Hukuk Rehberi

Apartman Kurul Kararı İptal Davası 2026: Toplantıya Çağrılmadım, Karar Geçerli mi? Bir Ay ve Altı Ay Süresi, Sulh Mahkemesi, Davalı ve Hâkim Müdahalesi

Apartman ve komşulukYazar: Hukuk Rehberi yayın ekibiYayın: Av. Ertuğrul Targal onayladı ·

Kat malikleri kurulunun kararına karşı iptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Toplantıya katılıp usulüne uygun aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (634 sayılı Kanun m. 33). Kararın yok hükmünde olması veya mutlak butlanla sakat sayılması durumunda ise iptal davası için süre koşulu aranmaz.

Bu yazı, toplantıya çağrılmadığınızda kararın geçerli olup olmadığını, iptal davasının süresini, mahkemesini, davalının kim olduğunu, kiracının durumunu, hâkimin müdahalesi yolunu ve kararlara uymayanlara uygulanan yaptırımları anlatır. Toplantı ve çağrı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza, aidat takibine itirazla farkı için aidat takibi ve dava yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazıda

  • Toplantıya çağrılmadım, karar geçerli mi?
  • İptal davasının süresi: bir ay ve altı ay
  • Mahkeme ve davalı
  • Yok hükmünde veya mutlak butlan
  • Kiracı dava açabilir mi?
  • Hâkimin müdahalesi: borç ve yükümleri yerine getirmeyen komşu
  • Karara uymazsanız ne olur?
  • Aykırı oyun deftere yazılması
  • Dava öncesi hazırlık listesi

Toplantıya çağrılmadım, karar geçerli mi?

Kural olarak, kat malikleri kurulunca verilen kararlar bütün kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler için bağlayıcıdır (m. 32). Toplantıya çağrılmamak kararı kendiliğinden hükümsüz kılmaz; çağrı, toplantı türü, karar ve öğrenme tarihi birlikte değerlendirilir ve her çağrı hatası için aynı süre veya aynı sonuç yoktur. Çağrının kanundaki usule uygun olup olmadığına bakılır: olağanüstü toplantıda çağrı, toplantıdan en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılmalıdır (m. 29). Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiğinde süresi içinde iptal davası açarak itiraz edebilir (m. 33). Yani yapılacak iş, kararı yok saymak değil, süre içinde mahkemeye başvurmaktır.

İptal davasının süresi: bir ay ve altı ay

Üç ayrı durum vardır. Kurul toplantısına katılan ve karara usulüne uygun (sebebini belirterek imza koyarak) aykırı oy veren malik karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açar. Toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (m. 33). Bu nedenle öğrenme tarihini ve karar tarihini ayrı yazın ve ayrı belgeleyin: karar defterinin size gösterildiği tarih, yönetimin gönderdiği mesaj veya e-posta, toplantı tutanağının size ulaştığı gün gibi kayıtlar öğrenme tarihini kanıtlar. Katılım, muhalefet ve öğrenme koşullarına göre sürelerin başlangıcı değişir; her durumda dava süresi hak düşürücüdür ve geçirilirse iptal talebi reddedilir.

Mahkeme ve davalı

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (m. 33). Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye karşı açılır. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmakla yükümlüdür; kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m. 38). Dolayısıyla davanın muhatabı çoğu zaman yöneticidir, ancak karar sizin aleyhinize alınmışsa bütün maliklerin menfaati etkilenir. Bu sebeple dava dilekçesinde iptali istenen kararı (karar tarihi, madde numarası) açıkça belirtin ve gerekçenizi somutlaştırın: çağrı usulsüzlüğü, yeter sayıya aykırılık, yönetim planına veya kanuna aykırılık, kararın oybirliği gerektirmesine rağmen çoğunlukla alınması gibi.

Yok hükmünde veya mutlak butlan

Kanuna göre kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda iptal davası için süre koşulu aranmaz (m. 33). Kararın bu nitelikte olup olmadığı somut olayda mahkemece değerlendirilir; bu nedenle "süre geçti ama karar çok açıkça kanuna aykırı" diye baştan vazgeçmeyin, dayanak belgeleri toplayın ve talebinizi bu şekilde de ileri sürmeyi değerlendirin. Örneğin oybirliği gerektiren bir konuda (dükkân açılması, kat ilavesi) oybirliği olmaksızın karar alınmışsa bu durum kararın hukuki sonucunu etkiler; kararların aranan çoğunlukları için yazımızda verdiğimiz kural özetine bakın.

Kiracı dava açabilir mi?

Kanun iptal davası hakkını kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat malikine tanır; kiracıya doğrudan böyle bir hak veren hüküm yoktur (m. 33). Kiracıysanız itirazınızı malike iletmeniz ve malikin dava hakkı için süreleri takip etmeniz gerekir. Ancak kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara da uygulanır ve kiracılar kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olabilir (m. 18); bu yüzden kararın sizi nasıl bağladığını ayrıca kontrol edin ve malikle yazışmalarınızı saklayın.

Hâkimin müdahalesi: borç ve yükümleri yerine getirmeyen komşu

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve kararın belirlediği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder (m. 33). Bu, bir kurul kararının iptali değil, somut bir ihlalin giderilmesi talebidir; ikisini birbirine karıştırmayın. Gürültü, ortak alanın işgali veya yönetim planına aykırı kullanım gibi durumlarda bu yol kullanılabilir.

Karara uymazsanız ne olur?

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir; tutarı resmî kaynaktan güncel olarak kontrol edin. Kararı yerine getirmemekte bir yıl devamlı ısrar edilmesi hâlinde ise diğer kat malikleri bölüm mülkiyetinin devrini isteme hakkına da sahip olur (m. 25 ve 33). Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimince verilen emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi, kanun uyarınca çekilmezliğin her hâlde mevcut sayıldığı hâllerden biridir (m. 25). Kurul kararlarına uymayan veya borçlarını yerine getirmeyen kişiye karşı zarar gören kat malikleri sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 32 ve 33).

Aykırı oyun deftere yazılması

Kurul kararları noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat malikleri imzalar; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (m. 32). Toplantıya katılıp bu usule uygun aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir (m. 33). Hangi karara karşı olduğunuzu ve nedenini kısa ve açık yazdırın; "katılmıyorum" demekle yetinmek sonraki incelemede sizi zayıf bırakır.

Dava sırasında nelere dikkat etmelisiniz?

İptal davasında amaç, belirli bir kurul kararının hukuken ortadan kaldırılmasıdır; bu yüzden dilekçede iptalini istediğiniz kararı ve iptal sebeplerini tek tek yazmanız gerekir. Karar defterinin ilgili sayfası, çağrı evrakı, katılım listesi ve yönetim planı dosyanın temel belgeleridir. Karar sonradan size bildirildiyse bildirimin tarihini gösteren belge sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir. Kararın uygulanması acil sonuçlar doğuruyorsa (örneğin bir ortak alanın kapatılması veya bir yapısal müdahale) bu durumu dilekçede ayrıca belirtin ve gerekli geçici önlem talebini avukatınızla değerlendirin. Karar iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m. 38); yine de davanın sonucunu ve maliyetini önceden gerçekçi biçimde tartın ve mümkünse yöneticiyle yazılı olarak uzlaşma yollarını deneyin.

Dava öncesi hazırlık listesi

  1. Kararın tarihini ve karar defterindeki sayfasını belirleyin; defterin noter onaylı örneğini isteyin.
  2. Toplantı çağrısını, gündemi ve katılım listesini edinin.
  3. Öğrenme tarihinizi gösteren belgeyi (mesaj, e-posta, tebligat) saklayın.
  4. Yönetim planını ve ilgili kanun maddelerini karşılaştırarak kararın hangi çoğunluğa tabi olduğunu belirleyin.
  5. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olup olmadığını kontrol edin (6325 sayılı Kanun m. 18/B) ve süreyi bu başvurunun nasıl etkilediğini bir avukatla netleştirin.
  6. Dava süresini kaçırmamak için son günü takvime işleyin; bir ay ve altı ay ayrı ayrı hesaplanır.

Kaynaklar

  1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 18, 25, 29, 32, 33 ve 38

Video

Yönetici “kedi-köpek yasak” dedi: Hayvanını evden çıkarmak zorunda mısın? — video kapak görseli

Yönetici “kedi-köpek yasak” dedi: Hayvanını evden çıkarmak zorunda mısın? · 6 dk

Videonun metni

Türkiye’de bir apartmanın gerçek anayasası, asansöre bantlanmış bir A4 kâğıdıdır.

Ve bir sabah o kâğıtta şu yazıyor: “Sayın sakinler, apartmanımızda kedi-köpek beslemek YASAKTIR. Yönetim.”

Peki kedini evden çıkarmak zorunda mısın? Yönetici “yasak” dedi diye yasak mı olur? Gel, baştan alalım.

Melis, Kadıköy’de altı katlı bir apartmanın dördüncü katında oturuyor. Evi krediyle aldı; yani ev onun, bir de bankanın.

Evin asıl sahibi ise Pamuk. Beyaz, tombul bir kedi. Günde on altı saat uyuyor, kalan sekiz saatte de Melis’in klavyesinin üstünde uyuyor.

Pamuk evden pek çıkmaz. Sadece veterinere giderken asansöre biner. Ve o gün asansörde Hayri Bey’le karşılaşır.

Hayri Bey, ikinci kat. On bir yıldır apartman yöneticisi. Çünkü on bir yıldır toplantıya bir tek o geliyor.

Kapı kapanıyor. Hayri Bey kediye bakıyor, kedi Hayri Bey’e bakıyor. İki kat boyunca kimse konuşmuyor; Türk apartmanında soğuk savaş asansörde yaşanır.

Ertesi sabah o çıktı asansörde. “Lütfen ayakkabılarınızı kapı önünde bırakmayınız” yazısının hemen altında, “Çöpler akşam dokuzdan sonra konulmaz” yazısının hemen üstünde.

Melis soruyor: “Hayri Bey, bu yasak nereden çıktı?” Cevap hazır: “Geçen ay bir kedi apartmana tırmandı.”

Tırmanır tabii. Hayri Bey’in balkonunda on iki güvercin var; sabah yem, akşam yem. O balkon kedi gözüyle açık büfe.

“Hayri Bey, güvercinler hayvan değil mi?” “Onlar kuş, kızım.”

Akşam Melis aile grubuna yazıyor. Annesi: “Ver kediyi teyzene, köyde fare çok.” Babası bir sesli mesaj gönderiyor; ilk on saniyesi cebinin sesi.

Şimdi asıl soru: Yönetici “yasak” dedi. Pamuk’un bavulunu hazırlamalı mısın?

Kısa cevap: Asansördeki kâğıt, tek başına hayvanını çıkarmak zorunda olduğun anlamına gelmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kedi-köpeği doğrudan yasaklayan ya da serbest bırakan bir madde yok. Belirleyici olan şu: Yönetim planında ne yazıyor, o yazı nasıl kabul edilmiş ve hayvan komşulara fiilen rahatsızlık veriyor mu?

Yönetim planı, apartmanın sözleşmesidir; kanun, bütün kat maliklerini bağladığını söyler. Planda açık bir hayvan yasağı varsa, bu hüküm sana karşı ileri sürülebilir.

Ama planı değiştirmek kolay değil: Toplantıya gelenlerin değil, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart.

Yani bir akşam toplantısında, çay ile kurabiye arasında çoğunlukla alınan bir “yasak” kararı, planı tek başına değiştirmez.

Pamuk da o toplantıya katılmak istiyor. Üzgünüz Pamuk, kat maliki değilsin, oyun yok. Gerçi aidat da ödemiyorsun.

Yani üç ihtimal var. Birincisi: Yasak planda açıkça yazıyor. O zaman bağlar; ama hukuka ve dürüstlük kurallarına uygunluğu ayrıca tartışılabilir, somut dosyaya hâkim bakar.

İkincisi: Planda yasak yok ama kurul “yasak” kararı aldı. Beşte dört oy yoksa itiraz edebilirsin; karara karşı iptal davası yolu açık.

Üçüncüsü: Yasak ne planda var ne karar defterinde; sadece yazıcıda var. O zaman Pamuk evinde. Tek şartla: Komşuyu rahatsız etmeyecek.

Haberlere yansıyan rehberlerde, yasak yazılı olsa bile mahkemelerin hayvanın gerçekten rahatsızlık verip vermediğine baktığı aktarılıyor. Ama bu her dosyada aynı sonucu vermez.

Bir de şu: Kanunda yönetime hayvanını zorla alma yetkisi veren bir hüküm yok. Uyuşmazlık sulh mahkemesinde çözülür; asansör kapısında değil.

Ama bir dakika. “Yasak yoksa her şey serbest” de doğru değil.

Kanun, kat maliklerinin özellikle birbirini rahatsız etmemesini ve yönetim planına uymasını ister. Bu yükümlülük kiracılara da uygulanır; kiracıysan ayrıca kira sözleşmene bak.

Gece üçte koridorda maraton koşan bir kedi, merdivende koku, ortak alanda kontrolsüz bir köpek… İşte asıl mesele bunlar.

Bu yüzden zarar gören kat malikleri sulh mahkemesine gidip hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinler; kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre karar verir.

Yani mahkemeye hayvanın kendisi değil, ondan doğan rahatsızlık gelir. Bu kural Hayri Bey’in güvercinleri için de geçerli; alt kattaki balkonda da birinin çamaşırı asılı.

Diyelim ki sen Melis’sin. Pamuk koltukta, çıktı asansörde. Şimdi ne yapacaksın?

Önce yönetim planını iste: tapu müdürlüğünden ya da yöneticiden, değişiklikleriyle birlikte. Hayvanlarla ilgili bir hüküm var mı, bak.

Sonra karar defterine bak: “Yasak” kararı ne zaman, kaç oyla alınmış? Ardından yöneticiye yazılı itiraz et. Asansöre karşı çıktı asmak yok; yazılı, tarihli, imzalı.

Ve takvim. Kat malikiysen ve toplantıda karşı oy verdiysen, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilirsin.

Toplantıya katılmadıysan, kararı öğrendiğinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde. Yer: apartmanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi.

Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilerek açılır. Yani karşına yine Hayri Bey çıkar; bu sefer asansörde değil, duruşma salonunda.

Bu arada Pamuk’u da hazırlayacaksın. Aşıları ve kayıtları düzenli olsun, kumu kokmasın, ortak alanda kontrolsüz dolaşmasın. Gürültü ve koku şikâyetini ortadan kaldırmak davada senin lehine olabilir.

Yapmayacakların da belli: Yönetici “yasak” dedi diye hayvanı hemen vermeyeceksin, süreyi kaçırmayacaksın, komşunun yazılı şikâyetini cevapsız bırakmayacaksın.

Peki ders ne? Asansöre bantlanan kâğıt, tek başına kanun olmaz. Ama komşunu rahatsız etmemek, hiçbir kâğıtta yazmasa da kuraldır.

Bir de Hayri Bey’e küçük bir not: Kediler güvercini çok sever. Çıktıyı asarken bunu da düşünün.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Süreler işliyorsa beklemeden bir avukata danış.

Hukuk Rehberi YouTube kanalı · Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kısa sorular ve cevaplar

Kurul kararını iptal ettirmek için hangi süre içinde dava açmalıyım?

Toplantıya katılıp usulüne uygun aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.

Toplantıya gitmedim, kararı sonradan öğrendim; dava açabilir miyim?

Evet. Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Öğrenme tarihini gösteren belgeyi veya yazışmaları saklamanız yararlı olur.

Kurul kararına karşı hangi mahkemeye başvurulur?

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Borç ve yükümleri yerine getirmeyen komşu yüzünden zarar gören kat malikleri de aynı mahkemeden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Karar yok hükmünde veya mutlak butlanla sakatsa süre şartı var mı?

Kanuna göre kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda iptal davası için süre koşulu aranmaz. Kararın bu nitelikte olup olmadığı somut olayda mahkemece değerlendirilir.

Karar iptali davasında davalı kim olur?

Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Kiracı kurul kararına karşı iptal davası açabilir mi?

Kanun iptal davası hakkını toplantıya katılıp aykırı oy kullanan veya katılmayan kat malikine tanır; kiracıya doğrudan böyle bir hak veren hüküm yoktur. Kiracı itirazını malike iletmeli, malikin dava hakkı için süreleri takip etmelidir.

Komşum borçlarını yerine getirmiyorsa hâkimden ne isteyebilirim?

Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki ya da kiracısı yüzünden zarar gören kat malikleri sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinleyip derhal karar verir ve kısa bir süre belirler.

Hâkim kararına uymayanlara ne olur?

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kararı yerine getirmemekte bir yıl devamlı ısrar edilmesi hâlinde diğer kat malikleri bölüm mülkiyetinin devrini isteme hakkına da sahip olur.

Kat malikleri kurulunun kararına uymazsam ne olur?

Bütün kat malikleri ve külli ile cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. Uymayan veya borçlarını yerine getirmeyen kişiye karşı zarar gören kat malikleri sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Olağanüstü toplantı çağrısı en az kaç gün önce yapılmalıdır?

Olağanüstü toplantı için çağrı, toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilmek şartıyla yapılır.

İlgili yazılar

Avukat bul: avukata ulaşma yolları

Dayanaklar

Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Apartman ve komşuluk: bütün sorular ve rehberler · Bütün yazılar