Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322); kira ilişkisinin tamamen başkasına geçmesi için de yine yazılı rıza gerekir (TBK m. 323). Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349). Kiracı ölürse mirasçıları ve aynı evde oturanlar için ayrı yollar vardır (TBK m. 333 ve 356).
Bu yazı, kiraladığınız evi veya işyerini başka birine kullandırmak istediğinizde, sözleşmeden çıkıp yerinize birini koymak istediğinizde, eşinizle ilgili kira işlemlerinde ve kiracının vefatı halinde izlemeniz gereken yolu anlatır.
Bu yazıda
- Alt kira ile kira devri arasındaki fark
- Yazılı rıza nasıl alınır, rıza yoksa ne olur?
- İşyeri kirasında devir ve devredenin sorumluluğu
- Aile konutunda eşin rolü
- Kiracı ölürse mirasçılar ve birlikte oturanlar
- Ev el değiştirirse veya kamulaştırılırsa
- Anahtarı birine bırakmak kira ilişkisini bitirir mi?
- Sık yapılan hatalar
Alt kira ile kira devri aynı şey değildir
Kısa cevap: Alt kirada siz kiracı olarak kalırsınız ve alt kiracı sizinle sözleşme yapar; kira devrinde ise sözleşmedeki yeriniz tamamen başka birine geçer.
Alt kirada asıl kira sözleşmeniz sürer. Siz ev sahibine karşı kiracı olmaya devam eder, kira bedelini ödersiniz; alt kiracıdan ise kendi aranızdaki anlaşmaya göre bedel alırsınız. Devirde ise sizin yerinize geçen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerini alır. Ev arkadaşı almak gibi günlük hayatta sık görülen durumlarda da bu ayrım önemlidir: birlikte oturmak, bedelli alt kira ve sözleşme devri birbirine karıştırılmamalıdır. Fiilî kullanım ve yaptığınız anlaşma, işlemin hangisi olduğunu belirler.
Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza şarttır
Kısa cevap: Kiraladığınız evi başkasına kiralamak veya kullanım hakkını devretmek için ev sahibinin yazılı rızasını almanız gerekir.
TBK m. 322 iki ayrı kural koyar. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça bunların hiçbiri yapılamaz. Rızayı sözlü değil yazılı alın; kapsamını ve süresini de belirtin. Hangi bölümün, kime, hangi süreyle verileceği yazıda görünürse sonradan çıkacak uyuşmazlık azalır.
Rıza olmadan alt kiraya verirseniz sözleşmeye aykırı davranmış olursunuz ve ev sahibi, sözleşme ilişkisinden doğan haklarını değerlendirebilir. Konutu internet üzerinden kısa süreli kiraya vermeyi düşünüyorsanız da önce sözleşmenizi, apartman yönetim planını ve ev sahibinin iznini kontrol edin; bu konuyu ayrıntılı ele alan günlük kiralık ev izin belgesi yazımıza da bakabilirsiniz.
Alt kiracı zarar verirse kim sorumlu olur?
Kısa cevap: Alt kiracı kiralananı size tanınandan başka biçimde kullanırsa ev sahibine karşı sorumlu olan sizsiniz; ev sahibi ayrıca alt kiracıya da başvurabilir.
TBK m. 322'ye göre alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Yani ev sahibi için alt kiracı "yabancı" değildir: kullanımın sözleşmeye uygun olup olmadığı doğrudan önem taşır. Alt kiracı seçerken bu sorumluluğun sizde de kaldığını göz önünde tutun.
Kira ilişkisinin devri ve devredenin sorumluluğu
Kısa cevap: Kira ilişkisini devretmek için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir; rıza verilirse devralan kişi sizin yerinize geçer ve siz borçlarınızdan kurtulursunuz, işyerinde ise sorumluluk bir süre daha sürer.
TBK m. 323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Rıza verilirse kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında kural farklıdır: kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz; devreden kiracı ise kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Pratikte bu, işyerini devrederseniz sorumluluğunuzun hemen sona ermeyebileceği anlamına gelir. Haklı sebep bulunup bulunmadığı olayın özelliklerine göre değerlendirilir; devir talebinizi yazılı yapın, cevabı belgeleyin ve devir sözleşmesinde devralanın borçlarına ilişkin güvenceyi yazılı düzenleyin. Kiracı değişirken eski sözleşmeye yeni bir isim yazmak yeterli sayılmaz; rıza, önceki borçlar ve güvencenin akıbeti açıkça belirtilmelidir.
Aile konutunda eşin rızası ve eşin sözleşmenin tarafı olması
Kısa cevap: Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamazsa hâkimden karar istenebilir.
TBK m. 349 bu korumayı kiracı olmayan eş için getirir. Rıza alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir. Önce eşinizin rızasını yazılı olarak almaya çalışın ve gerekçenizi belgeleyin.
Sözleşmenin tarafı olmayan eş ise TMK m. 194 gereği kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir; bildirimde bulunan eş, diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349). Böylece evliliğin tarafı değişmese de kira ilişkisinde iki kişi muhatap olur.
Kiracı ölürse ne olur?
Kısa cevap: Mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir; birlikte oturanlar ise koşullarına uydukları sürece kirayı sürdürebilir.
TBK m. 333'e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyerinde bildirimin yazılı yapılması gerekir (TBK m. 348). Aynı zamanda TBK m. 356, ölen kiracının ortaklarına veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlara, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürme imkânı tanır.
Bu iki kural birbirini dışlamaz: mirasçı olarak sözleşmeyi bitirmek isteyebilirsiniz, ancak evde birlikte yaşayan kişiler kirayı devam ettirmek istiyorsa ayrı bir yol vardır. Kira borçlarından kişisel sorumluluk ve mirasın reddi gibi miras hukuku sorularını ayrıca değerlendirmek gerekir.
Ev el değiştirirse veya kamulaştırılırsa
Kısa cevap: Kiralanan satılır veya başka bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; miras yoluyla geçiş de buna dâhildir. Bu nedenle mülkiyet devrinden sonra kimin kiraya veren olduğunu tapu kaydından teyit edin ve ödemeleri yeni maliğe yapın. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır; kamulaştırma halinde ilgili mevzuat ve idarenin yazılı bildirimi ayrıca incelenmelidir.
Anahtarı komşuya bırakmak teslim sayılır mı?
Kısa cevap: Taşınmış olmak veya anahtarı komşuya bırakmak, kiralananı kiraya verene teslim ettiğinizi tek başına ispat etmeyebilir.
TBK m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; TBK m. 335 ise kiraya verenin geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmesini ve eksiklikleri hemen yazılı bildirmesini düzenler. Anahtarın bırakıldığı kişinin teslim almaya yetkisi ve teslimin ispatı önemlidir. Anahtarı kapıcıya veya komşuya bırakmak yerine tarihli bir teslim tutanağı hazırlayın; teslim tarihini, fiilî boşaltmayı ve sayaç okumalarını ayrı ayrı yazın. Kabul edilmezse uygun yolu bir avukata danışarak belirleyin.
Sık yapılan hatalar
- Sözlü "olur" demekle yetinip yazılı rıza almamak.
- Alt kira ile sözleşme devrini aynı sanmak.
- İşyerini devrettikten sonra sorumluluğun hemen bittiğini varsaymak.
- Aile konutunda eşe haber vermeden fesih bildirimi göndermek.
- Ev satıldığında ödemeyi eski sahibe sürdürmek.
- Anahtarı üçüncü kişiye bırakıp teslimi belgelememek.