Çatılı işyeri, yani dükkân, ofis, mağaza veya depo kiraları, konut kiralarıyla aynı koruyucu kurallara tabidir: sözleşme süresi bitti diye kiracı çıkarılamaz, sözleşme kiracı bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzar ve ev sahibi ancak kanundaki sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir (TBK m. 339, 347, 350-354). On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Çatısı olmayan arsa, açık otopark veya açık alan kiraları ise bu korumanın dışındadır.
Bu yazı hangi işyerlerinin bu korumadan yararlandığını, dükkân kiracısının kaç yıl sonra ve hangi sebeplerle çıkarılabileceğini, işyeri ihtiyacını, kira ödenmediğinde izlenecek yolu, işyerinde kira artışı, brüt kira tespiti ve stopajı, işyerinin devrini, kiracının yaptığı masrafları ve ev sahibinin hapis hakkını anlatır.
Bu yazıda
- Hangi işyerleri bu korumadan yararlanır?
- Dükkân kiracısı kaç yıl sonra çıkarılabilir?
- Ev sahibinin işyeri ihtiyacı ve yeni malik
- Kira ödenmezse dükkân kiracısı nasıl tahliye edilir?
- Komşuları rahatsız eden işyeri
- İşyerinde kira artışı, kira tespiti ve stopaj
- İşyerinin devri ve alt kira
- Kiracının yaptığı tadilat ve masraflar
- Hapis hakkı, depozito ve kiracının ölümü
- Tahliye sürecinin adımları
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Hangi işyerleri bu korumadan yararlanır?
Koruma, çatılı işyerleri ile bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya için geçerlidir; kamu kurumlarının yaptığı kira sözleşmeleri de buna dahildir (TBK m. 339).
- Kapsama girenler: Dükkân, mağaza, ofis, büro, atölye, depo, lokanta gibi çatısı olan işyerleri. Kiracının şirket veya tacir olması sonucu değiştirmez.
- Tacir kiracılara ilişkin eski istisna sona erdi: Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bazı kiracı koruyucu hükümlerin uygulanmamasını öngören 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl için öngörülmüştü. Bu süre 1 Temmuz 2020'de doldu; bugün bu kiralarda da genel kurallar uygulanır (6217 sayılı Kanun geçici m. 2).
- Kapsam dışında kalanlar: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması bu hükümlere tabi değildir (TBK m. 339). Çatısı olmayan arsa, açık otopark veya açık alan kiralarında ise belirli süreli sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m. 327); belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönemleri uygulanır (TBK m. 329).
Dükkân kiracısı kaç yıl sonra çıkarılabilir?
Ev sahibi, belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).
- Belirli süreli sözleşme: Kiracı süre bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Örneğin beş yıllık bir sözleşmede sözleşme süresi bittikten sonra on yıllık uzama süresi başlar; bu süre dolunca ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).
- Belirsiz süreli sözleşme: Kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra ev sahibi genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir. Taşınmazlarda bu, yerel âdetteki kira döneminin veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması demektir (TBK m. 329). Fesih dönemleri kira başlangıç tarihine göre hesaplanır (TBK m. 328).
- Bildirim yazılı olmalıdır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348).
- Kiracı çıkmazsa: Bildirimden sonra da dava açmak gerekir; dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu süreler dolmadan ev sahibi ancak ihtiyaç, yeniden inşa veya imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da kira borcunun ödenmemesi gibi kanunda sayılan sebeplere dayanabilir (TBK m. 315, 350-352).
Ev sahibinin işyeri ihtiyacı ve yeni malik
Ev sahibi, dükkânı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350).
- İhtiyacın niteliği: Uygulamada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; ileride doğabilecek veya geçici bir ihtiyaç yeterli sayılmaz. Örneğin ev sahibinin ya da çocuğunun o dükkânda gerçekten bir iş kuracağını gösteren meslek belgesi, ruhsat hazırlığı veya mevcut işyerinin yetersizliğini gösteren deliller önem taşır. Taşınmazın yapılacak işe elverişli olup olmadığı da incelenir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kullanımı imkânsızsa, ev sahibi aynı süre içinde dava açabilir (TBK m. 350).
- Dava süresinin uzatılması: Ev sahibi dava süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
- Yeni malik: Dükkânı satın alan kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını yazılı bildirirse davayı altı ay sonra açabilir; ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar (TBK m. 351).
- Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan işyeri haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; yeniden inşa ve imar sonrası eski kiracının öncelik hakkı vardır. Aykırılık hâlinde ev sahibi, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Kira ödenmezse dükkân kiracısı nasıl tahliye edilir?
Ev sahibi, ödenmeyen kira için kiracıya en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir; süre içinde ödeme yapılmazsa dava veya icra yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m. 315; İİK m. 269).
- Dava yolu: Noter ihtarıyla otuz günlük süre verilir; süre ihtarın kiracıya yapıldığı günü izleyen günden işler. Ödenmezse arabulucuya, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur (TBK m. 315; 6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- İcra yolu: Ev sahibi ihtarlı ödeme emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve ihtardaki sürede ödemezse ev sahibi, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister (İİK m. 269, 269/a). Bu yolda arabuluculuk aranmaz.
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, sonradan ödese bile ev sahibi ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352).
Komşuları rahatsız eden işyeri
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı göstermekle yükümlüdür; buna aykırılıkta ev sahibi en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtarla aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 316).
Gürültü, koku, sözleşmede öngörülmeyen bir faaliyete geçilmesi veya kat mülkiyetinde yasaklanan bir kullanım bu kapsamda değerlendirilebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışının komşular bakımından çekilmez olması hâlinde ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316).
İşyerinde kira artışı, kira tespiti ve stopaj
Çatılı işyerlerinde de yenilenen kira dönemindeki artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini aşamaz; beş yıl dolunca yeni bedeli anlaşma olmazsa hâkim emsallere de bakarak belirler (TBK m. 344).
- Artış sınırı: Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması sınırı değiştirmez; bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de sınır geçerlidir (TBK m. 344).
- Kira tespit davası: Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava o dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmalıdır (TBK m. 345). Ayrıntılar için kira tespit davası yazımıza bakın.
- Stopaj: Ticaret şirketleri, gerçek gelirini beyan eden tacirler ve serbest meslek erbabı gibi kiracılar, kira ödemesini yaparken kiraya verenin gelir vergisine mahsuben vergi kesmek ve vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür (GVK m. 94). Kesinti oranı Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir; güncel oranı resmî kaynaktan kontrol edin.
- Brüt mü net mi? Vergi kesintisi kira bedelinden yapıldığı için uygulamada işyeri kira tespit davalarında bedel brüt olarak belirlenir. Sözleşmede "net" bir tutar yazıyorsa, artış hesabında bu tutarın brüt karşılığının ne olduğunu tarafların netleştirmesi uyuşmazlığı azaltır.
- Kira geliri: İşyeri kira geliri gayrimenkul sermaye iradıdır; kesintiye tabi tutulmuş gelirin beyanı da vergi mevzuatındaki sınırlara göre belirlenir (GVK m. 70, 86).
İşyerinin devri ve alt kira
Kiracı, işyeri kira ilişkisini ev sahibinin yazılı rızasıyla başkasına devredebilir; ev sahibi işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m. 323).
- Devrin sonucu: Devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer. Devreden kiracı, işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323).
- Haklı sebep örnekleri: Devralacak kişinin ödeme gücünün açıkça yetersiz olması veya taşınmazda sözleşmeye ya da yönetim planına aykırı bir faaliyet yürütülecek olması gibi durumlar haklı sebep olarak tartışılabilir.
- Alt kira: Çatılı işyerinde kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça dükkânı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322). Rızasız alt kira, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih tartışmasına yol açabilir.
Kiracının yaptığı tadilat ve masraflar
Kiracı, ev sahibinin yazılı rızasıyla dükkânda yenilik ve değişiklik yapabilir; ancak aksine yazılı bir anlaşma yoksa bu yenilikler sebebiyle oluşan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m. 321).
- Rıza gösteren ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmamışsa dükkânın eski hâline getirilerek geri verilmesini isteyemez (TBK m. 321).
- Kiracı sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; çıkışta bunlar için önceden tazminat ödeneceğine dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334).
- Ev sahibinin bakım ve onarım borcu işyerleri için de geçerlidir; kiralananda kullanımı etkileyen bir ayıp varsa kiracı uygun bir sürede giderilmesini, giderilmezse kira bedelinden orantılı indirim yapılmasını isteyebilir (TBK m. 306, 307).
Dekorasyon, tabela, havalandırma gibi büyük yatırımlardan önce, bunların bedelinin çıkışta nasıl karşılanacağını ve kiracıya geri ödeme yapılıp yapılmayacağını sözleşmeye ek yazılı bir protokolle düzenlemek, ileride doğacak uyuşmazlığın önüne geçer.
Hapis hakkı, depozito ve kiracının ölümü
Ev sahibi kira alacağı için kiralanandaki eşya üzerinde hapis hakkına sahiptir, ama bu hakkı kendi başına değil, icra dairesinin yardımıyla kullanır (TBK m. 336; İİK m. 270).
- Hapis hakkı: Taşınmaz kiralarında ev sahibi, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan ve onun döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir; haczedilemeyen mallar bunun dışındadır (TBK m. 336). Ev sahibi icra dairesinden bu eşyanın defterini yaptırabilir ve kendisine on beş günü geçmeyen bir süre verilir (İİK m. 270).
- Kaçırılan eşya: Gizlice veya zorla götürülen eşya, götürülmesinden on gün içinde icra dairesinin emriyle ve kolluk gücüyle geri alınabilir; iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları saklıdır (İİK m. 271).
- Depozito: İşyerinde de güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilecekse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m. 342).
- Kiracının ölümü: Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir (TBK m. 356).
- Kiracının iflası: Kiracı teslimden sonra iflas ederse ev sahibi işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir; uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 332).
Tahliye sürecinin adımları
İşyeri tahliyesi de konuttaki gibi bildirim, arabuluculuk, dava ve icra aşamalarından oluşur.
- Dayanılacak sebebi ve süresini belirleyin: on yıllık uzama, ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar veya kira borcu.
- Gerekiyorsa yazılı bildirimi veya ihtarı süresinde, tebliğ tarihini ispatlayacak bir yolla yapın (TBK m. 348).
- Dava yolunda arabuluculuk bürosuna başvurun; arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde süre bir hafta uzayabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açın (HMK m. 4).
- Tahliye kararı icraya konulunca kiracıya yedi gün içinde taşınmazı teslim etmesi emredilir; çıkmazsa zorla tahliye yapılır (İİK m. 26).
Sürecin takvimi ve tahliye kararından sonraki adımlar için tahliye davası ne kadar sürer yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşme süresi bitince dükkânın kendiliğinden boşalacağını sanmak.
- On yıllık uzama süresinin, ilk sözleşme süresi bittikten sonra başladığını hesaba katmamak.
- İşyeri ihtiyacını somut belgelerle desteklemeden dava açmak.
- Devir için makul bir aday gösteren kiracıya gerekçesiz olarak rıza vermemek.
- Büyük tadilatı ev sahibinin yazılı rızası ve masrafa ilişkin yazılı bir anlaşma olmadan yapmak.
- Kira bedelinin brüt mü net mi olduğunu sözleşmede açıkça yazmamak.
- Kira borcu için dükkândaki mallara kendiliğinden el koymak; hapis hakkı ancak icra dairesi aracılığıyla kullanılır.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
İşyeri kiralarında uyuşmazlık çoğu zaman yalnız kira bedelini değil, müşteri çevresini, yapılan yatırımları ve işin devamını da etkiler. On yıllık sürenin hesabı, ihtiyaç davasının delilleri, devir talebine verilecek cevap veya kira tespitinde brüt bedelin belirlenmesi konusunda tereddüt varsa, sözleşme ve ödeme belgeleriyle bir avukata danışmak hak kaybını önlemeye yardımcı olur.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 306, 307, 315, 316, 321-323, 327-329, 332, 334, 336, 339, 342, 344, 345, 347, 348, 350-356
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 26, 269, 269/a, 270, 271
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m. 70, 86, 94