa payından yeni bölüm sebebiyle azalan kısım, ilaveyi yaptıranların bölümlerine tahsis edilir; azalan kısmın bedeli kendisine ödenir ve bu durum resmî senette belirtilir (m. 44). Kat ilavesi gibi bağımsız bölüm ilavesi oybirliği gerektirdiği için hiçbir malik rızası dışında arsa payını yitirmez. Tapudaki arsa payı bilgisini ve proje durumunu bu tür işlemlerden önce mutlaka güncel kayıtlarla kontrol edin.
Pratik hesap örneği ve kontrol listesi
Bir apartmanda on iki bağımsız bölüm olduğunu düşünün: toplantı yeter sayısı için sayı bakımından yarısından fazlasının, yani yedi malikin, ayrıca bu malikler adına kayıtlı arsa paylarının toplamının da yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir. Yedi kişi hazır olsa da toplam arsa payı yarıyı geçmiyorsa toplantı yeter sayısı sağlanmamış sayılır. Bu nedenle toplantı öncesi şu kontrolleri yapın: her bağımsız bölümün güncel tapu kaydındaki arsa payını bir tabloya yazın; birden fazla bölümü olan malikleri ve üçte bir sınırını ayrıca işaretleyin; hisseli dairelerde kimin temsilci olduğunu belirleyin; vekâletnameleri ve vekilin temsil ettiği oy sayısını kayıt altına alın; tutanağa hangi oyun hangi bölüm için kullanıldığını yazdırın. Bu düzen, sonradan çıkabilecek karar iptali tartışmalarında en güçlü delilinizdir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 3, 5, 16, 29, 30, 31 ve 44