Aidat için icra takibi başlatıldıysa ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak itiraz etmeniz gerekir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 62); yönetici ile görüşüyor olmanız bu süreyi korumaz. Aidat borcuna itiraz etmek ile yönetim kurulunun kararını iptal ettirmek ise farklı usullerdir: ilkinin yeri icra dairesi, ikincisinin yeri sulh mahkemesidir ve her birinin ayrı süresi vardır. İtiraz etmek, borcu her durumda durdurmaz; alacaklı itirazın kaldırılmasını veya itirazın iptalini isteyebilir.
Bu yazı, aidat ödemeyen malike karşı kimin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini, itiraz süresini, itirazın kaldırılması ve itirazın iptali yollarını, kanuni ipotek ve alacağın önceliğini, kiracının sorumluluğunu, çekilmezlik davasını ve arabuluculuğun dava şartı olduğu durumları anlatır. Aidatın hesaplanması için aidat ve ortak gider paylaşımı yazımıza bakın.
Bu yazıda
- Aidat takibini kim başlatır?
- İşletme projesi ve kurul kararı neden önemli?
- Ödeme emrine itiraz: yedi günlük süre
- İtiraz edilirse alacaklı ne yapabilir?
- İtirazın iptali davası ve süresi
- "Aidata itiraz ediyorum, ödemeyi durdurdum": neden riskli?
- Yönetim kararına itiraz ayrı bir yoldur
- Kanuni ipotek, alacağın önceliği ve kiracı
- Çekilmezlik davası
- Arabuluculuk dava şartı mı?
Aidat takibini kim başlatır?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir (634 sayılı Kanun m. 20). Yönetici bu işi görevi gereği yapar: kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipoteğin kat mülkiyeti kütüğüne tescilini sağlamak yöneticinin görevlerindendir ve yönetim planında aksine hüküm yoksa bu yetkiyi doğrudan kullanır (m. 35). Yani yöneticinin takip için ayrıca kurul kararı almasına çoğu durumda gerek yoktur; ancak yönetim planınızı kontrol edin.
İşletme projesi ve kurul kararı neden önemli?
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır (m. 37). Bu, alacaklıya itirazın kaldırılması yolunda belge gücü sağlar. Borçlu olarak size gelen takipte hangi belgeye dayanıldığını, projenin onaylanıp onaylanmadığını ve size bildirilip bildirilmediğini mutlaka öğrenin. Alacaklı bakımından da işletme projesinin onaylı ve kesinleşmiş olması, takibin dayanağını sağlamlaştırır.
Ödeme emrine itiraz: yedi günlük süre
Borçlu, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir (İİK m. 62). İtirazın sonuçları takibin devamını etkiler; itiraz süresi içinde yapılırsa takip durur. Süreyi tebliğ tarihine göre dikkatle hesaplayın, tebligat zarfındaki tarihi saklayın ve itirazı mümkünse yazılı yapıp bir örneğini alın. Yöneticiyle görüşüyor olmanız, "yarın öderim" demeniz veya sorunun çözülmek üzere olduğunu düşünmeniz bu süreyi durdurmaz. Borcun bir kısmını kabul ediyorsanız, ödeme emrine itirazda hangi kısma itiraz ettiğinizi açıkça yazın ve kabul ettiğiniz tutarı ayrıca ödeyerek gecikme tazminatı (aylık yüzde beş, KMK m. 20) yükünü büyütmeyin.
İtiraz edilirse alacaklı ne yapabilir?
Takip, imzası ikrar edilen veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede ya da resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir belgeye dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK m. 68). Aksi hâlde ise itirazın iptali davası açılabilir. Yani itirazın gerçek sonucu, alacaklının elindeki belgeye göre değişir: işletme projesi ve kurul kararı gibi belgeler elindeyse alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir; borçlu da itirazını belgeyle destekleyemezse itiraz kaldırılabilir.
İtirazın iptali davası ve süresi
Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. Bu süreyi geçiren alacaklının genel hükümlere göre alacağını dava etme hakkı saklıdır (İİK m. 67). Sürelerin birbirinden farklı olduğuna dikkat edin: altı ay itirazın kaldırılması içindir, bir sene itirazın iptali davası içindir. Borçlu iseniz haksız yere itiraz ettiğiniz anlaşılırsa kanunda öngörülen tazminat sonuçları doğabilir; bu yüzden itirazınızı somut ve belgeli bir gerekçeye dayandırın.
"Aidata itiraz ediyorum, ödemeyi durdurdum": neden riskli?
Aidatın dayanağı ve yönetim kararına itiraz, ödeme yükümlülüğüyle birlikte incelenir. İtiraz etmek borcu her durumda durdurmaz. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m. 20). Dolayısıyla "asansörü kullanmıyorum" veya "dairem boş" savunması tek başına yeterli olmaz. İtirazınız hesap hatası, işletme projesinde olmayan bir kalem, paylaşım ölçüsünün yanlışlığı veya kararın usulsüzlüğü gibi somut bir gerekçeye dayanıyorsa işletme projesini, kurul kararını ve gider dökümünü isteyin; tartışmasız kısmı ödeyip tartışmalı kısmı belgeli olarak itiraz konusu yapmak daha güvenlidir.
Yönetim kararına itiraz ayrı bir yoldur
Kurul kararlarına karşı iptal davası sulh mahkemesinde ve kanundaki sürelerde açılır (m. 33); icra itirazı ise ödeme emrine karşı icra dairesinde yapılır. İkisinin merciî, süresi ve konusu farklıdır. Aidat takibine itiraz karar iptaliyle aynı değildir; her belgenin merciini ve süresini ayrı yazın. Kurul kararının iptali için süre koşulları ve usul karar iptali davası yazımızda anlatılmıştır. Yöneticinin takibe başladığı ödeme emri ile kurul kararı çoğu zaman birlikte gelir; bu durumda iki ayrı takvim tutun: yedi günlük icra itirazı ve kurul kararı için ayrı iptal süreleri.
Kanuni ipotek, alacağın önceliği ve kiracı
Kat malikinin borcu kiracıdan da alınamamışsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (m. 22). Kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine dayanarak devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Öncelik hakkının icra veya satış sürecindeki somut sıralamaya etkisi ayrıca değerlendirilir.
Çekilmezlik davası
Bir kat maliki borçlarını ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, onlar mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması hâlinde çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır. Bağımsız bölümün hükme en yakın değeri ödenerek diğer maliklere arsa payları oranında devri için davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara bağlıdır; bazı malikler davaya katılmak istemezse davayı öteki malikler açar. Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (m. 25). Bu istisnai yol son çare olduğundan, borçlu olarak üç takibe sebep olmadan sorunu çözmeniz önemlidir.
Arabuluculuk dava şartı mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru yapılmadan açılan dava bu eksiklik nedeniyle usulden reddedilebilir. Ortak bina uyuşmazlığında önce arabulucuya gitmeniz gerekip gerekmediğini, talebin niteliğine ve uyuşmazlığın hangi kanuna dayandığına göre değerlendirin; icra takibi ile dava taleplerinin usulünü ayrı düşünün ve bir avukata danışarak doğru başvuru sırasını belirleyin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 20, 22, 25, 33, 35 ve 37
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 62, 67 ve 68
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B