Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348). Belirsiz süreli kirada kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle çıkabilir; belirli süreli kirada süre bitmeden sebepsiz fesih hakkı yoktur, ancak önemli sebepler varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilirsiniz (TBK m. 331).
Bu yazı, kiracının fesih hakkını ve bildirimi, ev sahibinin dava yoluyla sona erdirme sebeplerini, evin teslimini, aile konutunda eşin rolünü, kiracı ölürse veya iflas ederse ne olacağını ve ortak kiracılarda payların nasıl paylaşıldığını anlatır.
Bu yazıda
- Belirsiz süreli kirada fesih
- Belirli süreli kirada erken çıkış ve önemli sebep
- Şehir değiştirmek önemli sebep midir?
- Önemli ayıp nedeniyle fesih
- Fesih bildirimi nasıl yapılır?
- Aile konutunda fesih ve eşin rolü
- Bildirimsiz boşaltma ve oturmasanız da kira
- Ev sahibinin dava yoluyla sona erdirme sebepleri
- Evin teslimi ve çıkış tutanağı
- Kiracının ölümü: mirasçılar ve birlikte oturanlar
- Kiracının iflası
- Ortak kiracılar
- Sık yapılan hatalar
Belirsiz süreli kirada fesih
Kısa cevap: Kiracı belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK m. 347'nin ikinci fıkrası bunu söyler. Kiracı olarak bildirimin yazılı olması ve fesih dönemine uyulması gerekir; fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Süresinde yapılmayan bildirim geçersiz olmaz, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m. 328). Kiraya veren on yıl dolmadan sebepsiz fesih yapamaz; yalnızca kanundaki özel dava sebepleri gündeme gelir. Belirli süreli kirada kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirmesine ilişkin on yıllık uzama kuralını kiracı nasıl çıkarılır yazımızda da bulabilirsiniz.
Belirli süreli kirada erken çıkış ve önemli sebep
Kısa cevap: Süre bitmeden sebepsiz fesih hakkı yoktur; erken çıkarsanız sorumluluğunuz devam edebilir. Önemli sebep varsa yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilirsiniz.
TBK m. 331'e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Yani hakkınızı kullanırken yine de bir "bedel" ödemeniz gündeme gelebilir.
Süre bitmeden çıkmak istiyorsanız iki yolu birbirinden ayırın: önemli sebep varsa fesih; yoksa erken geri verme (TBK m. 325). Erken geri vermede borçlarınız, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız borçlarınız sona erer. Ayrıntıları kiracının erken çıkması yazımızda bulabilirsiniz.
Şehir değiştirdim: kira biter mi?
Kısa cevap: Şehir değiştirmek tek başına kanunda ayrı bir fesih sebebi olarak sayılmaz.
Somut durum devamı çekilmez hâle getiriyorsa önemli sebep tartışılır; yoksa süre sonu bildirimi gerekir. Erken çıkarsanız uygun bir yeni kiracı bulmak sorumluluğunuzu sona erdirebilir (TBK m. 331 ve 325).
Önemli ayıp nedeniyle fesih
Kısa cevap: Ayıp kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse fesih mümkündür.
TBK m. 306 uyarınca önce yazılı olarak gideri isteyin ve sürenin başlangıcını belgelendirin. Fesih bildirimini de yazılı yapın.
Fesih bildirimi nasıl yapılır?
Kısa cevap: Yazılı olarak; noter ihtarnamesi en güvenli yoldur, imzalı ve tarihli dilekçe de yazılı şekli sağlar.
Konut ve çatılı işyerinde bildirimin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). Kimin imzaladığı, tarih ve karşı tarafa ulaştığı kanıtlanabilmelidir. Sözlü bildirim yeterli olmaz.
Aile konutunda fesih ve eşin rolü
Kısa cevap: Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez.
TBK m. 349'a göre rıza alınamıyorsa veya eş haklı sebep olmadan kaçınıyorsa kiracı hâkimden karar isteyebilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir; bu durumda kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme süresi içeren ihtarı kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Bildirimsiz boşaltma ve oturmasanız da kira
Kısa cevap: Bildirimsiz boşaltmak kira borcunuzu bitirmez; evde oturmasanız bile kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kira ödemeye devam edersiniz.
TBK m. 325'e göre sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan geri verirseniz borçlarınız makul bir süre devam eder. TBK m. 324 ise kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanmasa veya sınırlı kullansa bile kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu söyler; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
Ev sahibinin dava yoluyla sona erdirme sebepleri
Kısa cevap: Kanun gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde konutunun bulunması gibi sebepleri sayar; bunlar kiracı aleyhine değiştirilemez.
TBK m. 350 ila 354 bu sebepleri ve dava sürelerini düzenler: gereksinim ve yeniden inşa (TBK m. 350), yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351), tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutun bulunması (TBK m. 352), dava süresinin uzaması (TBK m. 353). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); sözleşmeye ek tahliye sebepleri yazılması kanunun korumasını ortadan kaldırmaz. Kira bedelinin belirlenmesi dışında da kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343).
Evin teslimi ve çıkış tutanağı
Kısa cevap: Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; normal kullanımın doğurduğu eskimeler hariçtir.
TBK m. 334 geri verme borcunu, TBK m. 335 ise kiraya verenin geri verme sırasında durumu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirme yükümlülüğünü düzenler. Çıkış tutanağında üç tarihi ayrı yazın: fiilî boşaltma, anahtar teslimi ve sayaç okuma. Böylece kira ve kullanım giderlerinin dönemi netleşir.
Kiracı ölürse
Kısa cevap: Mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir; birlikte oturanlar ise sözleşmeyi sürdürebilir.
TBK m. 333'e göre kiracının ölmesi halinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir; bildirim yazılı yapılmalıdır (TBK m. 348). TBK m. 356'ya göre ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.
Mirasçılar mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (TMK m. 599). Ölen babanızın kira borcunu ve diğer borçlarını öğrenmeden mirası kabul etmeyin: miras reddedilebilir ve ölüm tarihinde mirasbırakanın ödemeden aczi açıkça belli veya resmen tespit edilmişse miras reddedilmiş sayılır (TMK m. 605). Miras, üç ay içinde reddolunabilir; yasal mirasçılar için süre, mirasçı olduklarını daha sonra öğrendikleri ispat edilmedikçe mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten işlemeye başlar (TMK m. 606). Süre hak kaybı doğurabilir.
Kiracının iflası
Kısa cevap: Kiracı kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir.
TBK m. 332'ye göre kiraya veren kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun süre verir; süre içinde güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Ortak kiracılar
Kısa cevap: Aksi kararlaştırılmadıkça ortak kiracılardan her biri alacaklıya yapılan ifadan eşit paylarla sorumludur; payından fazlasını ödeyen diğerlerine rücu edebilir.
TBK m. 167 uyarınca kendisine düşen paydan fazla ifada bulunan borçlu, ödediği fazla miktarı diğer borçlulardan, payları oranında isteyebilir. Müteselsil borçluluk ise ancak borçluların alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiklerini bildirmesiyle veya kanunda öngörülen hâllerde doğar (TBK m. 162). Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmede tek kişinin fiilen taşınması, sözleşmedeki sıfatınızı sona erdirmeyebilir; taraf yapısını, fesih bildirimini ve borcun niteliğini inceleyin. Ödeme dekontlarını ve aranızdaki anlaşmayı yazılı tutun.
Sık yapılan hatalar
- Fesih bildirimini sözlü veya yalnızca mesajla yapmak.
- Önemli sebep olmadan "çekilmez" diyerek anahtar bırakmak.
- Aile konutunda eşin rızasını almamak.
- Ölen kiracının borçlarını öğrenmeden mirası kabul etmek veya ret süresini kaçırmak.
- Ortak kiracılardan biri taşınınca fesih bildirimi yapmayı unutmak.